열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 80기 21조 언더독]

2-1강 비전보드

삶의 목표 

엄청 현실적으로 작성해야 한다. 현실적으로 존재하고 그렇게 될 수 있는 사람의 모습을 목표해야 한다. 너무 좋은 말만 허황되게 쓰면 안된다. 또한 삶의 목표를 달성하기 위해서는 선택과 집중이 필요하며, 선택과 집중을 위해서는 포기도 일부 할 줄 알아야 한다. 

롤모델을 정하고 그대로 그를 따라하라. 부자들의 생활습관과 생각, 행동을 그대로 따라 해보아라. 현실적으로 달성할 수 있는 목표를 정해야 하고, 그걸 달성하기 위해선 선택과 집중이 필요하다. 또한 나보다 뛰어난 사람을 옆에 두고, 롤모델을 정하여 벤치마킹 하라!

가계부를 쓰는 본질적인 목적

1)내가 얼마나 소비하는지 확인하기 위한 것 2)지출비용을 아끼기 위한 것

수기 가계부를 작성하는 것처럼 내가 직접 작성해가면서 내용도 파악하고 하는 것이 중요하다. 요즘 편리한 자동어플의 경우, 편리하긴 하나 소비를 통제하기 어렵기 때문에 수기가계부 또는 직접 생각하며 작성할 수 있는 가계부써라

목표수익률 계산방법

내가 모을 수 있는 자산 기준을 계산하고, 목표 은퇴자금을 모으려면 나는 몇% 이상의 수익률이 나와야 하는지 알 수 있으며, 그에 따라 내가 항상 투자하는 물건의 수익률 등이 정해질 것이며 그에 따른 스타일의 수익률을 어떻게 가져갈지 알 수 있다.

투자는 조급하게 달성할 수 없다. 적어도 10년 이상의 시간이 필요하기에 한방을 노리는 무리한 투자는 해서는 안된다. 

시스템구축

중요한 포인트 : 1년에 1채는 꼭 마련해야 한다. 자본소득이 급여소득보다 3배이상은 되어야지 안전한 시스템 구축이라 할 수 있다. 투자 초기에는 책을 많이 읽고, 강의도 많이 들어야 한다. 앞마당도 6~7개 이상 만들고, 분기별 목표 달성을 체크하는 것도 중요하다.

임장보고서 참고가이드

입지 비교평가

1)직장 : 전국 종사자 수 2)교통 : 카카오맵, 길찾기 3)학군 : 아실(지도에서 단지 찾고 학군 클릭 - 중학교 학업성취도) 4)공급 : 아실-공급물량 - 시구클릭 5)과거시세 : 호갱노노 

6)수익률 분석(10년내 투자 타이밍) : 현재 매매 및 전세가 / 10년 내 최고가 매매 전세 / 10년 내 최저가 매매 전세 / 고점매입시 수익률 / 저점매입시 수익률 / 7)현장사진 

(1) ~ 7)순서로 구성하여 임장보고서 작성한다)

2-2강 : 부동산 투자개론

투자의 본질 : 좋은투자처를 오래 보유하는 것

뉴스에 따라 사고 파는 의사결정을 해서는 안된다. 

하락장 : 좋은 주식을 싸게 살수 있는 기회 / 시장에 흔들릴 필요가 없다. 

투자는 하락기에 많이해야하고 상승기에 매도해야 한다.

전고점에 도달한  아파트는 매수하는 것이 아니다.

오히려 하락한 것에 관심을 가지고, 오를 것들은 보내줘야 한다.

ex)마젤란펀드 : 연 수익률 20%,  but 투자자들은 손해를 본 이유는?

→ 수익이 높을 때 매수하고 하락할 때 공포에 매도했기 때문에. 

투자의 성공 여부는 얼마나 오랫동안 세상의 비관론을 무시할 수 있는지에 달려 있다. 

하락장에 버틸 수 있는 힘과 환경이 중요하다.

투자의 성공과 실패를 결정 짓는 요소 : 호재, 호황에 매수 and 악재, 불황메 매도하기 때문이다.

남들이 안사려할 때 사야하고, 남들이 사고 싶을 때 팔아야 한다.

이원칙을 지키는 것이 어렵지만, 꼭 이를 지켜야 성공할 수 있다.

욕심을 과하게 부려서는 안된다. 본인의 투자 단계를 정확히 인지하라!

투자란? 업의 본질이다. 돈이 일하게 하는 것이다.

좋은 투자란? 1)잃지 않는 투자 2)목표 수익률을 달성할 수 있는 투자

-투자는 농사꾼 마음으로 농작물을 재배하듯이 해야한다. :한곳, 한 분야에 꾸준하게 공부하고 투자 해야한다.

-불황일 때 싸게 사서 호황일 때 비싸게 팔아라. 이것이 투자의 전부이다.

-자신이 5년, 10년 장기간 응원할 수 있는 것에 투자하라.

-부동산은 지난번 허리가 현재의 바닥일 확률이 높다.

부동산 가치판단 기준

1)직장 : 부동산 수요의 주요 원인!

-전통의 강자 : 한양도성(종로구,중구), 영등포/여의도, 강남

-떠오르는 지역 : 가산, 구디, 마곡, 상암, 잠실, 판교

-떠오를 지역 : 용산, 왕십리, 창동,청계 등

2)교통 : 강남, 여의도, 용산 등(지하철 버스..)

-강남 접근노선 : 2,3,7,9호선, 신분당선

-시청 접근노선 : 1,2,3,5,6호선

-영등포/여의도 접근노선 : 1,2,5,9호선

=> 가장 가치 높은 호선 : 2>3>9>신분당선(판교, 분당)

S급 : 강남 30분 이내 → 강남, 서초, 송파, 동작구, 용산, 성동구, 과천, 판교

A급 : 강남 1시간 이내, 종로/여의도/구로 등 30분 이내 →서울시 전역, 성남(분당), 하남, 안양, 의왕, 광교, 동탄

(월부에서 말하는 ‘서울’이란 : 강남 1시간 이내인 곳, 같은 서울이여도 1시간 초과지역은 서울로 보지 않는다.)

B급 : 종로, 여의도, 구로, 판교 등 1시간 이내 → 부천, 고양(일산), 수원, 구리, 산본, 인천남동구

(B까지 보통 투자한다. C는 투자하지 않는다)

C급 : 그 외

*네이버지도 길찾기로 거리 확인 가능

1)2)가 50%

3)학군(나의 수요보다는 타인의 수요가 더 중요하다)

나의 수요 and 타인의 수요의 교집합 : 내집마련관점

타인의 수요 : 투자의 관점

서울대를 많이 보내는 학교를 학군이 좋은 곳으로 본다.(대부분 자사고, 특목고에서 서울대 비중이 높다. 즉, 고등학교는 시험을 보고 들어가야 하기 때문에, 우리나라 학군은 고등학교 보단 중학교 학군이 더 중요하다. 자사고, 특목고를 많이 보내는 중학교가 있는 곳이 학군이 좋은 곳이다.)

→ 서울 : 강남구(14개), 서초구(11), 송파(4), 양천(6), 노원(3)등 42개

    경기 : 분당(17), 평촌(5), 일산(4), 용인(5), 수원(5) 등 37개

분당 : 학군이 좋은 곳이다. 학군이 좋은 곳은 임대가 잘나간다.

상승장에서는 학군지가 많이 오른다.

4)환경 : 백화점, 택지지구 여부 등

공원, 백화점 등 편의시설, 동네분위기, 거주연령(30~50대)(거주연령이 젊아야 전세가 잘 오른다)

불만족요소 : 혐오시설(교도소, 쓰레기 매립장), 비행지역, 외국인 주요 거주지역, 저소득층 지역, 60대 이상

5)호재와 악재

호재는 진짜와 가짜가 있다. 진짜 호재를 판단할 수 있어야 한다.

진짜 호재의 조건

1)입지를 개선 시킬 수 있어야 한다.(수요의 가치개선)

  →직장, 교통, 학군, 환경을 개선

교통이라 하더라도 직장과 관련된 교통이어야 한다.

ex)에버랜드선 : 적자 심화 : 직장을 개선시키지 않은 수요가 적은 교통호재

2)확정된 것이어야 한다.

3)3년 이내의 것이어야 한다.

ex:  GTX → 3년 이내 구현되는 부분 판단할 것

4)불황이 호재보다 큰 시기이면 호재가 의미가 없다.

호재는 휘발유 같은 것이다. 수요가 있을 땐 커지지만, 수요가 없으면 효과가 없다.

호재는 불황을 못 이긴다. 즉, 불황일 때는 호재가 있는 곳을 반드시 사야한다.

불황일때는 호재가 가격 반영을 안시킨다. 

6)브랜드

상승장일 땐 브랜드 차이를 넘을 수 없지만, 하락장이나 악재를 만나면 가끔 그 안에서 기회가 찾아온다.

같은 가격인데 상급지로 갈 수 있는 기회들이 생긴다. 부동산의 가치는 주식보다 판단하기 간단하다.

*지방:직장보다는 인구수, 학군이 더 중요하다. 지방은 부자들이 사는 동네가 빨리 오른다.

부동산 투자의 기준 잡기

가격과 가치는 어긋나는 시기가 이싿. 현재가격보다 가치가 있는 곳을 사면 이기는 게임이다.

투자물건 : 현재가격 < 가치

저평가 물건을 찾는 방법은??

비교평가방법

1)지역별 단지를 정하기

2)평형 매매가, 평단가, 전세가 구분

3)그 중 내 투자금, 매매가 등으로 지역별 단지 1개 골라내서

4)지역별 단지를 각 지역마다 선택한 아파드들과 다시 비교

5)매매가격이 적정한가

매매가격이 적정한지 어떻게 알 수 있나?

같은 매매가격이면 가치가 더 있는 곳, 같은 가치라면 가격이 더 낮은곳을 선택. 이런 것을 데이터를 통해 분석하고 비교평가를 통해 좋은 투자를 해야 한다.

부동산가격에 영향을 미치는 요소

장기적 영향 : 통화량, 물가, 경제상황, 입지독점성, 수요(입지)

단기적 영향 : 금리, 입주물량, 현재경기, 심리 등등

현재 서울은 가격이 비싸고, 부산은 가격이 싸다. 2004년 이후부터 두 도시가 동조화 되지 않았다.

현재 뉴스에서 부산이 안좋다는 내용이 많다 → 이 시기가 기회일 수 있다.

1)물가

오르는 이유? 

-통화량이 올라갔기 때문에. 경상수지 흑자가 높은나라이기 때문에 외국 돈이 들어오는 양이 많다. 통화량이 많아지기 때문에 돈의 가치는 떨어지게 되므로 물가에 연동하는 자산으로 연결하는 것이 필요하다!

→ 통화량이 증가하면 평당 전세가를 높인다.

계속해서 서울 평균 전세가 상승해왔다. 여기서 중요한 것은 서울의 평균 전세가가 9억이 될 확률이 높다는 것!

전세가는 매매가가 더 빠지지 않는 것을 판단할 수 있는 안전장치 같은 존재이다.

-아파트 건설원가의 상승

건설원가=재료비+노무비+경비+토지

돈의 가치는 떨어진다. 즉 물가와 연동되는 자산으로 연결시켜야 한다.

전세가격은 장기적으로 오른다. 하지만 역전세는 왜 발생하는가? 시기적으로 많이 오른 다음해에는 항상 역전세가 발생했다. 리스크 대비는 되어 있어야 한다. 역전세 이후에는 다시 올라가는 시기가 온다. 

즉, 올해 24년은 전세가가 올라갈 확률이 높다. 

너무 무리해서 전세금 받으면 나중에 힘든 시기가 올 수 있기에 적정하게 전세를 올려야 한다.

투자는 변하는 것 보다 변하지 않은 것에 집중해야 한다.

지금은 안좋지만 좋은시기가 올 것이기에 여유와 느긋한 마음으로 투자할 수 있어야 한다. 빠지는 시기가 있지만, 결국 장기적으로 우상향한다. 전세가는 입주물량에 가장 많은 영향을 받는다.

*입주물량:부동산'지인'에 ‘수요입지’TAP → 지역별 입주물량 확인 가능)

부동산 입주물량 → 내년에 점점줄아든다 → 내년 전세가 오를 확률이 높아진다.

지방은 학군, 인구만큼 중요한 것이 입주물량이다. 부산과 대구는 올해가 가장 최악일 확률이 높다.(부산과 대구의 향후 입주물량은 감소될 것으로 보여지기 때문이다.)

부동산 지인사이트>빅데이터 지도 탭>수요입주지도 선택(전국 검색 시 이전 6개월 ~ 이후 1년 정도 기간 검색)

입주물량이 부족할 예정지역 → 전세가가 올라갈 확률이 높다. 하지만, 대체할 수 있는 지역이 있으면 전세가 상승이 보완된다. 특히 상급지가 대체할 수 있는 지역이면 더 보완이 많이 된다.

ex) 대구가 입주물량이 많은 경우, 주변 지역은 더욱 전세가 상승이 어렵다. 대구에 수요가 많아지기 때문

호갱노노>공급선택>확인하고 싶은 지역(과거 6개월 ~ 미래 2년뒤  입주물량을 확인)

입주물량이 많다? 1)그 지역 임대 맞추기 어려울 수 있다 2)미래 입주예정 1000세대 넘는다면 나중 전세가 빠질 수 있으니 조심해야 한다.

너바나의 투자원칙!

투자는 야구와 같다. 1)공을 잘 고를 수 있는 송구안(부동산의 가치를 판단하는 능력) 2)공을 잘 칠 수 있는 히팅력이 중요하다.(지역분석, 임장, 매수, 협상 등 과정을 잘 처리할 수 있는 실력)

• 저평가 여부(가치>가격)

  매매가격이 적정한가? 이것을 알려면 비교평가를 할 줄 알아야 한다. 같은 매매가격일 때 어디가 더 가치가 있을지 또는 같은 가치일 때 어디가 매매가격이 더 저렴한지(ex:삼본과 중동의 가치는 거의 같다)

• 환금성(부동산의 상장폐지 = 환금성)

  부동산은 환금성이 상대적으로 낮기 때문에 그 중 아파트가 환금성이 가장 좋다.

  환금성이 낮은 것 : 저층, 탑층, 나홀로아파트, 오피스텔, 수익형호텔 등)

  환금성이 없는 건물은 절대절대절대!!!! 건드리면 안된다. 내가 원할대 매도가 안되면 지옥이다.

• 수익률

  투자금 대비 내돈이 얼마나 돌아오는가? 

  수익률 = 수익금/투자금(매매가-전세가)

  투자금:세금은 8%이상 중과세가 적용될 경우에는 투자금에 포함 시키지만 그렇지 않으면 포함하지 않는다.

  수익률을 높이는 방법 : 전세가율을 높이는 것(전세가 상승) / 수익금 커지는 것(미래가치가 좋으면서 저평가 된 것)

  72의 법칙 : 72 / 수익률 = 원금이 2배가 되는 기간

  (ex: 72 / 3% = 24년 → 3%수익률 투자는 24년이 지나야지 원금의 2배 수익이 된다.)

  투자 1년차 : 잃지 않는 투자 / 2년차 : 10% / 10년차 : 20% / 부자 : 5~10%

  처음 1~2채 할 때에는 수익률이 1%여도 상관없다. 10채 이전 까지는 실패도 해보고 경험을 갖는 것이 훨씬 더 중요!

  무엇을 투자하는 것이 아닌 나의 실력은? 실력 = 10년 동안 평균 수익률

  ex: 16년 매매 12억, 전세 4.2억 투자금 7.8억 → 2년 매매 23.4억 전세 7억 수익 11.4억

       → 수익률 = 수익/투자금/투자기간 → 연24.3% = 11.4억 / 7.8억/6년

           총수익률 146% / 연수익률 24.3%

      똘똘한 한 채 vs 다주택??

      서울투자 vs 지방투자??

      ex) 대치동 은마아파트 : 16년 매매 12 / 전세 4.2억 / 투자금 7.8억→22년 매매 23.4억/전세 7억→수익률 11.4억/2.8억(수익률146%)

            탄방동 공작한양 :16년 매매 2.7억/전세2.2억/투자금5천→22년 매매5억/전세3억 →수익 2.3억/0.8억(수익률 460%) 

     서울투자는 투자금이 많이 들어가기 때문에 수익금은 크지만, 수익률을 더 떨어질 수 밖에 없다. 지방투자는 수익금은 더 작지만, 

     수익률은 더 좋을 수 있다. 즉, 이는 결국 투자자의 선택이다. 내가 종자돈이 작아서 투자금이 많이 없다면 지방투자하는 것이다. 종자돈이 

     있고, 수익률보다는 수익이 큰 것이 목표면 서울 수도권 투자 하는 것.

     투자하는 직장인 

     직장인 투자자 : 투자를 본업처럼 해야 한다.

     돈 > 시간 : 성장가치투자(서울)  / 돈x, 시간 많다 : 저평가 가치투자(지방)

    부동산투자의 원칙 잡기(수익률)

   수익률 높이는 방법 

   1) 앞으로 가치가 오르는가(수요와 공급) 

   2) 적절한 투자금, 전세금상승

 (투자금이 너무 많이 들어도 안된다. / 지금 전세에 너무 신경쓸 필요는 없다. 향후에 충분히 전세가가 올라가는지가 중요)

   3) 좋은 타이밍 : 허리 이하 정도에서 사면 괜찮다. 지난 상승장의 고점이 현재의 허리일 수 있다.

   4) 수익률, 수익 둘 다 중요

   5) 인내(투자시장, 가치 신뢰)

• 원금보존(가장가장 중요한 원칙!)

  매매가의 하락을 지지해주는 기준 : 전세가. 전세가를 잘 파악하는 것이 원금보전하는 방법. 원금보존을 위해서는 

  1)적정전세가율을 생각해야 한다.(적정전세가율  서울 : 70% / 강남 : 60% / 경기도 : 80% / 지방 : 80%)

  2)입주독점성(수요는 많고, 공급은 적은 곳)을 가졌거나, 입주물량이 적어야 한다.

  내가 이물건을 통해 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마일까? 생각해야한다.

   

  투자자가 고민해야 할 것

  1)이 물건은 내 목표수익률에 적합한가?(연10%수익을 목표로 한다면?) 

  ex) 실거주한다면, 매매 23.4억 / 전세 7억 / 매전갭 16.4억 → 수익률 = 수익(23.4억 실거주일때) / 투자금 (23.4억) / 투자기간(10년)

       →100%수익은 매매일 경우 23.4억, 전세갭일 경우 16.4억이어야 하는데 이 물건이 46.8억 또는 40억이 될 수 있나? 고민해야함

  2)이 아파트 값은 떨어지지 않을까?(어디까지 빠질지, 즉 재건축 아파트가 원금보존이 어려운 투자임)

부동산 투자의 원칙 잡기(원칙과 상황은 다르다)

부동산의 수익은 인내하고 버텨서 버는 것이다. 조급하면 안된다.

1)최악의 상황에서 이 물건은 얼마나 떨어질까? → 이 물건의 전세가는 얼마일까? / 이 물건의 적정 전세가율은 얼마일까?

2)이 물건의 안전마진은 얼마인가? →이 물건은 수요가 많고 입지독점성을 갖는가?

3)혹시 전세가가 빠질 수는 없을까? → 이물건은 단기 입주물량은 적정한가?

• 리스크 관리

  조급함, 무지, 탐욕 = 좌절과 상처

  원금보전 1원칙 : 적정 전세가율을 맞춰야 한다. 

  원금보전 2원칙 : 입주물량의 파악(적정공급량 : 해당지역 인구 x 0.5%)

  (향후 3년치 입주물량이 많은 것을 놓치고, 매매를 한 경우 나중 전세가 하락에 따른 보증금 반환리스크)

   

  시세차익 부동산의 가장 큰 리스크 : 역전세, 대량공급, 급격한 전세상승(전년도가 많이 올랐다? 그럼 그 다음해에는 조심해야 한다)

  리스크 해지 방법 : 적은 갭은 위험(전세금 욕심내지 말자), 입주물량(3년내), 입지독점성 체크, 무리한 전세가 요구 하지말고, 전세금의 5%상승, 전세보증금 전체 5~10% 보유하고 있을 것(마통, 현금 등을 리스크 관리 목적으로 사용)

  수익의 시기(상승의 시기) : 언제 상승할지 모른다. 즉 그동안 버틸 수 있는 고정적인 수입(급여)이 중요하다.

   

  투자의 리스크

  원금손실 : 나는 잃지 않는 투자 할 수 있는가?

  작은 수익 : 나의 연평균 투자수익률은?

  환금성 : 내가 사려는 부동산은 매도 가능한가?

  리스크 : 최악의 상황에서 플랜b가 있는가?

  여러분의 가장 큰 리스크는? : 투자에 대한 무지(편익과 비용)

너바나 부자되는 투자전략

좋은 투자를 할 수있는 투자실력 쌓기 → 1년에 한 채씩 매년 모이는 적금으로 사원 채용 → 사원은 이사가 될 놈으로(가치) →시스템구축(씨앗) → 부동산과 맞벌이(홀수해, 짝수해)

투자공부하는 방법(투자 전문가 되는 과정 : 앞으로 6개월 간 어떻게 해야할까?)

~3개월 : 기초강의 듣기 : 경제 기초 쌓기(책, 선배투자자 칼럼읽기) + 투자동료 만들기(인맥)

~6개월 : 기초실전 강의 듣기 : 월부 커뮤니티 활동(인맥, 루틴)

~9개월 : 임장 + 경제 기초 쌓기 +월부커 활동

~1년 : 실전투자 + 임장 + 경제기초 쌓기 + 월부커 활동(앞마당 3~5개)

~3년 : 돈x시간x노력(독서, 임장, 강의, 실저투자, 인맥)

 필사추천도서 : 나는 부동산과 맞벌이 한다, THE ONETHING

투자공부하는 법(책)

다독과 정독 둘다 중요. 50권을 채워라 10권 정도는 빠르게 읽고 괜찮은 책은 다시 읽는다.

필사방법

스스로정리 : 책은 읽고 꼭 정리를 해야 한다.

인맥 

월부활동 = 투자습관

목실감, 시간가계부, 책읽고 정리, 스스로 과제부여 및 수행, 투자경험담 나눔=복기, 나눔=덧글

5번의 강의 10권의 독서 50일의 임장 5개의 앞마당 1개 투자 나무심기 10개 투자 과수원

정석은 느려보이지만, 가장 빠르다