서울투자 기초반 수강후기 [서투기 16기 74조 무지개베이글]

자모님은 고민을 해결하기 위해 나타난 해결사 같았다.

고민을 근본적으로 해결하려면 

선택의 근거(확신이 있어야 보유할 수 있다!)를 가지고 

선택을 해서 

어떤 일이 벌어질지 알고 

자산을 모아 나가야한다.

그리고 지금 할 수 있는 것에 집중하자.

각 상황별 투자 전략

1. 상승→오른 것에 투자X, 키맞추기 기회 포착
2. 보합→급매
3. 하락→기회! 한번 더 가격이 떨어지면 절대로 놓치면 안 됨!

투자하기 좋은 상황

매매가 보합, 하락(규제[주택담보대출 한도 축소, 금리 인상, 전세자금대출 DSR 적용, 규제지역 확대]로 거래되지 않아 물량이 쌓여야한다→물량 체크!)&전세가 상승(공급 물량 감소)

조건부 전세자금대출 대응방법

1. 전세 낀 물건 사기
2. 만기가 6개월~1년 남은 물건 사서 경쟁 전세 물건이 없을 때 전세 셋팅

투자전략

1. 지난 기간: 서울에서 사람들이 좋아하는 아주 좋은 것을 우선적으로 살 수 있었던 시기→지나감.
2. 현재: 추격 매수X, 지역내 사람들이 좋아하는 아파트, 서울내 덜 올라서 싸고 사람들이 좋아하는 모든 아파트가 투자대상(넓게 보세요!, 1~4급지&4.5급지 구축 포함, 5급지보다 4급지 우선)

매수해야하는 구축

-아파트가 여러개 몰려 있는 내 구축(신축 아파트와 같은 생활권, 구축 아파트 여러 개 몰려있는 경우)

-강남 1시간 이내 입지가 좋은 구축

-지역 내 위치가 좋아서 사람들이 선호하는 구축(언덕, 300세대 이상도 괜찮다.)

-덜 올라서 아직 가격이 싼 구축(가장 큰 호재)

현재상황: 1년이상 전세가가 지속적으로 오르면서 구축 전세가도 꾸준히 오르고 있는 상황

선호도에 따라 월 천만원 지속적 상승이 되거나 그렇지 않은 경우도 있음

→투자전략: 덜 올랐으면서 전세가가 지속적으로 오른 단지, 전세가율 60%이상이면 기회

단, 공급이 많은 지역(동대문구, 강동구) 주변 전세가 하락에 따른 매매가 동향 확인→기회 포착

같은 입지이면 10년식>00년식>90년식(배제하지 말 것), 80년식은 강남, 서초, 송파만!

숙제!

서울의 모든 구의 위치를 잘 알지 못 했는데 남편에게 설명하면서 익히게 되었다.

자모님이 알려주신 방법대로 하니 쉽게 외울 수 있었다.

랜드마크 아파트를 외우도록 노력하자!

가치성장투자 vs 소액투자

가치성장투자

- 더 좋은 물건에 투자

-팔지 않을 물건을 매수

-좋은 단지는 먼저, 많이 오른다

-선호도의 차이=시세차익의 차이

-전세가가 올라올 만한 것=투자금 회수(전세 폭&속도 보기)

[가치성장투자 4단계]

1. 서울 내 가치성장 투자 접근 범위 정하기(1~4급지 구축 포함, 300세대 이상)
2. 가치 확인→입지 좋은 지역(강남 30~40분이내>1시간이내)
3. 저평가→전고대비 20~30%, 전세가율 60% 이상
4. 무주택 LTV대출+신용대출+현금=잔금 가능(리스크 대비)→주전세, 세낀 물건, 못 맞추면 투자X

 [가치성장투자에서 벌어질 일]

• 하지 말아야 할 것

  -좋은 단지만 쳐다보면서 지금 기회를 주는 단지들의 가치를 제대로 보지 않고 투자 망설이는 것

  -다음에 벌어질 일이 무엇인지 생각해보지 않는 것

• 해야할 것

  -사고 나서 오를 수도 있지만 떨어질 수도 있음을 알고 있어야 함.

  -투자금을 묻어두고 내 생활을 평안하게 해 나갈 수 있어야 함.

  -살 때 싸게 사는 것이 중요! 지금은 싸게 살 수 있는 시장

[똘똘한 한 채 특징]

전세가율 높은 시기가 짧다(6개월~1년 내외)→타이밍 잡기 어려우므로 싸게 살 수 있을 때 산다.

투자금 많이 들어감(강남 10억 이상)→전세가 올라오는 속도에 따라 투자금 회수 10년 이상 걸릴 수 있다.

매매가 상승 임팩트 크나 고점에서 매도하기 어렵다(폭등장=규제시장, 양도세 종부세 부담)→1주택 비과세 혜택 이용해서 시세 차익or 장기보유하며 현금 흐름 창출(역전세 상황 고려)

*임대 사업자 부활시 서울 4급지 이상 묶어(8년 이상 보유시 세제 혜택)

가치성장투자에서 해서는 안 되는 선택: 하급지 신축으로 갈아타기, 투자할 물건 찾지 않고 성급하게 매도

소액투자로드맵에서 기회잡기 위해 알아야 할 서울 아파트 특징

입지 좋은 신축: 전세가율이 높은 시기가 매우 짧음, 투자금도 많이 들어가기 때문에 소액으로 접근하기 쉽지 않음.

입지 좋은 구축: 신축만금 전세가가 가파르고 빨리 오르진 않지만 일정 기간 투자할 수 있는 전세가율을 유지함.

입지 덜 좋은 신축: 입지 좋은 신축만큼은 아니지만 전세가 오르는 폭이 구축보다 큼. 일정기간 투자할 수 있는 전세가율 유지함.

입지 덜 좋은 구축: 절대가가 낮고 거래가 되어서 매매가가 쉽게 오르지 않기 때문에 전세가율이 높으면서 소액으로 접근할 수 있음.

*서울 내 1억 내외 투자 아파트

-매매 5억/전세 4억 선, 서울 외곽, 4급지 정도 경기도(수지, 평촌) 구축 해당

-오르지 않을 수도/전세가율이 더 높아질 수도 있다는 것을 알고 잃지 않는 투자 대상 고르기

지역 내 단지 선호도 비교를 해볼 수 있는 방법

1. 매수한 가격을 얼마나 빨리 회복하고 상승하는지 상승 시작점 보기
2. 전고점을 보며 상승했을 때의 가격 레벨 차이 보기
3. 하락장 전저점 대비 상승장 전고점 수익 보기