[뚜또] 초보투자자도 쉽고 빠르게 할 수 있는 단지분석법

[뚜또] 초보투자자도 쉽고 빠르게 할 수 있는 단지분석법

안녕하세요.

월부 영앤리치를 꿈꾸는

뚜또입니다~~

저번에는 초보투자자이신 분들이

시세지도를 어떻게 하면

쉽고 빠르게 그릴 수 있는지

이야기를 나눠보았는데요~~

https://cafe.naver.com/wecando7/9006556

시세지도 작성이 끝나고 나면,

곧바로 이어지는 단지분석이

또다시 초보 투자자분들의

발목을 잡게 됩니다.

"단지가 100개가 넘는데..

모든 단지를 다 그려야하나요...?"

"그래프 복붙하는데 무슨 의미인지도 모르겠고...

노가다하는 것 같은데 이게 의미가 있나요?"

그래서 오늘은 제가 단지분석을 할 때

어떤 것을 분석하고

그 분석이 무슨 의미가 있는지,

단지 분석의 핵심에 대해서

이야기나누고자 합니다.

"단지 분석의 이유"

먼저 이 수많은 단지들을

우리는 왜 분석하는지부터 알아야겠죠?

단지분석을 하는 이유는

크게 2가지입니다.

첫 번째는 단지간 선호도 차이를

구분하기 위해서입니다.

단지임장과 단지분석을 통해서

우리가 단지 간 선호도 차이를

정확하게 알아두어야,

다음에 투자기회가 왔을 때

어떤 단지부터 투자할 지

빠르게 판단을 내리고,

실제 행동으로 옮길 수 있습니다.

이러한 단지간 선호도 차이를

구분하기 위해서,

우리는 단지임장을 통해

체크리스트를 하면서

현장에서 볼 수 있는 것들을 체크하고,

단지분석 장표에서

전고점 분석을 하면서

실제 그 단지가

얼마까지 실거래가 되었는지 확인하고,

단지들 간 선호도 차이를

비교하게 됩니다.

임장보고서 단지분석을 할 때

체크리스트에서 봤던 현장 분위기,

그리고 이전의 전고점을 보면서

데이터로 검증하며

단지간 선호도를 비교하게 되면,

우리가 다음 투자기회가 왔을 때

어떤 단지부터 투자할 것인지

미리 알 수 있다는 것이죠~~!!!

다만, 단지간 순위를 매길 때

주의해야 할 점은,

정확하게 모든 단지들을

1~10등으로 매길 필요까지는

없다는 것입니다.

많은 초보분들이

단지 순위를 처음부터 끝까지,

완벽하게 매기기 위해서

고민을 하다가

많은 시간을 허비하게 되는데요.

비슷한 단지들은

공동4등, 공동 7등

이렇게 러프하게 주셔도 됩니다.

순위를 매기기 애매해서

공동 순위를 매길 지 고민이 되는 단지들은

보통 실제로 선호도 차이가

크게 나지 않는 경우가 많습니다.

그리고 그 정도의 선호도 차이는

우리가 실제 투자를 할 때

유의미한 결과의 차이를 가져다 줄 정도로

중요하지 않은 경우가 많습니다.

완벽하게 1등~10등을

순위를 매기지 않으셔도 됩니다.

완벽주의를 버리시고,

너무 부담을 가지지 마세요!!!

두 번째는 보고 있는 단지에

다음 투자기회가 왔을 때

우리가 어떤 모습으로

투자하게 될 지

가늠해보기 위해서입니다.

이를 위해서

과거 해당 단지가

전세가율이 가장 높았을 때

어느 정도 수준이었는지

확인을 해봅니다.

전세가율이 가장 높았던 시기는

전세가 대비 매매가 버블이

가장 적은 시기이고,

시장에서 사람들의 심리가 아무리 죽어도

그 정도의 버블은 있었다는 것을

알 수 있습니다.

이전에 해당 단지가

전세가율이 가장 높았던 시기에

매매가 5억 / 전세가 4억 (전세가율 80%)

수준이었다면,

다음 시장에서는

매매가 7.5억 / 전세가 6억 (전세가율 80%)

와 같은 모습이 펼쳐질 수도 있지 않을까?

라는 느낌으로

다음 투자기회가 왔을 때의

해당 단지의 매매/전세가 수준을

가늠해보는 것입니다.

물론 무조건 위와 같은 모습으로

시장이 펼쳐진다고 이야기할 수는 없지만,

적어도 그런 시장의 모습을 그려보면서

내가 해당 시점에

1.5억이라는 투자금으로

그 단지를 7.5억의 가격에

매수할 수 있을 지 예상해본다면

다음 투자 기회가 왔을 때

조금 더 빠르게 확신을 가지고

투자를 행동으로 옮길 수 있을 것입니다.

많은 분들이 단지분석을 할 때

이 내용을 왜 쓰고 있는지도 모른 채

단순히 노가다 성 반복을 하고 있습니다.

위에서 말씀드린

체크리스트, 전고점, 전세가율

3가지만 하셔도 충분합니다.

그러면 다음 투자 기회가 왔을 때

미리 파악해둔 선호도를 바탕으로

어떤 단지부터 투자를 할 것인지,

실제 투자기회가 온다면

그 단지가 어떤 모습으로 내게 다가올 것인지

미리 가늠해보면서

다음 투자를 대비할 수 있습니다.

네 뚜또님...

그렇게 3가지를 분석해야 하는 이유는 알겠어요..

근데 지금 보는 지역에

단지가 100개가 넘는데...

이걸 다 해야 하나요??

단지분석을 하시다 보면,

한 생활권에 모여있는 여러 단지들이

비슷한 전고점, 전세가율, 가격대, 선호도를

보이는 모습을 자주 보게 됩니다.

각 생활권에서

가장 좋은 단지,

중간 정도 되는 단지,

떨어지는 단지

이렇게 3개 부류에서

1개 단지만 뽑아서

대표적으로 해보셔도 충분합니다!

그 단지들을 대표적으로 분석하신다면,

각 생활권의 선호도 수준에 따라서

어느 정도의 투자 기회를 주고

어떤 모습으로 투자할 수 있을 지

충분히 가늠해볼 수 있습니다.

보통 생활권을 5~6개 정도로 나누셨을텐데,

각 생활권당 3개 단지씩만 하면

15~18개만 하면 되고,

1개당 15분씩 잡으면

4시간 이내에 마무리할 수 있습니다.

100개가 넘는 단지들을 모두

완벽하게 해내고 싶으실 수도 있습니다.

하지만, 우리가

단지분석을 하는 이유를 알고,

그 이유에 맞는 행동을 위해

완벽주의를 버리고

핵심을 짚어내는

단지분석을 해보는 것은 어떨까요?

긴 글 읽어주셔서 감사합니다~~!!