열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 115조 싱아]

1. 현재 시장은 어떤가 평균의 함정에 빠지지말자

    

   매매평균거래량 평균에 도달했다. 22년 23년 거래량감소에서 회복한것은 맞다.

   여러 강의와 튜터님 선배님들의 조언에따르면

   현재시장에 대해 정확하게 판단하는것이 가장중요한것같아서, 이런 내용으로 강의를 시작하는것같다,

   현재시장은 23년초 겨울에 대비해서 많이 회복한것은맞으나,

   지역별대로, 단지별대로 각기 다른 추이를 보인다.

   중요한것은 평균에 함정에 빠지지말라는것이다.

   물론 회복한단지들이 많고 기회가 날라갔다고 낙담하는 분들도 많이 계신것같은 분위기인것은 맞으나,

   투자는 대응이라는 간단명료한 전제를 잊지말아야겠다.

   평균의 함정에 빠지지말고, 선호도가 있으나 여전히저렴한 단지찾기에 잡중하고, 나의 투자계획을 좀더 명확하고 세부적으로 정리해야겠다.

    

2. 지방과 수도권의 편익과 비용에 대해 이해해야한다.

    

   지방과 수도권의 투자에 대해 강의를 듣기전엔, 지방은 소액투자, 단기투자, 수도권은 가치성장투자, 고액투자, 장기투자라고 너무 표면적으로 이해했던것에 대해 매우 반성하게 되었다.

   지방과 수도권은 사이클이 다르고 주의 해야할 것이 다름을 인지하고 편익과 비용에 대해 명확하게 인지해야겠다. 

   이렇게 중요한 내용은 투자생활에 있어 가이드가 되어줄것이라고 생각이되었다.

   월부의 모든 동료들은 실패하지 않는 선택을하지않기위해

   이렇게 세세한 가이드를 주는것에 대해 강사진들이 얼마나 월부커뮤니티에 진심인지에 대해 생각하게되었다.

    정리해둔 내용을 꼭 잊지말아야겠다.

    

   지방: 편익-소액투자가능, 중단기보유/비용-지방앞마당을위하시간, 체력학보, 보유중 매도시기체크

   수도권: 편익-비교적좋은입지 아파트보유, 보우 및 관리부담 비용-투자금 규 모큼, 상승폭크지만 수익실현기간 예상하기 어려움

    

   수도권과 지방은 사이클이 다르다, 지방이 사이클리 더 짧다 수도권은 10년, 지방은5년 이런이유는 지역별로 공급이 확장되는 범위가 다르기때문에 , 지방은 하락장에도 전세가율높아서 전세가반등이 매매도 오름, 

   전세가의 반등+적당 전세가율이면 매수진행

   전세가반등으로 매매가 반등하는것, 전세가는 반등하지만 매매가가 반등하지않는것(전세가율높음)→ 기회가될수있다

   그러나 지방은 전세가반등으로 매매가반등하는것은사도되지만, 저평가 리스크가 매우 중요하다

    

   서울은 가격혼재 전고점 회복단지있음., 물량부족으로 전세가상승기대할수있음, 서울의 리스크-둔촌주공(올파포), 동대문구 이문휘경 공급예정되어있음

    

   서울, 수도권은 크게오르지 않은곳들이 많기 때문에 가치있는 물건을 좋은 가격에 살수있는기회가있다. 투자금만 보고 접근하기보다 선호도가 높은 단지 선택하는것이 중요

    

   지방투자전략:광역시중 부산, 대구는 3년내 공급정리됨→ 두개를 비교해서 빨리 봐야하는 이유 

   그러나 대전광역시, 구미포항김해는 공급이 많아서 리스크 주의해야한다

    

   수도권 지방의 특징에대해 이해하고 리스크에대해 꼭 알아야하지만 가장중 요한것은 가치가있는 단지를 찾는것이 우선시되어야 한다는 점이다. 첫단추를 제대로 꽤지않으면 어떻게 되겠는가

   가장 중요한이유로 계속 반복해서 강조하는것이므로.

    

   시장분위기에 휘둘리지말고,

   투자금에 매몰되지말고,

   평균이라는 함정에 빠지지말고 단지개별판단을 해야하고,

   내가 할수있는것을 해 나가는 투자자가 되어야겠다.

3. 나는 어디에 투자를 할수있을가?

우선 서울4급지, 수도권 과천, 광명, 안양평촌, 수지, 구성남보고, 광역시는 대구부산을 봐야겠다.

투자금에 촛점을 두지말고 가치있는것을 먼저 골라야하므로 앞마당을만들면서, 전고대비 하락한물건, 수요가있는단지, 투자금내에들어오는것을 골라야하고

식빵파파님의 비교평가법으로 지역간, 단지간 비교분석을 꼭 해야겠다;

4. . 수도권투자 찾는법: 입지독점성→전세가율확인→내투자금→ 저평가단지찾기→투자단지선택

(1)입지독점성: 강남 지하철로 1시간이내, 업무지구 1시간이내, 주변배후도시가있는지?

수도권은 역시 교통이 매우중요하다, 5급지 신축단지보다는 강남에빠르게접근할수있는 수지구축이 낫다

금정-산본은 공급이있어서 아직 저렴하다, 4호선기준 강남접근: 이수역 방배롯데캐슬→과천역 과천푸르지오써밋→평촌역 평촌더샵셋트럴시티(분임시 매우좋았으나 투자금3억이상)→금정역 래미안하이어스

(2)전세가율확인: 지역평균 전세가율 60%이상, 현재수도권은 평균50%이므로 아직시간은있고 전세가 10%오를때 2년이 필요하다

전세가율(실수요가치)에대해 완벽하게이해해아하는 필요성

전세가율이 높을때(가격저렴하지만 매수후 안떨어짐), 낮을때(가격비쌈, 매수후에 하락가능성,고평가됐을수있다) 대해 정확하게 판단하고, 리스크가무엇인지 확인해야한다

전세가율95%일때 매매가확인하자 매매가가저렴하다면투자 그러나 지방의 95%는 매도가치없을수있으나 잘봐야한다. 구축은 전세가율도 낮다 양천구예

(3) 내 투자금확인하기

내가 투자코칭을 받는건가하는생각이들정도로, 투자금액에 따른 투자처에대해 알려주셨는데

나의 계획이 수정보완할수있는시간이었다.

뭉툭한 계획이아닌 뾰족하고 명확한 계획을 세울수있도록 해야겠다 투자시기, 투자금액, 투차저 명확하게 정리하기

(4)저평가단지찾기

절대적저평가-전고대비20%인것을 찾고 단지대단지로 비교하면서 상대적저평가(비슷한가격중 가치대비 가격저렴한단지찾기)를 찾는다

(5)투자단지선택- 내투자금에서 가장좋은건지?

5순위 시세표

1순위(금액대별 3억, 2억, 1억)부터 5순위까지 금액대별로 적어서 5순위 시세표를 작성한다

시세트래킹에 더 나아가서 가장 좋은 물건이 뭔지 계속 토너먼트식으로 당락을 결정한다,

그렇다보면 가장좋은 물건이 투자금액대별로 나올것이다.

토너먼트식? 소거법식? 

많은 단지를 트래킹해야하는데, 이런 5순위 시세표가있으면 내가 투자할수있는 투자단지에대해 더 집주해서 케어할수있겠다.

→ 업데이트주기는 한달에 한번, 더좋은단지가나오면 밀어내기, 좋은흐름을보이는 단지가있다면 전수조사

수도권에서 투자처찾는방법5개 교집합에 맞는곳을 임장지로 우선찾고, 절대적저평가20%하락, 상대적저평가 같은투자금내에서 단지기리 비교, 5순위시세표만들어서 투자물건 찾아가기→ 저환수원리에 의거해서 투자처에서 제외되는지 한번 더 확인하기

5. 지방투자 찾는법

인구수 많은곳 50만명이상→ 전세가율확인 70%이상→ 입주물량확인 투자시점향후2년간 입주물량적정인지→ 절대적저평가후에 상대적저평가확인→내투자금에서 가장좋은건지 5순위 시세표로 확인

가장 먼저, 가장 중요한것은 인구수이다.

(1)인구수는 수요를 나타내는 지표이므로(부산, 대구, 대전, 광주, 울산, 창원, 청주순으로 인구수많다_

인구규모가 크면서 선호도가있는곳은 구축이어도(대구범어동, 울산신정도으 청주복대동, 처럼)가격 이 탄탄한것에 대비해서

원주는 인구규모가 작기때문에, 수익200%도달하려면 너무오래걸리므로, 

인구수가 적으면서 투자금이 많이 드는 투자는 하면 안된다,

소액으로 인구수 많은곳에 해야한다

(2)전세가율확인 70%이상, 내투자금에 들어오는곳 1억-1.5억사이구간을 먼저 봐야겠다.

(3)입주물량확인

전세가상승은 투자자에게 매우 유리한데, 입주물량이 예정되어있다면 역전세의 가능성이있어서 주의해야한다.

특히 

지방은 규모가 작으므로 입주물량의 범위가 넓다

청주임장갔을때,

비하동 서청주아이파크단지 신규가있었는데,

거리상 먼것같은 오송에까지 영향이미치는것을봤다.

지방은 작으므로 차로 30분내에 다 도달할수있기대문이다,

입주물량에 매우 주의 해야하며, 역전세까지생각하되, 그렇다해 도싸다면 투자해도 된다

강의내용이 실전에 바로 적용할수있는것들로 구성되어있어서

교안을 꼭 출력해서 갖고잇어야겠다고 생각했다

그전엔 온라인에서파일형식으로 보관했는데, 종이교안으로 시간날때마다 읽어봐야겠다고 생각했다.