인천시 연수구 송도더샵하버뷰13단지 아파트 수익률 분석 보고서 (열반스쿨 기초반 80기 케이트)

▶ 아파트명

연수구 송도더샵하버뷰13단지 아파트 

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.   직장(B)
연수구 종사자 수 - 145,549 명

2.   교통(C)
강남 1시간30분 / 여의도 1시간40분 / 시청 1시간35분 

3.   학군 (A)
인천 신정중학교 92.7%, 신송중학교  92.2% 

4.   환경(편의시설) (c)
집 주변에 대형마트 없음. (반경 2km 내에 롯데마트, 코스트코 - 이동수단을 타고 움직여야함.)
학원가가 크게 형성되어 있음.
대형 병원은 없지만 개인병원이 많음. 송도 안에서 상가가 많이 형성되어 있는 편임.

5.   공급

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

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현재 시세: 송도더샵하버뷰13단지 아파트 34평 현재 매매 8.14억, 전세 4,95억

5년 내 전고점 매입시: 2021년 9월 매매 8,9750억 전세 7억 

5년 내 전저점 매입시: 2019년 9월 매매 4.6억 전세 3.2억 

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100 
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가 
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가 

*5년 내 전고점 매입시 수익률 (81400-89750)÷(89750-70000)X100 = -42% 

*5년 내 전저점 매입시 수익률 (81400-46000)÷(46000-32000)X100 = 253%

▶ 현장 사진 

▶ 투자 결론 
저평가: O / 다른 인천지역과 비교하여 가격이 저평가되어 있음.
환금성: O / 주변 학원가가 밀집되어 있어 중,고등학생 자녀를 둔 가정의 수요가 많음.
수익률:   전저점 19년도 9월에 매수했다면 253%수익률이므로 수익률 좋은편임.
               현재가격이 전고점 가격과 차이가 많이 나지 않으므로 현재 가격 싸게 사는건 아닌거 같음.
원금보존: 전세가율(61%) 낮음편임. 공급물량이 많고 비어있는 땅이 많아 입지독점성 떨어지는 것 같음.
리스크대비 : 앞으로 3년동안 공급이 많으므로 역전세 대비는 필요할 것.

*투자 결론은 투자원칙인 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크대비 항목을 직접 검토해보면서, 투자자의 시각에서 바라보는 연습을 해보는 것입니다. 처음 해보는 부분이라 어렵겠지만 잃지 않는 투자를 위해 꼭 필요한 과정이에요. 정답을 맞추려고 하기보다는 너바나님의 레시피로 내가 관심있는 아파트가 투자에 적합한지 스스로 고민해보세요 ^^