제주바다님의 실전반 1강 수강 후기

안녕하세요. 수도권 소액투자를 거쳐 가치성장투자까지 해낼 동구님 입니다.

서투기, 신투기에 이어 실전반까지 세번째로 제주바다 멘토님의 강의를 듣게 되었습니다.

이번에도 수도권 투자에 대한 강의네요! 

시행착오를 줄이고 포기하지 않는 수도권 투자자가 되기 위해, 긴 시간 많은 것을 알려주신 강의를 정리하고,

적용해야 할 점들을 실제 행동에 적용시키고자 후기를 남깁니다.

느낀점 1) 기초반과 실전반의 차이는 특별한 무언가가 있는게 아니다. 기초반은 본질이 어떤 것인지 알아가는 과정, 즉 이론이며 실전은 본질을 알고 비본질적인 주변 상황에 관계 없이 행동으로 넘어가는 과정이다. 감정에 빠져 있으면 결과가 나오지 않는다. 본질만 판단해야 한다

적용할점 1) 나 자신을 불쌍하게 생각하며 부정적인 감정에 빠져있지 말자. 본질만 냉정하게 판단해야 한다. 자산을 쌓기 위한 투자를 이어갈 것인지, 멈추고 포기 할 것인지. 상황을 탓하며 시간을 허비하며 멈춰있을 것인지, 그럼에도 불구하고 할 수 있는 것을 작은 것 하나라도 해가며 나아갈 것인지. 답은 명확하다.

느낀점 2) 실전반을 수강하면서 온전한 앞마당을 만들고, 임보도 꽉꽉채워서 쓰고, 매물도 꼼꼼하게 둘러보며 투자물건도 뽑아내기에는 시간이 부족하다. 그리고 그건 당연한거다. 첫 실전반이니 만큼, 중간에 부족한 부분이 있더라도 완성을 목표로, 한가지 영역에서 이전보다 120%의 목표를 세우고 즐겁게 완수하자!!

적용할점 2) 전부 다 잘하려고 하지 말자. 시간이 부족하니까. 내가 설정한 이번달 원씽(결론까지 무조건 완수하기)을 기억하고, 중간에 부족하다는 느낌이 들어도 완수만 한다는 생각으로 즐겁게 해나가자. 즐겁게 해야 오래 할 수 있고, 오래 하며 살아남는다면 그것만으로도 충분하다! (반마당 그만 만들어라. 시간을 적절히 안배해서 결론까지 가야한다. 돈없으면 모의계약서라도 쓰자!!!)

느낀점 3) 모든 투자에서 집중해야 할 것은 가치와 가격이다. 지역과 투자금이 아니라, 대상 물건의 가치와 가격을 알고, 가치 대비 저평가된 자산에 투자하는게 본질이다. 그리고 그 가치는 우리가 기계처럼 보고 넘어가는 입지요소다. 똘똘한 한채건, 타이밍이건, 수익률, 투자금, 모두 그 다음이다. 제일 중요한 것은 가치와 가격이다.

적용할점 3) 방법, 대상, 지역 등…. 가치와 가격을 제외한 비본질적인 요소에 시간을 낭비하지 말자. 모든 투자는 하나의 문장으로 귀결된다. 가치대비 저평가된 자산을 매입하고, 그것을 잘 보유하다가, 제 가치를 찾아 가격이 상승하면 매도한다.

느낀점 4) 수도권 투자에서 가치판단을 할때, 서울인지 경기도인지 보다 더 중요한 것은 그 단지가 가치가 있고 지역 내에서 선호하는지가 중요하다. 또한 전고점만 보아서는 안되며, 현재 입지 가치와 선호도, 미래가치(호재)를 임장보고서와 임장을 통해 확인하고 비교해야 한다. 

적용할점 4) 전고점을 단순한 답안지로 생각하고 다음에도 그럴 것이라고 예단하지 말자. 폭등장 전 전고점이 높았던 단지가 지난 폭등장에서 더 낮거나 비슷한 고점을 형성한 사례도 많다. 입지가치와 선호도, 호재 등을 임장을 통해 확인하고 반드시 이를 반영해서 저평가 여부를 판단해야 한다. 중요한 것은 가치 대비 싼것을 사는 것이다.

느낀점 5) 수도권 투자에서 실패하지 않기 위해 지켜야할 것은. (1)같은 투자금으로 상위 급지에 투자할 수 있는 곳이 없는지 검토하기 / (2)높은 전세가율로 보유과정 리스크가 있다면 전세가격의 5%정도를 대응 가능한 상황인지 체크하기 / (3)내 투자금으로 가능한 지역 뿐만 아니라 더 좋은 곳(상위급지)까지 임장지역을 늘려가며 더 좋은 것에 투자할 기회가 없는지 살펴보기…이다.

적용할점 5) 내 투자금을 마음대로 고정하고 그것에 해당하는 지역만 임장해서는 안된다. 이론적으로 설명할 수 없는 투자기회들이 온다는 선배님들의 조언을 믿고.. 범위를 넓혀가며 더 좋은 곳을 체크해 볼 수 있도록 아는 지역을 넓혀나가자!

느낀점 6) 수도권 입지요소 중 가장 중요한 한가지는 의심없이 업무지구 접근성이다. 7대 업무지구를 어떻게 갈 수 있는지, 환승(버스포함)까지 고려해서 면밀하게 판단해야 한다. 반드시!!!

적용할점 6) 직장 파트에서 교통 분석할 때 업무지구 도착 시간 계산을 7대 업무지구 대상으로 모두 하고, 기록하자(버스+지하철, 자차, 지하철+지하철환승까지 면밀히!!) 또, 임장지에서 가까운 업무지구가 있다면 반드시 눈으로 확인해보자!! 

+ 역세권을 먼저 보되, 역까지 버스타고 20분 걸리는 비역세권이라도 업무지구까지 1시간 내 출퇴근 가능한 거리라면 투자할 수 있다!!!(심지어 역세권 보다 더 늦게 올라서 투자기회도 두번 줬었다… 높은 전세가율 투자 가능!)

느낀점 7) 전세투자의 핵심은 좋은 가치의 단지를 싼 가격에 ‘적은 투자금’으로 매수하는 것이기에, 신축 아파트에 투자 기회가 먼저 올수도 있다(높은 전세가를 바탕으로). 단. 약 15년 정도가 되지 않은 단지들은 수리 없이 투자할 수 있고, 전세 회수 또한 빠를 가능성이 높아 투자금 회수하여 다음 투자로 연결 가능!!

적용할점 7) 일정 연식 이내 단지가 가진 장점이 크다. 무조건 투자금을 좁히거나 매매가가 싼 것만 고려하기보다. 장점을 많이 가진 연식에서 기회는 없는지, 항상 살펴보며 함께 검토해야 한다.

느낀점 8) 1급지에도, 3급지에도, 5급지 이하에서도 겨울시장(60% 인근)에서는 투자금이 더 들었지만 매매가 자체가 저렴했고 투자금 회수가 빨라 재투자가 가능했으며, 봄시장(70~80%이상)에서는 겨울시장보다 더 적은 투자금으로 투자가 가능했으나 매매가가 전저점대비 다소 상승한 상태였으며, 높은 전세가 세팅으로 인해 역전세를 무조건 대비해야 한다는 특징이 있다. 중요한 것은 두가지 방법에 대한 차이점을 알고, 내가 할 수 있는 투자를 하는 것이다.

적용할점 8) 4급지 까지는 60%인근에 오면 투자금이 회수되는 저렴이 투자가능, 80%인근에서 투자하는 봄시장 투자에서는 반드시 폭등기 이후 역전세를 대비해야 하며, 그 대신 더 적은 투자금으로 접근 가능함을 기억하자. (봄시장에 진입한다면, 지난 가격보다 다소 오른 가격으로 보이더라도 저평가라면 용기를 내어 매수해야 한다)

단, 업무지구 1시간 이내가 아니라면 사업자 등록 없이 매도 관점으로 접근!!

+4급지 이상의 입지에서는 80%구간 투자가능한 기간이 아주 짧을 것이기에(약 2주), 타이밍을 잡기 어렵다. 잡지 못했다면 투자금을 면밀하게 비교해서 다른 곳을 찾아야 한다! 

느낀점 9)  일자리가 없는 도시(동북권역)는 연식보다 교통이 더 중요하다!! 단, 1만세대 이상으로 이루어진 뉴타운은 다소 예외적으로 작용(교통이 불편해도 거주하려는 수요가 충분하기 때문) 

적용할점 9) 베드타운의 성격일수록, 반드시 교통을 가장 우위에 두고 투자를 검토해야 한다. 단, 미니신도시급 뉴타운 또는 택지가 있다면 연식이 예외적으로 작용함을 기억하자. (그래도 투자는 교통 우위 단지 먼저 고려!)

느낀점 10) 매물을 볼 때, 세가 낮게 끼었던, 세가 높게 끼었던, 월세를 끼었던 무조건 다 봐야한다!! 대안이 많고, 대체물건을 만난 확률을 올려주고, 가격조정 협의 접근성이 다양하기 때문… 행동을 넓히고 투자성공 확률을 올려라!!

적용할점 10) 상황에 따라 편식하지 말고 투자 가능한 여지가 있으면 매물 모두 보기!!! 물건을 보고 사장님과 이야기하고 주인을 만나는 모든 일들이, 앞으로 어떻게 작용될지는 아무도 모른다!!!(좋은 물건을 만날 기회를 올리기!)

느낀점 11) 가치와 가격을 공부해서 알고, 할 수 있는 최선의 투자를 이어가라. 그리고 투자를 총자산 관점에서 고민하며 할 수 있는 투자를 하고싶은 투자로 바꿔나가라!!! 2012년에 왔던 기회, 14,15,16년에도 다시 왔었다. 힘들게 앞마당 만들면 뭐하나.. 들여다 보지 않으면 말짱 꽝이다. 가치대비 싼 것을 사는 것이 본질이고 전부다!!

적용할점 11) 의심하지 마라. 포기하지 마라. 본질이 아닌것을 신경쓰지 마라. 아직 기회가 있다고 믿고 준비를 하고 있으면 기회는 반드시 다시 온다는, 수도권 외곽투자로도 30억을 벌 수 있다는 멘토님의 말을 믿자! 그리고 그저 포기하지말고 행동하자!! 

가장 중요한 것은 포기하지 않고 

계속 내가 가야하는 길을 꾸준히 가는 것입니다.

급하게 생각 할 수록 돈이 벌리지 않는 것을 명심하세요.

실력있는 사람은 반드시 돈을 법니다.

(꾸준히 본질을 추구하며 노력하면 돈은 자연스럽게 벌린다!)