서울투자기초반 3강 후기[은평구장, 9회말 9번 타자로 끝내기 홈런치조 자몽주스]

안녕하세요 자몽주스입니다.

서울투자기초반 3강에서는 제주바다 님이 현 상황에서 해야할 일을 제시해주셨습니다.

ㅣ해야할 일

1. 여전히 기회를 주는 단지 : 가치성장 투자 + 소액 투자 가능한 단지까지 눈여겨보자

2. 계속 지켜볼 단지 : 가치 있는 단지의 가격이 날아갔다고 해서, 덮어버리지 말고 계속 지켜보자

ㅣ저평가 단지의 범위

제주바다 님은 거주보다 투자 관점에서, 너무나 좋은 단지만 찾아 헤매지 말아야한다고 말씀하셨습니다.

하급지의 신축, 비역세권이 상급지의 구축, 역세권과 수익률이 비슷할 수 있습니다.

무조건 상급지, 신축, 역세권만을 투자할 수 없습니다.

자모님이 말씀하신 것처럼 가능한 한 많은 물고기들을 어항에 넣되

하급지여도, 구축이여도, 비역세권이어도 투자범위 안에 넣고 보아야 함을 예시를 통해 배웠습니다.

ㅣ직장요소 중 ‘소득’ 분석

보통 한 구의 직장 요소를 분석할 때 사용하는 소득기준으로는 원천징수지 기준, 주소지 기준이 있습니다.

원천징수지>주소지인지, 원천징수지<주소지 소득인지만 간략하게 보고 넘어갔었는데요.

재개발, 주택가가 많은 지역의 경우 주소지 소득이 희석되어 나타날 수도 있다는 점이 흥미로웠습니다.

그 경우 지역 랜드마크 가격을 보았을 때, 어느 가격까지 수용되는지 참고하여

분석하면 좋다는 팁도 유용했습니다.

ㅣ비역세권, 구축의 가치

그간 비역세권, 구축이라고 제껴두었던 A생활권

그간 비역세권, 구축이라고 제껴두었던 B단지

모두 저의 경험에서 우러나오는 이야기였습니다. 이번 강의에서는 어찌 그렇게 콕콕 집어주셨는지..^^

7월 앞마당으로 만들었던 지역에서 제가 가치가 낮다고 판단하여 제꼈던 단지들이

모두 소액투자가 가능한 단지라고 하시니, 시야를 굉장히 넓힐 필요가 있다는 생각이 들었습니다.

ㅣ단지 선호도의 중요성

생활권 선호도는 별로여도 입지와 단지 선호도가 중요하다.

실제 예시로 들어주신 지역에 임장 갔을 때 이 환경에 왜 이 가격인지 납득이 잘 되지 않았었는데요.

강의를 통해 들으니, 생활권보다도 단지 대 단지로 맞붙여 보는 것이 중요함을 느꼈습니다.

ㅣ금액대별 저평가 단지 찾는 법

1단계 : 가치와 가격 비교 / 전고점  대비 하락률 20%

- 강남 접근성, 환경 등을 통해 더 높은 가치를 매긴다, -20% 기준은 안전바 역할임

- 전세가가 더 높게 형성되는 곳, 투자금이 더 적게 드는 곳을 20/30평대별로 나눈다.

2단계 : 투자금 비교

- 20평대 A단지와 30평대 B단지 투자금 비교

3단계 : 매물조건 비교

- A단지 20평대와 30평대, B단지 20평대와 30평대를 모두 매물임장 진행

- 가능한 한 많은 조건의 매물을 봐야 비슷한 가치의 단지 사이에서 우열을 가릴 수 있다.

ㅣ 공급을 기회로 만드는 방법

입주기간과 맞물린 전세 세팅은 피해야 합니다. 내가 생각하는 전세가보다 낮은 가격에 전세를 빼야 하고

이는 더 많은 투자금이 소요될 수밖에 없습니다.

그리고 매매가와 전세가의 향방은 알 수가 없으므로 입주장 D-3개월, 입주장(둔주의 경우 4개월) 동안

매매가와 전세가를 꾸준히 트레킹해야 합니다.

이를 통해, 싸다는 확신이 들면 매수를 행동으로 옮겨야 합니다.

가격은 생각보다 빠르게 움직이기 때문에 행동하지 않으면 놓칠 수 있습니다.

6월에도 서울투자기초반을 들었지만, 그때와는 또다른 시각으로

각 지역별로 중요한 관점을 배울 수 있어 좋습니다.

마지막 4강에서 다룰 지역분석도 기대됩니다!