마포구 아현동 마포래미안푸르지오아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 74기 27조 자몽주스]

▶ 아파트명 : 마포래미안푸르지오아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장 -> A등급

마포구 사업체 수 56,782개 / 종사자 수 290,473명

2. 교통 -> A등급

강남 57분 / 여의도 18분 / 시청 17분

3. 학군 -> B등급

아현중학교 74.7%, 한성중학교 74.1%로 B등급이다

4. 환경-> B등급

반경 1km 내에는 대형마트, 백화점이 없지만,

1.5km 내에 신촌 현대백화점, 신촌 이마트, 연대 세브란스 병원 입지하고 있어 B등급

5. 공급 -> S등급

- 지역 : 마포구

- 인구 수 : 363,615명

- 적정수요(인구 수 x 0.005): 363,615명 x 0.005 = 1,818세대

- 연도별 입주

▷ 2024년 0세대

▷ 2025년 473세대

▷ 2026년 0세대

▷ 3년 합계 473세대

▷ 연평균 473세대/3=157세대

- 적정수요 대비 공급수준 : 적정수요(1,818세대)의 1/2 이하

- 공급평가 : 적정수요의 1/2 이하 ->S등급

▶ 과거 시세

10년 이내 고점(2021.9.) 10년 이내 저점(2014.9.)

10년 이내 고점 매입시 : 2021년 9월 매매 16.1억 전세 6.8억

10년 이내 저점 매입시 : 2014년 9월 매매 5.4억 전세 3.7억

고점 매입시 수익률 : (139000-161000)/(161000-68000)*100 = -28%

저점 매입시 수익률 : (139000-54000)/(54000-37000)*100 = 7=476%

▶ 현장사진

▶ 결론

24평 현재 시세 매매 13.5억 / 전세 7.5억

- 마포래미안푸르지오는 2023년 1월 전저점 12억을 찍고, 매매와 전세 모두 상승하고 있다.

- 투자금이 최소 6억은 필요하며 전세가율 49.4%로

단지 평균 전세가율(53.4%)대비 낮은 수준이라 투자로 적합하지 않은 것 같다.

- 200% 수익률

현재 투자금은 6억이고 200% 수익을 기대하려면 매매가가 25.5억이 되어야 한다.