고양시 일산동구 백석동 일산요진와이시티아파트 수익률 분석 보고서[열기반 79기 79조 만별]

아파트명

고양시 일산동구 백석동 요진와이시티

위치

입지평가

1. 직장 

   고양시 일산동구 종사자수 160,493명

    

2. 교통

   강남 57분 / 여의도 39분 / 시청 45분

   

   

   

    

3. 학군

   백신중 13%, 백마중 8%, 백석중 6%

    

   

    

4. 환경(주변 편의시설)

   고양종합터미널, 홈플러스, 일산병원

    

5. 공급

   

수익률 분석(5년내 투자 타이밍)

현재 시세: 일산요진와이시티 34평 현재 매매 9.7억, 전세 7.1억

5년내 고점 매입시: 2022년 1월 매매 12.2억 전세 6.1억

5년내 저점 매입시: 2019년 9월 매매 6.8억 전세 4.9억

*5년내 고점 매입시 수익률 (97000-122000)/(122000-61000)X100=-40.9%

*5년내 저점 매입시 수익률 (97000-68000)/(68000-49000)X100=152%

현장사진

결론

• 저평가

  - 교통과 상권의 중심에 있음(가치)

  - 전 고점과 전 저점의 허리 정도 가격(바닥이 예상되는 가격)

• 환금성

  - 땅의 가치가 있는 아파트

• 수익률

  - 현재 매매가가 전고점과 전저점의 허리인 9.5억에 가깝기 때문에 저점일 확률 높음

  - 3년뒤 전고점인 12.2억까지 오른다고 가정하면 수익률 40.9%, 연수익률 13.6%

• 원금보존

  - 전세가는 얼마인가? 현재 7.1억

  - 적정 전세가율은? 잘 모르겠음

  - 수요가 많고 입지 독점성을 갖는가? 서울로 흘러 들어가지 못하는 인구 수요 있을 듯

  - 단기 입주물량 적정한가? 일산동구 공급예정인 아파트가 4,684세대 있지만(이게 많은건지 적은건진 잘 모르겠음) 요진와이시티아파트만큼 좋은 위치(교통 환경)는 아니라 큰 타격 없을 것으로 예상

• 리스크 대비

  - 현재 갭 2.6억으로 역전세 많이 위험한 수준 아닌듯

  - 혹시 모를 역전세 리스크 대비를 위해 전세보증금 5%인 3,550만원 현금보유