[열중반 39기 싸게4서 비싸게8아야조 밤] 열중반 4주차 강의후기!

잃지 않는 투자 하기 ! 

 1. 지방 아파트 투자 핵심 : 매도 기간 정하기 (5~6년/ 대량 공급시 2년 = 유동적으로) 

 장점 : 소액 투자 가능 ,비교적 단시간에 수익 실현 후 매도 가능

 리스크 : 입주 물량에 따른 역전세, 상승폭이 적음

 핵심 : 소액으로 경험 쌓으면서 수익 실현 하기! (소액 + 입주물량 없는곳 투자)

 1) 지방의 핵심 입지 단지는 전세가 오르는 폭 < 매매가 오르는 폭 = 투자 힘듦(전세<매매)

 2) 우리는 전세 오르는폭 > 매매 오르는폭 or 보합 = 가치대비 가격이 쌀 때 매수하기.

 특히, 지방은 공급 리스크 중요.. 그 지역만 보는게 아니라 교류가 활발한 지역 공급 관찰 (영향이 크다 ex) 하남)
 따라서, 공급 리스크 (물량,위치,시기 파악 중요) 최대한 피하자! 

2. 수도권 아파트 투자 핵심

 장점 : 수익이 크고, 장기보유 가능 =가치상승 = 전세가 상승

 단점 : 투자금이 많이 들어감 , 매도까지 시간이 많이 걸림

 핵심 : 입지독점성이 있고, 입지가치 상승하는 안정적 자산 보유 

3. 수도권 투자 물건 찾는 방법

 1) 입지 독점성 : 강남 1시간 or 주요 업무지구 1시간 이내 위치 / 사람들이 거주해야할 이유가 있는곳 (일자리, 교통)

  대체할 지역 x (환경,학군), / 빈땅이 없어서 공급이 어려움 (재건축, 재개발) / 살고 싶고 갖고 싶은곳(전세<매매)

 2) 전세가율 : 지역 평균 60%이상 (서울기준, 10% 오르는데 2년 정도 소요)
 전세가율을 봐야하는 이유? 

  2-1) 원금보존 : 수도권 전세가율 95% 가능, 단 현금준비, 만약 매매,전세가 저평가 단지면 너무 좋음, 지방은 가치 없는 아파트일 확률이 높음

  2-2) 전세가율에 따라 투자금이 달라짐 : 아파트의 가격은 실수요(전세가) + 미래가치 (매-전 차액) 

강남권 60%, 서울,수도권 70%, 지방 80%까지 보는걸로..

 3) 투자금 (평단가 확인)

 4) 저평가 : 절대적 저평가 속에서 상대적 저평가 아파트 찾기 (가격 고정 후, 비슷한 가격중에 가치 대비 저렴한것)

 5) 나에게 맞는 좋은 단지 찾기 (5순위 시세표 적극 활용)

4. 지방 투자 물건 찾기

 1) 인구수 : 50만 이상 / 인구 규모가 클수록 기대 수익도 크다! (부산,대구 : 1억/ 울산 광주 대전 7천 등)

 2) 전세가율 : 지역 평균 전세가율 70%  이상 , 개별 80% 이상 

-시세 트레킹시, 최저 전세가 흐름 파악 (중요도 : 전세가 흐름 > 개수) = 내가 뺄 수 있는 최소 금액 확인 

 3) 입주 물량 확인 : 투자시점 및 향후 2년간 입주물량 체크 /미분양 지수 감소, 전세가 상승, 전세소멸 =투자 타이밍

 4) 저평가 단지 선택 (절대에서 상대로)
 5) 투자 단지 선태 (투자금 고려)

* 입주 물량의 중요성 

 전세가 상승 = 매매 상승 or 매매 하락(재투자) = 공급에 영향을 많이 받음 

 전세가 하락 = 전세 상승 or 전세 하락 

* 공급 3가지 확인 (현재 + 2년식 체크)

 1) 투자시 전세 세팅이 안정적인지?

 2) 2년뒤 전세 갱신 시점 역전세 확인

 3) 재계약시, 2년뒤 공급 확인

전세 계약 or 재계약시 2년뒤 공급 물량을 확인하고 보유할 껀지 (리스크 넘기기) or 매도 할 건지 선택하기

만약, 계약 당시 2년뒤에 공급이 많다면 계약 자체를 3년으로 늘리던가 1년정도 남은 세입자 or 주전을 구해서 넘어가자 그 물건이 가치대비 싼 가격에 나와있다면!

*수도권 지방 비교법

 1) 가격 흐름이 비슷한 지역 찾기 (대장급) ex) 해운대구 = 서울 동대문구 / 수원 영통구 = 창원

 2) 더 많이 오를수 있는 단지 검증 = 서울 동대문구의 있는 모든 단지가 해운대구의 모든 단지보다 좋은건 아님 그 중에서 가장 많이 오를 수 있는 단지를 구별로 구체적으로 검증이 필요함.

*급지가 낮으면 상승장때 후순위.. 버틸 수 있는 체력과 마인드 필요!

*수도권 30년 넘은 단지는 입지독점성이 있다는 가정 (재건축 ,리모델링 단, 대형평형 위주 용적률 최소 210%)

ex) 17평 용적률 250% (max 300%) = 17x250 = 42.5평 / 내가 34평 원하면 8.5평 일반공급,, 만약 다른 17평 사람들도 34평을 원하면 일반공급 물량이 없어질 뿐만 아니라 수요도 못채우니.. 소형평수 위주는 피하자!

*매도의 원칙

 1. 고평가 되어 있는가? 2.리스크는 없는가? 3.갈아탈 단지 준비 완료 (덜 좋은에서 더 좋은으로)

부산- 서울 OK / 부산 - 수원(후순위) = 고려.. 덜 좋은 = 덜 좋은은 고려 대상

*투자 +모의 투자 진행

목표매수가 설정시, 순서대로 진행 (1. 저평가 2.투자기준 3.투자가능한가(전세가율) 

이번 달 앞마당에서 1등을 뽑고  내가 가진 앞마당 1등과 비교하며 1등 뽑기 + 5순위 시세표

인생에 변명하지마라… 책 꼭 읽어보기