실전준비반 4강후기[실전준비반 61기 9조 언더독]

#상황인식 : 현재 나의 상태, 현재 시장의 상태

나의 상태 : 나는 지금 투자할 수 있는 사람인가?

현재 시장상태 : 투자하기 좋은 시장인가?

#핵심개념 : 잃지 않는 투자, 저평가 판단, 내게 맞는 투자

#투자하라 수 있는 사람(=내가 할 수 있어야 하는 것들)

  : 높은 투자 이해도 / 확고한 투자 기준과 행동 / 종잣돈 / 안정적 환경(회사,가정)

24년 10월 현재 시장의 상황

거래량 : 계약일로부터 1달 이내 거래 신고해야한다. 10월 31일이면 11월 30일까지. 즉 기간 60일 정도로 봐야 한다. 10월 거래량이라고 하면 10월1일부터 11월 말일까지 신고한 거래건의 수를 말하는 것.

• 수도권

매물수

매매, 전세 매물 수 늘어나고 있다. 전세 상승기나 하락기에 안나가는 경우 있다. 하지만 결국 전세는 상승할 것. 즉 일시적 전세약세는 기회이다. 결국 전세는 오르게 되어 있음. 전세가 안나가서 전세가를 낮처 투자금이 더 들어가더라고, 매매가를 더 싸게 살 수 있다면 그 선택이 맞는 것. 전세는 결국 오른다. 아파트를 싸게 산 것이 잘한 것.

매수심리

주택가격 심리지수 : 매수세와 매도세를 확인

# 수도권 : 매쉼리 악화 → 거래량 급감 → 매물 수 증가(전세도 증가)

(전세가 빠지면 매매가도 하락한다)

• 지방(울산)

  거래량 : 감소

  매물수 : 매매는 쌓이고(매매가 하락) 전세는 매물수 줄고(전세가 상승)

  서울은 전세가 안좋아서 매매가 않좋은데, 지방은 전세 매물도 없고 전세가도 오르는데 매매가 안좋은 이유는?

  → 지방에 대한 인식 때문. 지방 아파트가 안오른다고 생각하는 인식 때문임. 이것이 기회! 

  → 아파트가 인기 있을 수록,  선호할 수록 전세가 상승에 따른 매매가 상승의 반응이 훨씬 빠르게 온다. 선호도가 낮은

  아파트일수록 전세가 상승에 따른 매매가 상승의 반응이 훨씬 늦게 온다.

  # 광역시 : 매수심리 개선 → 거래량 유지 → 매물수 유지(전세 매물은 감소)

• 서울 수도권 : 대부분 비싸지 않다.(서울 수도권은 싸게 사는 것이 아니다. 비싸지 않게 사는 것임)

• 지방 : 비싼 곳 찾기가 힘들다.

  → 기회가 기회인줄 알고 힘을 줘야할 때 줄 줄 알아야 한다.

  (평촌 이상은 안판다. 서울아파트는 안판다. 지방 아파트는 시세차익 나면 판다)

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#상황인식 : 현재 나의 상태, 현재 시장의 상태

나의 상태 : 나는 지금 투자할 수 있는 사람인가?

현재 시장상태 : 투자하기 좋은 시장인가?

#핵심개념 : 잃지 않는 투자, 저평가 판단, 내게 맞는 투자

#투자하라 수 있는 사람(=내가 할 수 있어야 하는 것들)

  : 높은 투자 이해도 / 확고한 투자 기준과 행동 / 종잣돈 / 안정적 환경(회사,가정)

24년 10월 현재 시장의 상황

거래량 : 계약일로부터 1달 이내 거래 신고해야한다. 10월 31일이면 11월 30일까지. 즉 기간 60일 정도로 봐야 한다. 10월 거래량이라고 하면 10월1일부터 11월 말일까지 신고한 거래건의 수를 말하는 것.

• 수도권

매물수

매매, 전세 매물 수 늘어나고 있다. 전세 상승기나 하락기에 안나가는 경우 있다. 하지만 결국 전세는 상승할 것. 즉 일시적 전세약세는 기회이다. 결국 전세는 오르게 되어 있음. 전세가 안나가서 전세가를 낮처 투자금이 더 들어가더라고, 매매가를 더 싸게 살 수 있다면 그 선택이 맞는 것. 전세는 결국 오른다. 아파트를 싸게 산 것이 잘한 것.

매수심리

주택가격 심리지수 : 매수세와 매도세를 확인

# 수도권 : 매쉼리 악화 → 거래량 급감 → 매물 수 증가(전세도 증가)

(전세가 빠지면 매매가도 하락한다)

• 지방(울산)

거래량 : 감소

매물수 : 매매는 쌓이고(매매가 하락) 전세는 매물수 줄고(전세가 상승)

서울은 전세가 안좋아서 매매가 않좋은데, 지방은 전세 매물도 없고 전세가도 오르는데 매매가 안좋은 이유는?

→ 지방에 대한 인식 때문. 지방 아파트가 안오른다고 생각하는 인식 때문임. 이것이 기회! 

→ 아파트가 인기 있을 수록,  선호할 수록 전세가 상승에 따른 매매가 상승의 반응이 훨씬 빠르게 온다. 선호도가 낮은

아파트일수록 전세가 상승에 따른 매매가 상승의 반응이 훨씬 늦게 온다.

# 광역시 : 매수심리 개선 → 거래량 유지 → 매물수 유지(전세 매물은 감소)

• 서울 수도권 : 대부분 비싸지 않다.(서울 수도권은 싸게 사는 것이 아니다. 비싸지 않게 사는 것임)
• 지방 : 비싼 곳 찾기가 힘들다.

→ 기회가 기회인줄 알고 힘을 줘야할 때 줄 줄 알아야 한다.

(평촌 이상은 안판다. 서울아파트는 안판다. 지방 아파트는 시세차익 나면 판다)

다 떨어져 있으면 신축>구축 순으로 사고, 오르고 있으면 구축을 사도 된다.

종자돈이 있다면 쪼개서 하급지 여러 곳 사는 거 보다 상급지 1개 사는 것이 낫다.

ex 인천은 서울아파트 살 수 없을 때 나~~~ 중에 사도 된다. 가진 걸로 살 수 있는 좋은 것을 사라.

세부 방향성 

서울 : 24평 기준 7억 이상 60%전세가율 가정 투자금 3억 

경기 : 24평 기준 6억 이상 60%전세가율 가정 투자금 2.5억(평촌 이상)

지방 : 34평 기준 4.5억 이상 60% 전세가율 가정 투자금 1.8억 / 34평 기준 3.5억 이상 80% 전세가율 가정 투자 0.7억

2억이상 보유 또는 2억 미만 보유 중이나 1년 내 2억 이상 가능 : 수도권 사라→ buy hold→전세상승분 재투자→2주택가꾸기

2억미만,1년내 2억이상 어려움 : 지방→buy sell→2이상 종잣돈 확보→수도권→buy hold→전세상승분재투자→2주택

핵심개념

1. 잃지 않는 투자 : 망하지 않고 살아남는다
2. 저평가 판단 : 절대적/상대적 저평가.지금은?
3. 내게 맞는 투자 : 가치성장투자, 소액투자(내가 돈이 없다면 나중에 오를 아파트를 살 수 밖에 없다는 것을 인지해야 한다)

#잃지 않는 투자!

-영끌, 얼죽신 등등… 포커스가 좋을 것, 오를 것에만 맞춰져 있다. 

→ 더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰때까지 투자시장에 살아남기 위한 선택을 하는 투자

종자돈 3억 → 신용대출 2억 있다 / 3억으로 살 수 있는 것 강서구. 5억으로 살 수 있는 것 영등포라면? 이때 영등포 사는 것이

잃지않는 투자를 하지 않는 위험한 투자. 즉 뒤가 없는 투자임. 내 생각이란 반대로 위험한 행동! 그 행동으로 인해 잘못 될 경우 다른 대안이 없는 선택을 하는 것이 ‘잃는 투자’이다.

-할수 있는 것과 없는 것을 구분하라.

할 수 있는 것 : 현재 시점 저평가 판단, 투자 이후 시나리오를 대비(현재 싼가, 투자이후에 상황에 내가 대처할 수 있는가), 현재 가격을 가지고 결정, 실제 가격상황을 조사하고 숙지 가격이 중요! 가격 가격 가격!

→ 단기예측을 배제하고 현재 가치있고 싼 물건을 사서 기다린다.

할 수 없는 것 : 미래 시세를 예측, 막연한 상승 혹인 하락을 기대, 가격 영향변수로 결정, 금리유동성공급 미분양…..

→ 오를 것 같은 물건을 미리 알아내서 매수하고 즉시 시세차익 누린다.(절대하지말아야 할것!)

*잃지않는 투자 : 현재의 가격에 집중! 저평가 된 가격의 아파트를 산다.+ 미래상황 대처할줄 안다(상승을 기다리기 위한 준비)

#투자 이후 시나리오

투자 준비 → 투자결정 → 투자실행

case1)매매 상승/전세상승 → 투자금 회수 → 대출청산 먼저하고 재투자

→ 이 경우, 재투자가 먼저 하고 싶지만, 대출부터 청산해야 한다.(상승초반 : 재투자 / 상승후반 : 대출청산)

→ 상승후반 : 대략 전저점 대비 50%이상 오른 시기. 

→ 원칙 : 신용대출 없이 투자하는 것!!

ex : 수도권 14~19년 / 최근 수도권 / 지방 일부

case2)매매 상승/전세 하락 → 역전세 → 매도먼저 하고 안되면 역전세 현금 대응(매도가 더 좋다. 차익이 났으니까)

→ 방어가능 & 저평가 : 현금대응

→ 방어가능 & 고평가 : 매도(수익)

→ 방어불가 : 매도(수익)

→ 여전히 저평가라고한다면 현금대응하면 되지만, 전세가 빠지기 시작했다는 건 머지않아 매매가도 떨어질 확률이 높으므로

    매도 대응이 더 좋다. 그래도 수익은 낸 것이기 때문에. 나중에 더 오를것같아서 더 벌수 있겠지만 그게 아쉬워서

   보유하고 있는 것보단 덜 벌더라도 파는 게 낫다.(지방 19~22년)

case3)매매하락/전세상승 → 투자금 회수 → 재(추가)투자 하고 대출 청산

더 싸졌으니, 더 사라는 것. 재투자하라!

전세가 안빠지니깐 더 사야한다. 리스크가 없지 않은가

싸게삼 : 보유 & 재투자. 타지역 추가 투자 / 비싸게 삼 : 타지역 추가투자 또는 매도

수도권 : 2010년 이후

case4)매매하락 and 전세하락 → 역전세 → 현금대응 먼저 안되면 매도

가장 무서운 상황. 역전세란 피할 수 없는 것. 나도 역전세 무조건 맞는다 생각하고 대응

è 방어가능 & 저평가 : 현금대응(필사적으로 막아야 한다)

è 방어불가 : 매도(손절)

è 방어 가능 & 고평가 : 매도(손절)

è 지방 2021년 이후

2. 저평가 판단: 절대적/상대적 저평가. 지금은?

저평가(가치 대비 싸다)의 개념

1)절대적 저평가: 시장이 모두 저평가 된 상태(현재의 광역시가 여기 해당)

-> 특징: 좋은 걸 사든 덜한 걸 사든 모조리 오른다(잃지 않는다)

-> 해야할 일: 투자 이해도를 높이고 매수.임대과정을 숙지한 상태에서 절대적 저평가 시기에 실행만 하면 된다.

2)상대적 저평가: 특정지역, 물건이 상대적으로 더 저평가 된 상태

-> 같은 돈으로 살 수 있는 것들 중 좋고 나쁨이 있다.

-> 해야할 일 : 비교평가를 통해 가치와 가격의 불균형 여부를 확인하고 더 좋은데 싼 것을 사야 한다.

절대적 저평가 : 시기, 상대적 저평가 : 위치를 말한다.

#절대적 저평가 판단하는 방법

저평가 = 가치 대비 싸다

절대적 저평가 = 시장 전체가 가치 대비 싸다

PIR : 평균적인 사람이 소비를 하나도 하지 않고 모았을 때 평균수준의 가격 아파트를 사는데 걸리는 기간을 의미 -> PIR이 높을수록 비싸고 더 오래 모아야 한다는 의미. PIR의 기준을 가지고 현재 집 값을 평가할 수 있다는 의미. 소득대비 집값이 싼지 비싼지판단

전세가율: 전세가/매매가

전세가와 매매가의 차이는 어느 정도인가

상급의 전세가율은 항상 하급의 전세가율보다 낮다. 왜냐하면, 전세가가 오르기 시작하면 상급지는 매매가의 반응도 빠르게 올라가니깐 매전갭이 벌어지게 되기 때문에 전세가율이 낮은 것. 하급지는 전세가가 올라도 기다리다가 올라가니까 전세가율이 상급지보다 높은 것임. 전세가율이 높은 걸 사라는 의미는 못난 것을 사라는 의미라고 봐도 된다.

전세가율이 낮으면 매전 차이가 크다는 의미.

단지가 아니라 시장 전체의 전세가율의 의미로 봤을 때 만약 시장 전체의 전세가율이 높으면 매전갭이 적다는 의미임. 즉 매전갭이 적어서 투자금이 적게 들어감에도 사람들이 투자를 안하는 시기다? 그 말은 즉, 그 시기가 투자를 안하려는 시기를 의미. 여기서 헷갈리면 안되는 것은 개별단지에 있어 전세가율이 사람들의 ‘선호도’를 의미하는 것. 개별단지의 전세가율이 낮다는 것은 그만큼 사람들이 가지고 싶어하는 아파트이다고 판단할 수 있음. 도시 전체의 전세의 움직임을 볼 때는 그 도시 사람들의 매수 심리를 볼 수 있는 것을 의미. 매전갭이 적어졌는데도(전세가율이 높아졌는데도) 사람들이 집을 안산다는 것을 의미. 즉 시장이 불황이고 시장 전반적으로 부동산 시장이 안좋게 본다는 걸 알 수 있음. 즉 도시의 전세가율이 높아지고 있다는 것은 공포지수가 높아지고 있다는 것을 의미. 투자는 바로 이 시기에 해야하고 이때는 행동해야하는 시기임. 즉 절대적 저평가를 판단할 때의 저평가는 개별단지의 전세가율이 아닌 도시 전체의 전세가율을 봐야하는 것. 두 개념을 헷갈리면 안된다.

현재 소득 대비 가격 수준 11.0(11이하 O)

현재 전세가율 54%(65%이하 X)

-> 서울 전세가율이 65%이상이면 확실한 절대적 저평가이나 전세가율 상승에 대한 보장은 없으며 오히려 전세가율이 더 낮아질 수도 있음.

-> 하지만, 요즘 시장의 흐름은 지방에서도 서울 아파트를 매수하고 있는 시기이기에 전세가율이 65%이상이 될 때까지 기다리지 않고 매매가가 상승할 수 있는 시기임. 따라서 전세가율 상승에 대한 보장은 할 수 없으므로, PIR만 따져서 절대적 저평가 시기를 가늠하고, 전세가율은 참고하는 정도로 가야할 것으로 보임.

-> 따라서 5년 이상의 장기보유 구사한다면 매수 가능

# PIR 구하는 방법(PIR 3개월에 한번씩 KB부동산에 나온다)

보정완료 : 기존 숫자(~18년까지)

19년 이후 : 부터는 새로운 기준으로 제시 -> 즉, 기존 PIR을 역산식으로 구해서 비교

기존 PIR = 현재 PIR X 107%

PIR은 변하지 않는 절대적 저평가의 중요한 핵심이고, 전세가율은 거기에 확신을 더해주는 역할인 것.

서울 외 나머지 지역은 어떻게 판단?

서울 2급지(마포,성동구,분당)의 대장아파트와 지방의 대장아파트의 가격이 비슷해지면 서울이 엄청 싼 시기라고 판단 가능. 즉, 2급지 대장아파트 대비 지방 대장아파트들이 많이 싸다면, 지방이 절대적 싼 시기라고 판단 가능.

서울 2ND LAYER(마,용,성,광,분당)와 지방 대장 아파트간 비교. 상식적으로 판단해도 충분

이후, 저평가 되어 있는 것으로 보이는 도시의 아래 사항을 본다.

1.    도시 전체 전세가율(과거 대비 높아진 것인지)

2.    전용 84 매매가 기준 TOP30 아파트 가격과 전세가율을 확인(좋은 것을 사야하니까 해당 단지들을 파악) 이 아파트들의 가격이 싸 보이고 전세가율도 80%이상인 것들이 많다면 도시 전체를 살펴본다.

è 즉, 서울 PIR로 서울의 절대적 저평가를 판단. 이후 서울2급지와 지방 대장들의 비교 시, 지방대장들이 더 싸다? 그렇다면 지방도 확실한 절대적 저평가시기이다고 판단 가능함. 서울2급지와 지방 대장의 차이가 붙어있다면 서울이 싼 것. 차이가 벌어져 있다면 지방이 싼 것.

19년 서울 대비 지방 저평가 -> 부산, 울산, 광주 저평가 -> 부산, 울산, 광주 전세가율 확인 후 확신 -> 투자 진행(단, 지방 구축 아파트 투자 제외) -> 이후 매도 여부 결정

주요 업무지구: 도심, 강남역, 여의도, 마곡, 판교

직장, 교통, 환경, 학군 중에 가장 중요한 것은 교통이다. 직장은 업무지구들이 정해져 있다.(주요업무지구) 그 다음 환경, 그 다음 학군임.(앞으로의 학군지는 아이들이 많은 곳이 학군지라고 될 것이다. 공부를 잘하냐 못하냐가 아니라 아이들이 많냐가 중요해지고 있다) 결국 학군은 환경이 좋은 곳이기 때문에 좋은 것임.

가격과 가치의 불균형 = 기회

비교 시 중요한 것 : 수요층이 동일한 같은 평형끼리 비교

건물의 경우 5년, 20년식을 비교 할 수 없다. 즉, 비교할 때에는 다 동일하게 맞춰놓고 땅 가격만 비교할 수 있게, 즉 위치만 비교해야 한다. (연식, 평형이 같은 아파트들 끼리 비교해야 땅의 가치를 알 수 있음)

3억이 투자금이면, 서대문 동대문 강서구 영등포 은평구 강북구들을 앞마당 만들어서 비교평가해서 가장 가치 대비 싼 아파트를 사야 한다.

*투자기준(저평가/보유 투자금)에 부합하는 것 중 가장 입지가 좋은 것을 산다.

*비교평가의 순서

1)기초정보(평형/구조, 매매/전세, 전세가율) 2)입지비교(교통, 환경 중요 / 직장, 학군)

3)입지대비 가격 비교(입지대비 가격 싼 것)

아는 지역의 차이 = 투자 결과의 차이 (즉 임장이 중요하고 아는 지역 앞마당이 중요)

아는 지역 개수 = 투자 실력

단기간에 완성할 생각 말고 열심히 꾸준히 늘려가라.

임장보고서 월 1개씩! 꼭 만들기

물건의 가치보다 투자금 규모와 가격에 집중하는 투자(소액투자)보다는 투자금이 있다면 가치성장투자를 해야한다(물건의 가치와 가격에 집중)

절대적 저평가 시기만 잘 잡으면 된다. 본인의 업이 중요하고 시간 없는 사람(사업, 자영업, 전문직)

자산축적이 중요하고 시간 만들 수 있는 사람들이 해야 한다(주부, 직장인)