[셔츠] 모든 단지 순위 줄세우지 마세요 제발 (보물섬 지도)

안녕하세요. 셔츠입니다.

요새 정말 부동산 임장하기 좋은 날이 이어지네요.

단지 임장 다녀오고 줄세우느라 머리 아프시죠?

임장보고서 코칭을 하면서

정말 머리 아파하는 분들을 한두 분 뵌게 아닙니다.

과연 효용성이 얼마나 있을까요?

결론적으로,

너무 많은 시간을 쓰는건 손해가 더 큰 것 같습니다.

(하지 말라고 할만큼🙅🏻‍♂️)

[단지 줄세우며 머리 쥐어뜯는 사람들]

이제 임장 시작하신 분들이 순위 정렬하느라고

엑셀로 정리해서 모든 단지가 서열화된 걸 자주 봅니다.

저는 투자할 때 그렇게 해본 적이 없었던 데다가,

그 순위를 하나하나 나열하면서 헛갈려 괴롭다는

말을 듣고서는, 왜 그런 일이 일어나는지 생각했습니다.

월급쟁이부자들에서 부동산 공부를 시작하는 분들은

수도권이거나, 지방 대도시에 사는 경우가 대부분입니다.

첫 투자 대상지로 거주지 주변에 선택하는 경우가 많죠.

열심히 배운 투자기준을 적용하려고 보니

기준에 부합하지 않는 경우가 대부분일 겁니다.

최근에 시작하신 분들은 이미 거주지 주변이 다 올랐기에

투자 대상으로는 가성비가 맞지 않다는 이야기겠죠.

'싸지 않다'라는 말로도 표현할 수 있습니다.

그래서, 그 다음으로 생각하게 된 것은?

다음 부동산 회복장, 상승장이 오게되면

미리 달려와 투자할 단지를 뽑아놓고 싶었을 겁니다.

그렇게 다 준비해둬야 마음이 편-안- 하니까요.

단지 1~3위 날라가면 4위 달려가고

1~7위 상승하여 투자 불가하면 8위 달려가는 것처럼,

딱딱 떨어지는 순서나 방향을 알고 싶었던 걸까요?

마치 '보물섬 지도'처럼 말입니다.

이 지역 다음 상승장, 내 경제적 자유를 이뤄줄 지도.

[이젠 머리 그만 뜯어도 되는 이유]

같은 지역을 돌아본 동료의 보물섬 지도(단지 나열순위)와

내 지도가 다르면 굉장히 불안해 합니다.

특히 그 소유자가 '재수강 선배님'이라면 더 그렇죠.

'내가 틀린거겠지?'

저는 단지별로 어떤 단지가 더 좋은지를 비교해나가는 건

투자를 하면서 필수적으로 갖춰야할 습관이라고 봅니다.

그러나 같은 생활권 안에서는 더 가치, 가격으로

격차를 만들어내기엔 고만고만한 경우가 더 많습니다.

(특히 계획지구로 만들어진 택지에서는 더욱)

그런 것을 가지고 숫자가 다르다고 괴로워하거나,

너무 시간을 많이 쓰는 경우가 많아 우려스럽습니다.

1~150위로 만들기엔 숫자놀음에 불과할 수 있고,

오히려 다른 생활권, 다른 도시에서 가치, 가격으로

단지별로 붙여보는 것이 투자에서 의미가 더 큽니다.

알고리즘처럼 투자가 이뤄지는 것이 아니기 때문입니다.

순위 다 매겨두고 순서대로 투자 하려고 하지만요.

하락장 또는 바닥권시기에, 6번 같은 하위 단지에서

마음 급한 집주인이 3천만원 깎아준다고 하면

그 선택이 1, 2번보다 나을 수도 있기 때문입니다.

번호표가 무색하게도 진짜로 투자 가능 시장이 오면,

가격을 같이 대입해서 가치 판단을 하게 될겁니다.

오히려 그 생활권을 잘 분류하고 생활권의 특징을 알고

해당 지역의 사람들이 돈을 더 벌면 어디로 이사가는지,

이 지역의 선호 가중치가 직장(교통)일지, 학군일지

등등 지난 상승장을 보면서 익혀두는 것이 중요합니다.

차라리 단지별 상승장에 '오르던 순서'를 참고해보세요.

해당 지역 사람들을 더 깊이 이해하기 위한 노력이겠죠.

단, 지난 상승장처럼 똑같이 오른다고 생각하기 전에

유의해야 할 사항은 2가지 정도가 있습니다.

1. 지난 상승장 대비 입지 변화는 선호 차이를 만듭니다.

죽전지역(동쪽)이 더 먼저 지하철도 생기고 분당과도

가까워 분당 사람들이 배후지로 보는 곳이었습니다.

가격이 더 높은 단지도 많았겠죠.

이번 상승장에서는 '신분당선'이 수지 풍덕천동(서쪽)에

새로 들어섰고, 이는 더 빠르게 강남, 판교 출근지 접근이

가능해 가치 역전을 시켜 가격도 따라오게 했습니다.

새로운 아파트가 들어와 동네에 거주하는 주민들의

소득 수준이 달라지는 경우도 자주 볼 수 있었죠.

이와 같이, 입지 가치에 변화가 생기는 부분까지 고려해

미리 파악을 해두면 변화에 대응하기 좋습니다.

2. 연식이 재건축연한처럼 오래 지나면 차이를 만듭니다.

30년 정도 지나 조합설립 추진을 하는 등 거주민들이

들썩거릴 만한 일들을 하게 되면, 전세수요 특징(학군)이

있는 곳이 아닐 경우, 전세가 오르는 데 한계가 있습니다.

안정적으로 계속 살아갈 수 있는 곳에 거주하고 싶겠죠.

그래서 전세를 주는 임대인이 될 거라면 보유 측면에서도

고려해보는 것이 좋습니다.

위 두 가지를 고려하면서 지난 상승장에서의 모습으로

지역민들을 이해해나갑니다. 그리고 분류해서 정리하고,

또 다른 지역의 사람들이나 단지들을 비교하면 됩니다.

그런 것들이 쌓이고 나서 가격이 싸진 시장이 오면,

비로소 내가 쌓아두고 정리해뒀던 가치 대비해서

지금 가격이 어떠한지를 결정하고 판단하고 투자합니다.

여러분들의 단지에 순위를 주는 노력이 의미는 있습니다.

그것 또한 비교훈련이니까요.

하지만 너무 작은 것에 매몰되지 않으면 좋겠습니다.

뭔가 정해놓은 정답처럼 순위숫자에서 벗어나보세요.

너무 고만고만한 것들을 가지고 오래 고민하진 않는지?

순위가 남과 달라 재능이 없다며 포기 앞에 서있는지?

오히려 다른 지역의, 다른 생활권의 단지를 가져와

비교를 하면서 그 격차를 생각해보는 작업이 도움됩니다.

가격이 싸졌을 때에는 투자 기준에도 들어오는 것들로

비교하게 되어 조금 더 분명해지기도 합니다.

오늘도 임장보고서를 쓰면서 '보물섬 지도' 또는

'랭킹놀이'를 만드는 분들께 도움이 되면 좋겠습니다.

감사합니다.