마곡 엠밸리 4단지 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 79기 79조 바다성]

▶ 아파트명

마곡 엠밸리 4단지 아파트 (2014.06 420세대)

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장
강서구 종사자 수 290,473명 (사업체 수: 58,806)

2. 교통
강남 67분 / 여의도 34분 / 시청 45분

3. 학군
마곡중 72.7%(강서구 15위), 공항중 74.4%

4. 환경(편의시설)
NC백화점 강서점(2.3km), 롯데백화점 김포공항(3.5km), 이대서울병원(2.3km)

5. 공급

염창역동문디이스투(주상복합) 2025.11/ 66세대

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 마곡 엠밸리4단지 34평 현재 매물 1건 13.5억, 전세 6.7억

(2020년 12월 12.9억 매매 후 현재까지 실거래 실적 없음, 수익률 계산시 가장 최근 실적가로 계산)

5년 내 전고점 매입시: 2022년 11월 매매 13억 전세 6.3억

5년 내 전저점 매입시: 2018년 2월 매매 9억 전세 5.3억

*5년 내 전고점 매입시 수익률 (129000-130000)÷(130000-63000)X100 = -1%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 (129000-90000)÷(90000-53000)X100 = 105%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

항목	내용	평가(O/X)
저평가	비교평가	아파트 1개로 판단 어려움
환금성	수시 매도 가능	420세대로 환금성은 있어보이나, 20년12월(12.9억) 이후 매매 실적이 없어 현 시세로는 매매가 어려워 보임
수익률	투자금 대비 수익률	투자금 6.2 억, 100% 수익률(연평균10%)을 위해선 10년 동안 6.2억 만큼 올라주면 12.9+6.2=19.1억인데, 고점13억보다 6억 차이가 나 투자가 적합하지 않다고 판단됨 X
원금보존	적정전세가율, 입지독점성	*전세가율 52%(6.7/12.9100) 로 X 향후 3년간 공급물량은 없으나 주변 아파트가 많아 원금보존이 판단은 잘 모르겠음 ?**
리스크대비	역전세 대비	현 전세가의 10%변동까지는 OK

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