관련 강의
[마감임박] 2025 NEW 실전준비반 - 1억 더 오를 아파트 임장, 임장보고서로 찾는 법
월부멘토, 너나위, 권유디, 코크드림, 자음과모음
강의 후 느낀 점
평소 오랜 시간이 걸리는 강의를 한번에 듣는 것은 쉬운 일이 아니기에 항상 2~3일에 걸쳐 강의를 들어왔고, 시간에 쫓기듯이 강의를 들어왔던 것 같습니다. 하지만, 권유디님의 강의와 말씀, 표현 하나하나에 진심으로 수강생들을 생각하고, 수강생의 입장에서 말씀해주시는 진심을 느낄 수 있었고, 이에 저도 시간이 가는 줄 모르게 지금까지의 강의 시간 중 가장 빠르게 완강을 할 수 있었습니다. 이번 강의는 단순히 임장의 방법과 임장보고서를 작성하는 방법에 대한 설명이 아닌, 그 보다 더 중요한 것을 알려준 강의였다고 생각합니다. 그건 바로 포기하지 않고, 현재의 나를 의심하지 않으며, 완벽하고 화려하진 않지만 포기하지 않고 꾸준히 행동하는 투자자가 되어야 한다는 의미였다고 생각합니다.
권유디님의 강의 마지막 말씀 중 가족의 걱정 등 투자자의 삶을 살아가는 과정에서 겪게 될 갈등과 고난에 대해 많이 공감했습니다. 저는 현재 평일에는 서울에 거주하지만, 주말에는 아내와 아기를 보기 위해 가족이 거주하고 있는 지방으로 내려가는 생활을 하고 있습니다. 실준반 과정을 비롯하여 부동산 투자를 위해서는 임장이 가장 중요할 것이며, 주말 중 하루는 지방에 있어야 하는 제 상황에 대해 이를 잘 해낼 수 있을까라는 걱정이 앞섰습니다. 하지만, 이러한 환경 안에서도 투자자가 되겠다는 목표를 이루고자 미래의 걱정을 미리 계산하는 것이 아닌, 작지만 일단 실천하고 행동해보자는 마음 가짐으로 최선을 다해보고자 합니다. 너무나 감사하게도 제 아내 역시, 이처럼 투자공부 하는 저를 이해해주고, 주말 중 하루는 임장할 시간이 필요하기에 일찍 서울로 올라가야하는 상황도 이해해주고 응원해주고 있습니다. 이처럼 저를 지지해주고 응원해주는 제 가족이 있기에 다시 힘을 내고 공부를 열심히 할 수 있다고 생각하며 너무나 감사하고 행복합니다.
한편, 부동산에 대해 공부하고 있는 요즘 고민이 있었습니다. 시장이 빠르게 오르진 않을까.. 또 다시 기회를 놓치진 않을까 걱정되고 조급한 마음이 지금도 솔직히 없진 않습니다. 하지만 권유디님의 말씀처럼 기회는 아직도 존재한다.. 그 열매를 따기 위해 포기하지 않고 노력하는 시간이 필요할 것이며, 그 시간은 고통 스러울 수 있다는 것. 하지만 그 고통 뒤에는 큰 행복이 있을 것이라는 그의미를 다시 생각하며 오늘도 행동해보려 합니다.
투자자로서의 습관을 만들어 보겠습니다. 또한 계획은 구체적으로 작성해보겠습니다. 시간의 소중함을 알고, 나에게 주어진 24시간의 재화 안에서 후회되는 시간이 최대한 없도록 해보겠습니다. 목표를 달성하기 위해서는 남들 만큼의 노력으로는 도달할 수 없다는 것을 알기에, 주 40시간의 투자공부를 실천해보겠습니다.
서투를 수 밖에 없지만, 나 자신을 부끄러워 하지 않을 것이며, ‘하고 있다’면 그 것으로 잘하고 있는 것이고, ‘꾸준히 포기하지 않는다’면 반드시 성공할 것이라는 다짐을 하겠습니다.
너무나 값지고 소중한 시간이었습니다. 이번 실준반 수강후기에 최선을 다해 꼭 한번 권유디님과 만날 수 있는 시간을 갖고자 노력해보겠습니다. 감사합니다.
실력을 키우는 올바른 발품 팔기(임장은 발로 하는 것이다!)
인구 30만 이상의 도시는 다 가보기
일주일에 40시간 이상 투자 공부, 잘하는 것보다 완료하겠다는 마음이 더 중요! 행동하는 것이 더 중요하다.
앞마당의 필요성 - 임장의 목적 - 임장의 순서 - 임장의 방법 - FAQ
강의 수강을 하게 되면
순서와 방법 : 임장 순서와 방법을 나열 할 수 있다.(순서와 방법을 알면 결과를 만들 수 있다)
이유 : 임장의 각 순서와 방법의 이유를 설명할 수 있다.
목표 : 현장에서 불편함이 없는 상태로 지역과 아파트의 우선 순위(우선수위를 정하는 것이 무엇보다 중요)를 판단할 수 있다
초보투자자로서 첫발 : 어렵지 않게 실행하는 단계가 되는 것
시니어 : 그대로 반복하여 투자로 연결하는 단계가 되는 것
투자에서 제일 중요한 것 : 매도와 매수를 손해보지 않은 시점에 하는 것!
TIP : 예를 들어 전세가격이 8억이다. 보통 10년 뒤 전세가는 2배이상 되니(수도권 기준), 약 16억이 될 것으로 예상되면 현재 매매가격이 12억이여도 10년 뒤 전세가보다는 낮은 수준이니 매매가가 전세가 밑으로는 떨어지지 않을 것이고, 사도 괜찮을 것이다 판단 가능→ 이렇듯 투자자 관점에서 비싼지 싸진건지 판단 가능
(아파트의 가치를 모르니깐 언제 팔아야 할지 모르는 것이다)
쌀때 사서 비쌀 때 매도하는 것이 가장 좋은 선택이지만, 사람들은 대부분 쌀 때 팔고, 비쌀 때 사고 싶어한다.
만약, 대상 아파트와 비슷한 가치의 많은 아파트들을 안다면 해당 아파트의 가격대비 대상아파트의 가격이 싸다? 그렇다면 아직 매도할 대상이 아니라고 판단할 수 있는 것이다. 즉 가치가 비슷하면 가격은 비슷해진다. 시기와 속도만 다를 뿐이다.
즉 가치를 판단하기 위해서는 임장과 임장보고서가 중요
투자한 아파트에 대해 잘 모르면 손해를 보거나, 수익을 얻지 못하거나 돈을 덜 벌게 된다.
*투자를해서 돈을 버는 것
투자범위 : 스스로 지역과 단지에 대해 설명할 수 있는 물건
(내가 알고 있는 지역에서만 투자해야지, 소문에 혹하여 모르는 지역에는 투자하면 안된다.)
(내가 임장보고서를 쓰고 아는 지역 안에서만 투자를 한다! : 중요중요!!)
가격 : 싸거나 적당한 가격 => 비싸지 않은 가격(가치가 좋은 것에 한정하여 가격이 올랐지만 비싼 것 같지 않은 경우)
확신 : 가치있는 물건을 싸거나 적당한 가격에 매수했다면, 가격이 비싸질 때까지 기다린다.
*모르는 물건에 투자하지 않으며, 투자범위, 가격, 확신은 공부와 노력을 통해 가질 수 있다.
*아파트의 가치를 제대로 알면 모두 해결할 수 있다. 더이상 남에게 의지하지 않고 스스로 해결하려면 임장보고서를 쓰고 임장을 가면서 가치를 알기 위해 노력해야 한다.
공부가 아닌, 실전 투자를 하려면?
- 사람들이 좋아하는 아파트를 선호 순서대로 파악하는 능력을 갖는다.(비슷한 아파트들은 굳이 순서를 매기려 하지 마라)
→ 임장가고 임장보고서를 쓰면서 아파트의 선호도를 파악한다.
- 가격이 싼지? 비싼지? 판단할 수 있는 능력을 갖는다.(순서를 정하면 가격은 인터넷에 가져와 비교해보면 어떤 곳이 싼지 알 수 있는 것)
(가격은 중요하지 않다. 가치만 순서대로 나열할 수 있는 능력만 있으면 끝난다)
→ 아는 지역과 아파트를 늘려가며 비교 대상을 확대한다.
- 기회가 왔을 때 행동할 수 있는 조그마한 용기를 갖는다.
→ 강의에서 배운 그대로 행동으로 옮긴다. 그리고 반복한다.
나는 어떤투자자일까?
- 일반인 : 돈되는 정보, 호재에 집중하고 ~카더라에 돈을 넣는다, 사지 말아야 할 것을 산다
- 감투자자 : 가치평가는 할 수 있다, 입지에 대해 판단하고 아파트 가치는 안다, 하지만 가격을 판단할 수 없다.
- 월부투자자 : 입지에 대해 판단하고 아파트 가치을 안다, 가격이 싼지 비싼지 판단 후 가치대비 가격이 싼 물건을 산다
→실준반에서는 딱 한가지만 제대로 배우자. 같은 가격이라면 어느지역과 어느 단지를 제일 좋아할지를 판단하는 능력을 갖는 것에 집중!
(억대 초반.중반을 기준으로 비슷한 가격 군으로 분류)
(투자금에 꽂히지 말고, 매매가격에 집중해야 하고, 가치에 집중해야 한다! 매매가격이 가치 대비 싼지 비싼지에만 집중해야 한다)
앞마당을 늘려야 하는 이유
-임장과 임장보고서를 통해 사람들이 좋아하는 동네와 단지의 특징을 파악한 지역
-반드시 결과물로 남겨야 할 것은 ? 지역 내 사람들이 좋아하는 동네, 단지의 우선순위
-금리,경제 등의 거시경제 예측이 투자에 어떤 영향을 미칠까 등 매크로가 중요할까?→거시경제를 예측할 수 있는 사람이 있을까?
→부동산 상승과 하락을 예측하는 것은 여러분을 더 혼란스럽게 할 것이다. 더 중요하게 생각해야 할 것 : 내가 아파트에 대해 잘 알고 있는가? 가치 대비 싼 가격인가? 이 아파트가 최선인가? 등을 고민하는게 훨씬 낫다.
1) 항상 지역간 단지가치와 가격의 왜곡이 있음을 알고 투자 기회를 포착
2) 지역/단지의 비교 대상을 늘린다
3) 앞마당 지역간 단지의 가치를 비교하여 가격을 붙여 가치 대비 싼 단지를 골라서 투자한다.
수도권 시장 진단 : 전세가율
- 전세가는 실거주가치 반영(심리 반영 X) / 매매가는 심리가 반영된다.
- 실거주가치(전세가) + 보유심리가치 = 보유가치(매매가)
:매매10억, 전세4억(전세가율 40%), 집을 사려면 전세가보다 6억 더필요?
전세가율이 낮은 시기 크게 2가지
=> 전세가에 비해 매매가 너무 비싸니 사람들이 안살 때[ 1)하락장 때(매매가가 오르지 않을 것이라 생각해서 전세수요가 증가), 전세가가 매매가 대비 너무 싼 경우)]
=> 매매가가 계속 올라가서 사람들이 전세로 안 살고 집을 사려고 할때[2)상승장 때 (집값이 계속 올라가니까 전세 안살고 집을 사려고 해서)
:매매10억, 전세8억(전세가율 80%), 집을 사려면 전세가보다 2억 더필요?
- 전세가율이 높은 시기 : 전세 살 바에는 조금만 보태서 집을 살까 고민한다.(매매와 전세의 갭이 좁을 때)
→ 대세상승장은 이와 같이 매전 갭이 줄어든 이후에 일어나게 된다.
하락장흐름
- 초기 : 매매가, 전세가 모두 하락(전세가 하락 멈춰야 매매가 하락도 멈춘다) → 전세가율 낮은 시장, 전세와 매매 차이 크다
- 진행 : 매매가는 등락을 반복하며 하락하는 흐름. 전세가는 상승(집사는 수요가 적어서) → 전세가율 상승하는 시장, 전세가 상승 중,
매매가는 하락&보합
상승장흐름
- 초기 : 매매와 전세 모두 상승, 전세가 상승률 더 큼. 매매가 약간 상승(아직 저렴), 전세가율이 가장 높은 시기(서율 평균 70%이상)
- 진행 : 매매가 폭발적 상승(=대세 상승),매매가 비쌈, 전세가율 하락하는 시장, 전세가 단기적 하락(역전세 대비)
*전세가율은 아파트의 가격 수준을 알아볼 수 있는 유효한 지표. 전세가율을 통해 현재 시장이 어디까지 와있나 알 수 있음.
*서울아파트 평균 전세가율 57%, 현재 53.7%→ 현재는 하락장 초반에서 중반으로 넘어가는 시장
투자확신이 들지 않는 이유는 이 단지 하나만 보고 있기 때문이다. 아는 지역과 단지를 늘려갈수록 스스로 투자 판단을 할 수 있는 능력을
가질 수 있을 것이다.
- 앞마당 늘려야하는 이유 : 예를 들어 수원 영통 8억 VS 동작구 사당자이 8억 → 항상 사당자이가 더 높았는데 현재 가격이 같아졌다? 그렇다면 같은 가격으로 더 가치있는 사당자이 사는 것이 맞다는 가치판단이 가능해진다.
수원영동구 망포동 힐스테이트 영동VS사당자이VS성동구 응봉동 신동아 → 다 8억인데, 신동아가 고점이 높았다? 그렇다면 신동아 매수
→ 이렇듯 앞마당을 넓힐수록 좋은 선택할 수 있는 기회가 많아진다.
* 눈으로 확인하고 발로 땅의 위치를 밟아보며 아파트의 가치를 분석하고 투자 결정하는 것이 중요. 내 보석함에 여러 개의 단지들을 넣는다는 생각으로 지역을 알아가는 행동을 시작하라!
투자결정 프로세스
1)이 단지가 투자할 가치가 있는가?(서울 수도권:대부분 가치가 있기에 대상 중요하지 않고 우선순위가 중요하기 때문에 우선순위만 파악하면 된다.. 지방:가치 있는 대상부터 찾아야한다(사람들이 좋아하는 단지인가). 즉 대상도 파악해야 하고 이후에 우선순위까지 파악)
2)이 가격과 이 투자금으로 투자할 수 있는 단지가 이 단지 밖에 없는가?
3)내가 할수 있는 투자인가?(매매가, 투자금이 감당되는가?)
- 가치분석 : 현장의 모습과 사실을 분석하는 것(비교대상 아파트의 입지분석 내용을 한장에 정리해서 비교해본다/ 가격 고정하고 가치판단하는 것)
정리
- 투자를 하기 위한 사고 프로세스를 장착(우선순위 정하고, 그다음 가격을 붙여 싼지 비싼지 보고, 싸다고 판단되더라도 그 것보다 더 좋은 것을 살 수 있는지 비교 분석하는 것, 이후 내 앞마당 중에 하나를 사는 것)
- 지역과 아파트에 대한 평가를 통해 내가 할 수 있는 투자를 해보자
- 낯설어서 어렵다고 느낄 뿐이지 계속 하다보면 1년 뒤 서울, 경기, 인천, 지방의 어느 단지가 나의 이름으로 계약될 것이다.
임장을 해야 하는 이유
- ex : 분당의 경우 강남 가까이 있는 야탑역 보다 서현역이 더 높은 가격인 경우 있다. 만약 임장을 하지 않으면 단지 강남과 가깝기 때문에 야탑쪽을 선택할 수 있는 것(야탑쪽은 나이트 등 유흥시설이 많다는 것을 임장을 통해 확인할 수 있었다)
임장의 목적 : 단순히 지역을 구경하고 가보는 것이 아님. 이 지역을 사람들이 좋아할지 등 판단하는 행위, 환경 단지 분위기가 좋은지, 상권의 모습은 어떤지, 집의 상태 및 점유자 상황은 어떤지 등 확인목적
* 집에서 할 수 있는 것은 임장지에서 하지 않는 것! 눈과 발에 집중할 것
- 임장의 순서
임장 : 지역 뽀개기(입지(가치)와 가격을 보는 것이 임장이다. / 가격은 네이버 부동산에 있다. 즉 임장은 입지(가치)를 보러 가는 것이다)
- 준비(사전준비:상상과 예측(D-1)) → 조사(준비한 것을 확인하러 가는 과정)(1차임장(분임), 지역조사(지역이해), 2차임장(단임), 세부조사(물건확인 대상선정), 물건확인(투자물건 확인) → 정리 & 결정(보고서 완성(정보취합 및 정리), 의사결정(실전투자))
*분임 : 아파트 단지를 들어가지 않는다. 주변 상권이 어떤지, 가장 큰 상권이 어떤 모습인지, 직장이 있다면 어떤 모습인지, 업무지구 규모 등을 파악. 환경을 보러 가는 것
*분임 : 생활권을 구분(초보일 때는 법정동으로 구분). 생활권별로 우선순위를 파악. 그 다음에 2차임장(단지임장)으로 들어 가는 것
*단임 : 단지별 하나하나 들어가서 생활권 내 단지의 우선순위를 매긴다. (가장 좋아하는 생활권의 가장 좋은 단지의 우선 순위를 매기는 것)
*분임으로 나눈 생활권의 우선순위는 높았으나, 지역조사를 통한 손품으로 예를 들어 학군이 더 좋은 생활권이 있어 생활권의 순위바뀔수 있음
즉, 분임 이후 손품으로 생활권의 우선순위와 단지별 우선순위는 바뀔 수 있다.
*해당 지역 내 최종 단지의 순위를 정리하고, 각 단지의 시세를 딴다.(매매가, 전세가, 투자금) 이후 나의 투자금으로 할 수 있는 투자대상을 1등부터 순서대로 내려와서 선택. 이후 해당 물건을 투자대상으로 보러 가는 것이다.(매물임장:투자물건 확인)
임장의 방법
사전준비 단계(상상과 예측)
- 언제 : 임장하고자 하는 지역을 가보기 전에
- 무엇을 : 짧은 시간동안 부동산 투자자의 시선으로 지역을 파악하는 것
- 어떻게 : 지도(위성지도, 일반지도)/지적편집도-빈땅유무/분위기 예측, 나무위키-그지역의 과거/현재를 상ㅅ강
- 왜 : 짧은 시간에 핵심(빈땅유무/특징)을 파악. 임장의 기대감과 흥미를 유발
*지도보기 : 위성지도 - 빈땅 확인
목적 : 빈땅 유무를 파악하여 새 아파트가 쉽게 들어올 땅이 있는지 여부를 판단
방법 : 네이버지도-위성지도-줌인.줌아웃
KEY : 모자이크 형태 네모박스 위치 확인
*지도보기 : 위성지도 - 지형 확인
목적 : 언덕, 평지 여부를 파악하여 임장을 대비하고 동네를 구분하여 선호도를 판단
방법 : 네이버지도-위성지도-줌인.줌아웃
KEY : 산 위치 확인
*지도보기 : 일반지도
목적 : 아파트가 모여 있는 곳(택지)과 주택가 구분
방법 : 네이버지도-일반지도-줌인.줌아웃
KEY : 굵고 반듯한 선(택지-파랑색) VS 얇고 복잡한 선(거미줄)(주택가-빨강색 표시)
*인구구성(부동산지인)
법정동별 연령별 인구 구성비를 확인 - 연령분포를 보고 지역의 분위기를 대략적으로 파악한다.(오랜연식의 지역은 연령이 높은 비중이 많다)
구도심/기존택지(구축)/신규택지(신축)/사람의 모습과 분위기가 구분(생활권의 구분을 연습)됨. 우리나라 전 지역이 이런 특징을 가짐
인구구성 하나만으로 이러한 정보를 미리 파악할 수 있다.
*지적도보기(카카오맵 - 우측 상단 지적편집도)
목적 : 땅의 용도를 미리 확인하여 지역의 모습 상상
방법 : 카카오맵 - 지적편집도
KEY : 주거지역(노랑)/상업지역(분홍)/공업지역(파랑)의 위치 확인(대부분 수도권의 경우 공업지역은 별로 없다)
-앞선 인구구성과 연계 지어서 해당 상업지역(분홍) 소재 주변 인구구성비가 노인인구비가 많으면 해당 상업지역도 오래됬을 수 있다 예상 가능
*나무위키(법정동 또는 생활권을 검색해서 확인)
지역의 발전&확장 방향 파악. 지역의 현재 모습이 왜 지금과 같은지를 이해하고 파악할 수 있음.
- 사전준비 최종 정리
- 위성지도 : 빈땅 / 지형파악
- 일반지도 : 아파트 /주택가 구분
- 연령별인구 : 신도시택지 / 구축택지 / 주택가 구분
- 나무위키 : 지역에 대한 흥미 유발 / 발전 및 확장 방향 파악
분위기임장(1차임장)
지역을 익히고 입지를 파악하는 것
언제 : 임장을 시작하고나서 3~5일 간
무엇을 : 그 지역의 지리(언덕, 평지 등)와 생활권(동네의 분위기가 달라지는 구간 등) 파악
어떻게 : 분위기가 반전되는 지점과 지역의 주요 시설을 기억할 수 있도록 돌아다님
왜 : 투자 단계(공부기간)별로 다름
*단계별 분위기 임장을 해야 하는 이유
1단계(6개월 이하) : 생활권 구분
2단계(6개월 ~ 1년) : 생활권 구분 + 생활권별 선호도 우선순위 파악
3단계(1년 이상) : 생활권 구분 + 생활권별 선호도 우선순위 파악 + 입지 파악
→ 이 단계에서는 가격 보지 않고 따지지 않고 우선순위나 생활권을 정하는 것이다.
지리파악→생활권 구분 및 입지파악 → 투자 우선순위 정하기
생활권 구분 : 서로 분위기가 다른 동네를 구분하는 것
우선순위 : 동네별 살기 좋은 순위를 평가하는 것
방법 : 생활권을 구분하고 싶은 동네를 정하여 걷는다.(초보는 법정동 기준으로 한다)
아파트 주변 상권의 분위기를 느낀다.(상권의 종류, 노후화(구축,신축) 등)
구분한 동네의 살고 싶은 우선 순위를 정한다.
수도권 : 중심지가 아닌 외각이라도 인접한 동네와 같은 생활권을 공유할 수 있으므로 모든 동네 분위기 임장 필요
지방 : 하나의 생활권이 형성될 정도로 규모를 갖추지 않는 외곽 동네의 경우 분임 필요하지 않음.
임장시 집중해야 할 것 : 수도권- 업무지구 규모, 주요 지하철역 접근성(교통)(출퇴근 시 사람들이 많은지, 앉아서 갈 수 있는지), 주요 상권(환경) / 지방 - 주요 상권(환경), 아파트 몰려 있는 곳의 모습 등
*1차 임장의 순서
1단계 동선 구상 : 목적에 맞는 임장 경로 구상(생활권을 구분하는 것)
2단계 평일 임장 : 출퇴근길 교통상황, 지리를 완전히 파악
3단계 주말 임장 : 생활권별 사람들의 모습, 지역 안에서 입지의 순위 파악
4단계 임장 복기 : 지도를 보며 모습을 떠올리고 특징과 우선순위 설명
1단계 동선구상
1)동선짜기(카카오맵-우측 상단 법정경계)
-법정동 확인 - 동별 임장순서 정하기(지방은 기차역 위치 고려)
-지리는 익히는 것 / 상권을 지나도록(지적편집도 참고) / 큰길 → 작은길로 동선 짠다(큰길로 짠다 노란색 위주로, 하얀색으로 갈수밖에 없다면 그 중 넓은 길로 선택) / 시작과 끝 일치(입체적으로 동선 구성 : 중간 중간 내가 지나온 길을 확인할 수 있는 SPOT을 정하고 거기서 5분 정도 서있는다. 내가 지나온 길을 확인할 수 있는 위치)
- 지방은 아파트가 여러 개 몰려 있는 곳(택지)이 거리를 두고 떨어져 있는 경우가 있다. 거리가 멀더라도 아파트가 모여 있는 택지는 임장을 한다.(차를 타고 이동한다)
*동선짜기 정리
법정동 : 지역의 법정동 명칭과 개수확인
시작점 : 지도를 확인하여 임장 순서 확인
소요시간 : 임장루트를 그리며 소요시간 확인
최대한 지적편집도의 분홍생과 파랑색 위주로 루트를 짜야한다.
수도권 : 중심지가 아닌 외곽이라도 인접한 지역과 동네가 연결되어 있으므로 모든 지역 분임 필요
지방 : 하나의 동네를 형성할 정도로 규모를 갖추지 않은 외곽지역인 경우에는 분임하지 않는다.
2단계 평일임장 및 3단계 주말임장
오늘이 아니면 찍은 사진은 다시 보지 않는다. 즉 집으로 돌아가는 길에 그날 찍은 사진을 본다. 사진을 하나하나 보면서 분위기 루트를 생각하면서 일치 시킨다. 즉 임장루트를 3번 복습하는 것(한번 임장하고, 임장하면서 SPOT마다 복습하고, 마지막 돌아올 때 사진 보면서 복습)
귀가길에 임장순서대로 다시봄 → 내가 다녔던 경로와 광경을 매치 → 복습은 한 번으로 족함.
지리익히기
임장지역의 위치, 업무지구 접근성, 위치!위치! 대로변으로 크게, 랜드마크, 지하철역(혼잡도 위주), 상권(사진을 찍는다) 업종, 유해 시설 등
사람익히기
옷차림/외양, 표정, 말투, 연령대
정리 : 첫째, 지리를 익히고 둘째, 사람과 분위기로 지역을 구분 짓고 셋째, 어느 곳이 비교우위인지 열위인지 파악
결과 : 가격에 구애받지 않는다면 어디를 사겠는지 정해진다면 분임은 끝나는 것
4단계 임장복기
00 동은 ~~ 이러하다. XX동은 ~~ 하더라 . 그래서 00동 > XX 동 이더라 식으로 우선 순위를 매긴다.
스스로 설명하고 답을 내보는 것 만큼 정리를 잘하는 방법은 없다.
핵심 체크리스트
- 직장
직장의 규모는? 강장 시청 여의도 등 규모 큰 업무지구 모습 확인
직장 주변 사람들 모습은? 사원증 차고 다니나? 정장, 작업복 입고 다니나?
- 교통
출퇴근 환경(혼잡도) : 출퇴근을 편하게 할 수 있나?(앉아서, 혼잡하지 않게 등)
- 학군
학원가의 종류와 모습 : 학원가 주변 유해시설 있는지? 저녁 학원가 모습은?
- 환경
사람들 좋아하는 환경인가? : 신도시 느낌? 거주지 상권 충분한지?(대형마트, 편의점)
유해시설 있는가? : 유흥시설 공장 교도소 비행장 등
지형이 어떠한가? : 언덕의 정도? 평지?
사람들의 연령대가 어떤지? : 신혼부부, 중년부부? 어르신?
*임장지에서 하지 말아야 할 것
직장 : 주요 직장 연봉, 직장명 검색하는 것 등
교통 : 주말에는 혼잡도 체크가 어려우므로 교통의 비중을 낮춰서 생각해도 된다.
버스노선표, 도착간격 등 집에서 파악할 수 있는것 하지않음
학군 : 비학군지는 학원가 건물에 유흥시설(노래방, 피씨방)등이 같이 있다. 이런 곳이 하나라도 있으면
여기는 학군지가 아니다. 학군지라 하는 것은 학원이 많다는 것을 의미하는 것이 아니다. 수요 관점에서
학생들을 끌어 올 수 있는 곳인지를 의미 하는 것이다. 학업성취도율, 특목고 진학율 검색, 초품아 여부
등 하지마라(이것은 손품이다)
환경(수도권) : 상권의 종류(병원인지 술집이 많은지 등). 분임은 환경적 요소를 보러 가는게 90%이다
환경(지방) : 택지(신도시 느낌), 아파트 많은 곳, 아파트 1개 등 확인. 상가에 입점한 모든 점포의 종류를
파악하여 의미 부여하는 것, 모든 요소를 채워야 한다는 강박감 등 하지 말아라
*분임을 하면 최종적으로 1)지리 2)생활권 구분 및 입지 3)투자우선순위 → 이 3가지가 정리되어야 한다
2차임장(단지임장)
아파트를 둘러보고 선호도를 파악하는 것
언제 : 사전조사(지역개요와 시세지도)를 마치고 약 일주일 간
무엇을 : 아파트 단지별 특징과 선호도
어떻게 : 단지 하나하나 방문하여
왜 : 앞서 구분한 생활권별 입지 안에서 아파트별 선호도를 파악하기 위해
단지별 특징과 선호도를 파악 → 투자 우선순위를 정하는 단계
초보 때는 지역의 모든 단지를 임장하지 않는다.
1단계(6개월 미만) : 1차 임장을 통해 생활권 우선 순위를 구분하고, 선호하는 생활권의 단지를 집중해서 본다(우선순위)
2단계(6개월~1년) : 모든 동의 선호 단지를 집중해서 본다.
3단계(1년 이상) : 모든 동의 모든 단지를 본다.(300세대 이상의 단지만 본다/지방은 500세대 이상)
1단계 : 동선 구상 - 아파트 방문 순서를 정함
2단계 : 평일 임장 - 각 단지별 평일 저녁의 모습(주차 / 정돈된 상태 / 느낌)
3단계 : 주말 임장 - 각 단지별 주말 낮의 모습(주민(사람) / 느낌)
4단계 : 임장 복기 - 지도를 보며 모습을 떠올리고 단지별 선호도, 특징을 설명
1단계 : 동선짜기
- 입체적으로 동선 구성(아파트 단지들을 다 가본다), 아파트 방문 순서를 정한다. 아파트 단지 모두
(입지에 따라), 동료와 대화(단지별선호도), 나라면 어느 단지에 살고 싶은가?
*투자대상 아파트는 내가 투자할 수 있는 범위 내에서 가장 가치있는 아파트를 사는 것이다. 누구나 강남을 사고 싶지만, 내 투자범위 안에 없는 경우에는 투자대상이 될 수 없다. 내 투자금 감안 시 투자범위 안에 들어오는 아파트 안에서 선택하는 것이다. 또한 누구나 원하는 상급지 아파트는 하락장에서도 전세가 상승이 좀만되더라도 매매가도 따라서 상승하기 때문에 우리에게 기회를 주는 시간이 엄청 짧다. 반면 선호도가 좀 떨어지는 단지들은 전세가가 상승해도 매매가에 거의 붙을 때까지 매매가가 오르지 않는다. 하락장에서 오르는 단지는 사람들이 극도로 선호하는 단지들인 것이다.
*처음부터 모든 동네 모든 단지 임장하다 포기하지 말고 선호하는 동네의 단지부터 임장하고 분석하기.
단지 1개당 10~15분 정도 머물며 임장 내용을 단지 나서기 전까지 정리해보기(나중에 한번에 하려고 하면
기억이 안난다)
2단계 평일임장, 3단계 주말임장
단지임장을 투자와 연결하는 방법
방법: 단순히 ‘단지를 본다’는 개념을 넘어 내가 본 단지의 우선순위를 정하는 과정
단지외부 : 지하철역, 버스정류장, 초등학교에서 단지까지 걸어가는 과정의 스트레스, 안정성, 쾌적함.
단지내부 : 동간거리, 관리상태(쾌적함), 조경, 단지 자재, 지하주차장
핵심 체크리스트
단지외부
안전성 : 역, 정류장, 초등학교 등 가는 과정 안전한가?
쾌적함 : 인도와 차도가 구분이 잘 되있는가?
스트레스 : 언덕이 있는가? 길이 평평하게 보수 되어 있는가?
단지내부
동간거리 : 동간 거리가 충분히 넓은가?
조경 단지관리 : 조경이 잘되어 있는가?(나무, 단지 내 도로), 단지가 깔끔한가?(분리수거, 쓰레기 상태, 외관)
지하주차장 : 지하주차장 있는가? 단지와 연결되어 있는가?
이것을 채우면서 자연스럽게 해당 단지 둘러보게 됨. 여기에 주관적인 느낌 등을 코멘트 해두는 것도 좋음.
TIP! : 카카오톡 - 나에게 보내기 - 음성 텍스트 변환 활용 - 마이크 이모티콘 눌러서 실행
*구축아파트도 단지 임장을 열심히 해야 한다. 비슷한 것처럼 보이지만 디테일의 차이가 우리의 투자 수익으로 연결 된다.
*입지를 뛰어 넘는 선호 단지의 조건
1) 대형평수로 구성되어 있다.(동간 거리가 넓음) 2)아파트 밀집되어 있는 곳에 위치 3)보도블록, 잔디 상태 관리 잘되있고 조경 신경많이 씀.
- 단지임장은 단순히 ‘단지를 보는 것’이 아니다. 단지 외부와 단지 내부를 보고 단지별 ‘선호도 우선순위’라는 결과를 도출하는 것
- 단지외부 : 안정성, 쾌적함, 스트레스 / 단지내부 : 동간거리, 조경, 단지관리, 지하주차장
결과
단지별 선호도 : 단지 하나하나 CHECK LIST “나라면 어디에 살고 싶을까?”를 판단
결론 : 선호도를 바탕으로 해당지역 내 단지별 우선순위 정하기
2차임장을 통해 : 단지별 선호도 파악, 투자 기준 부합 단지(매매가,전세가, 나의 투자금 판단)
매물임장
매물을 확인하고 투자여부를 결정
언제 : 2차 임장(아파트)을 마치고 약 일주일 간
무엇을 : 투자기준에 부합하는 단지의 매물을
어떻게 : 단시 선호도 순으로 직접확인
왜 : 투자여부를 결정하고 가장 좋은 매물을 선별하기 위해
- 아파트 가격은 정액제가 아니다. 직접 대면하여 매도자의 상황을 파악하고 협상을 통해 가격을 네고할 수 있다.
- 인테리어에 따라 집의 상태는 천차만별이다. 그리고 중대하자가 있을 수 있다. 직접 집을 보고 판단해야 정확한 상태를 알 수 있다.
- 보물을 찾으려면 있을만한 곳에 미리 가서 확인 후 탐지기를 키고 기다려야 한다. 탐지기에 반응이 오면 지체없이 현장 가서 보물 찾아온다.
1단계 : 단지 선정 - 단지별 가장 싸거나 조건이 좋은 물건 2~3개
2단계 : 부동산 예약 - 단지 내 부동산 + 단지 외 부동산 매물 예약
3단계 : 부동산 방문 - 공부하러 온 사람이 아닌 투자하러 온 사람처럼 행동(해당 매물에 대한 내용만 이야기 한다)
4단계 : 매물 임장 - 지역 정보 획득, 현장 분위기 및 실제 매물 임장
1단계 단지 선정
매물임장 우선순위
1) 전고점(21.1이후 가장 높은 가격)대비 하락률 20%이상(아실-거래현황 더보기- 해당 평형에 나오는 매매 최고가를 전고점으로 넣어주면 된다.) 2)전세가율 60%이상 3)가치가 높은 단지부터(입지, 연식)
2단계 부동산 예약 : 네이버 부동산에 해당 매물 건 등록 건수, 수리상태, 전세끼고 매수인지, 임차인 퇴거 예정인지 아니면 갱신 예정인지 등 확인
*물건지부동산 : 물건지부동산이 아닌 경우, 거래는 결국 물건지 부동산에서 거래해야한다. 만약 물건지부동산이 아닌 곳에서 협상이 더디면, 바로 물건지부동산으로 연락해서 거래 할 수 있다.
투자자라면 매물 잘 안보여준다. 방법은?
투자자 비협조적 사장님에게 감정적 대응 말것
매울 예약 해주시는 친절한 사장님에게 예약
실거주자 컨셉으로 보면 전세 관련 내용을 물어볼 수 없음
꼭 봐야하는 물건이 아니면 실거주자로 매물 예약하지 말 것
3단계 부동산 방문
case 1) 전화 돌리고 있는 사장님. : 적극적이지 않음. 어쩔 수 없으므로 예약이 되면 매물임장 진행
case 2) 동네주민과 대화하고 계신 사장님 : 동네에서 오랫동안 거래했을 가능성 큼. 나는 이지역 사람 아니므로 상처 받을 수 있음을 염두
case 3) 물건 브리핑 해주시는 사장님 : 준비성 철저하여 거래하기 좋은 사장님.가격 조건 협상에 적극적일 가능성 큼
주의사항
매물수 : 실력에 따라 하루에 보는 매물 수 조절
1단계(6개월 이하) : 부동산 3~4개(매물 5~10개)
2단계(6~1년) : 부동산 4~5개(매물 10~15개)
3단계(1년 이상) : 부동산 6~8개(매물 15~25개)
상황 : 매물 임장은 혼자 하는 것. 매물임장은 내가 투자할 수 있는 단지를 보는 것. 각자 상황(투자금)에 따라 매물 임장 단지가 다름
태도 : 사장님들께 예의를 갖추되 저자세일 필요는 없음. 밝고 긍정적인 태도면 괜찮음.
4단계 매물임장
한 방향을 정해서 돌아야 한다. 화장실 수리 상태가 중요하다. 방확장 여부. 작은 방 베란다 결로까지 확인. 아무리 좋은 집도 누수가 있는 집은 보수적으로 봐야 한다. 집주인에게 “언제 이사가는지” 물어본다. 이사예정 기간(=전세 빼는 기간)이 짧으면 맞추기 어려울 수 있기 때문에. 월부에서는 이 잔금 기간을 보통 3개월 이상을 둔다.
임장결과
1차임장(분임) : 지역 생활권 구분 + (우선순위 파악) + (입지파악)
2차임장(단임) : 생활권 내 단지 우선순위 파악
3차임장(매임) : 투자 기준에 들어오는 것 중 우선 순위가 높은 단지의 매물을 확인하여 1등 물건 선별
투자여부 결정 프로세스
부동산(단지)별 1등 물건 선별→해당 임장일 1등 물건 선별(1등으로 뽑힌 단지 중에도 1등을 뽑는 것) → 지역 내 1등 물건 선별(매물임장을 여러 번 한 경우에 임장일 별로 1등 물건 다르니깐)→앞마당 내 1등 물건 선별(앞마당이 여러 곳일 경우, 해당지역보다 더 가치 있는 아파트다 다른 앞마당에 있다면 그 아파트를 선별하는 것) : 앞마당을 늘려가며 고르고 골라야 한다.
Q&A
Q1. 뒤돌아 서면 기억이 안난다.
A: 지역은 특징에 따라 구분지어 기억할 것. 가격은 매물을 보는 것이 가장 기억에 오래 남음. 초보라면 매물을 자주 보고, 임장에 어느정도 익숙해 졌다면 가격이 비슷한 다른 지역을 자주 살펴야 한다.
Q2. 임장가자니 임보밀리고, 임보 쓰자니 임장 밀린 경우
A : 임장보고서 5개 이하라면, 임장을 습관화 하는 것이 우선.
5개를 넘는다면 그래서 임장이 익숙해지면 임보의 완성도를 높이는 것이 우선
10개 이상이면 한달에 한지역이 수월한 상태
Q3. 권유디님의 임장 방법
A: 1단계 사전조사(3시간) - 지역개요(위치특징/행정구역/인구/생활권/경제/주변지역BY나무위키,지동)
2단계 시세조사(6시간) - 지역내 모든 단지 시세표 작성
3단계 임장(2-3일) - 첫 임장 시 후보단지 선정 및 예약. 두 번째 방문 시 매물 임장
4단계 결정 - 매물확인표에 정리하고 투자여부와 우선순위 선정
- 계획은 구체적으로 작성해야 한다. 계획을 잘 세워야 한다.(긴급하지 않은데 중요한 일을 누가 더 많이 투자하는가 그것이 중요하다)
임장과 임보의 습관화
계획한 시간이 되면 몸이 먼저 반응할 수 있도록 습관 형성 필요
최소 60일 동안 습관을 유지할 수 있는 환경 세팅 필요(함께하는 동료, 즐겨찾기-앱,사이트)
투자가 취미가 되지 않도록 강제성을 부여하는 것
반복하여 임장과 임보를 습관으로 만드는 것(꾸준함과 끈기)
- 투자를 잘하려는 선택이 아닌, 투자를 오래하려는 선택을 해야 한다!
어떤 일을 시작할 때 어려운 이유는 난이도가 높기 때문이 아니라 익숙하지 않기 때문. 어색함과 낯설음이 나를 방해할 것이다.
잘하고 있다! 가 아닌 하고있다!에 의의를 둬야 한다. 하고 있는 과정에 의심하지 마라. 완료에 집중하라.
투자를 하기 위해서는 결과를 남겨야 한다.
과정의 결과물 : 임장보고서
앞마당 안에서 투자로 지켜볼 단지들 : 이 단지들이 나의 ‘보물’이다.
결과를 만들기 위한 로드맵 (앞마당 6개) : 앞마당 6개 정도가 되면 비교를 할 수 있게 될 것이다. 비교를 할 수 있는 앞마당 만드는 것 중요
수도권 투자: 경기도 주요 입지 임장(분당-수지-평촌-광명) → 서울임장(서대문-동대문-강서구-관악구) → 경기도 1기신도시 임장(산본-고양-부천)
지방 투자 : 광역시(2개구씩)(부산, 대구, 대전, 울산, 광주)(각 지역별로 가장 평단가가 비싼지역 AND 평단가가 평균인 지역) → 인구수 50만 이상 도시(창원, 천안, 청주, 전주, 김해) → 인구수 30만 이상 도시(구미, 포항, 원주 등)
- 투자 결과를 만드는 사람은 똑똑한 사람도, 재능 있는 사람도 아니다. 포기하지 않고 될 때까지 하는 사람이다.
- 직장인 투자자 : 투자가 본업인 사람. 주 40시간 이상 공부. 월부학교
- 강의 후기 : 느낀점과 적용할 점 위주로 작성
- 임장보고서는 제한시간을 정하고 작성해보자 1장 : 10분 ~ 15분/ 1시간 : 5장
5년 이상 살아남기 위해 알아둬야 할 것
1) 최소한 2년은 전혀 경험해보지 못한 힘겨움이 있을 것임을 인지
2) 책일기를 게을리 하지 말 것(지식 뿐 아니라 마음가짐, 돈그릇)
3) 성과가 나오기 시작할 때 절대 자만하지 말 것
4) 내가 어떻게 하는 것이 투자를 오래 할 수 있는 길일까?
5) 현재의 나에 대한 감사함과 행복함에 주목할 것.
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