학군편, 투자와 연결된 더 잘 쓴 임장보고서 (임보 업그레이드 시리즈 #2) [으으음]

안녕하세요.

으으음입니다 :)

임보 업그레이드 시리즈에서

계속해서 '잘 쓴 임장보고서'에 대해

이야기를 나눠보고 있습니다.

잘 쓴 임장보고서란?

1. 필요한 내용이 모두 들어가 있다.

2. 땅과 단지의 가치를 제대로 파악한다.

3. 땅과 단지를 찾는 수요의 크기를 안다.

4. 종합하여 비교할 수 있는 생각이 있다.

학군에서 사람들은 명확하게

들어가야 할 것이 무엇인지 알고 있습니다.

초, 중, 고 학군 + 학원가에 대해

잘 작성하고 있는 경우가 많은데요.

이번 파트에서는

가치, 수요, 가격에 집중하여

임장보고서를 '더 업그레이드' 할 수 있는

다양한 방법에 대해 말씀드리려 합니다.

# 뇌피셜을 인사이트로

사람들은 뇌피셜을 좋아합니다.

여기는 학군지니까 30평형이

더 인기가 좋을 거라고 생각해

와 같은 것들이 뇌피셜 입니다.

이 뇌피셜을, 뇌피셜에서 그치지 않고

나의 투자 인사이트로 남기기 위해서는

나의 가설(뇌피셜)을 검증하는 과정이

반드시 수반되어야 합니다.

가장 쉽고 빠르고 정확한 방법은

전문가들의 의견을 많이 찾아보는 것 입니다.

심정섭의 학군지도 블로그에서

해당 학군에 대한 이야기를 검색하거나

맘카페에 들어가서 찾아본 내용들을

임보에 추가하면서 머리에 넣어봅니다.

우리가 몰랐던 학군지의 ‘가치’를

더 면밀히 알아볼 수 있는 방법입니다

# 실수요 가치, 전세

학군에서 초,중,고,학원가를 보는 것에서

더 나아가서 ‘수요’를 생각해보기 위해

가장 직관적인 데이터는 바로 전세가입니다.

기대심리, 투자심리가 전혀 반영되지 않은

오로지 그곳에 살기 위해 지불하는 돈

그게 바로 전세가 입니다.

노원구에 중계사거리에 위치한 청구3차와

같은 가격에 거래된 역세권 상계주공3단지

두개 단지는 전세가가 2배 차이가 납니다.

청구3차 학군지의 전세가는

마포구의 마포래미안푸르지오 59 전세가랑

동일 수준의 가격대를 보이고 있습니다.

학군지는 웬만한 신축, 상위급지 단지를

뛰어넘는 수준의 전세가를 보일 정도로

큰 수요를 빨아들이는 힘을 가지고 있습니다.

은행사거리에, 목동에, 평촌 학원가에,

범4만3에, 둔산동에, 봉선동에

전세가를 0억이나 주고 살 만큼

수요가 있는 곳이구나를 확인해보세요.

# 가치, 수요와 가격의 연결

# 진짜 학군 때문일까?

여기는 학군이 좋으니까 비싸

라는 뇌피셜에서 그치는 것이 아니라

사람들이 학군 때문에 이 돈주고 사는게 맞나?

라는 의문점을 가지고 바라봐보세요.

우리가 앞에서 확인했던 내용

초등학교, 중학교, 고등학교, 학원가 등

가치와 수요를 누리기 위해 지불하는 가격

을 종합하여 생각해 보는 것 입니다.

울산 무거동의 옥현주공3단지가

위치가 얼마 차이나지 않는 2단지보다

전고점이 1억이상 차이가 나는 것은

공부 잘하는 무거중을 보내서인가?

하지만, 그게 아니라 뷰의 차이였고

단지 분위기의 차이가 크기 때문에 생기는

가격차이라는 것을 확인하고 검증합니다.

가치와 수요를 파악했으면 가격을 붙여

종합하여 내린 나만의 결론(=생각)을

임장보고서에 작성하는 것 입니다.

임장보고서를 잘 쓰기 위해서는

00이 학군이 좋다. 에서 그치는게 아닌

00이 학군이 좋아서 이런 가치가 있고

수요의 힘과 영향력은 이정도 이며

그래서 매매는 얼마, 전세는 얼마이다.

나는 투자로 생각했을 때…

까지 들어가기 위해 생기는 궁금증을

뇌피셜이 아닌 인사이트로 쌓아가는 과정을

담아내고 투자로 연결 시키면 됩니다.

다음 글은 인구이동과 공급을

현장과 데이터를 통해 확인하면서

임장보고서를 더 잘 쓸 수 있는 방법을

가지고 이야기 나눠보도록 하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

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