열반스쿨 기초반 3강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 80기 21조 언더독]

3-1강

아파트 수익률 보고서 잘 쓰고 투자하는 법

단순히 작성할 줄 안다는 것이 아니라, 수익률 보고서를 실제 적용할 수 있을 정도로 잘 활용하는 능력이 있는가 중요!

왜(why)써야 하는가 / 작성 기준과 방법 / 적용(투자와 연결)

수익률 보고서는 임장 보고서의 축소판

항상 부동산을 매매할 때 수익률 보고서를 작성할 것

수익률 보고서를 작성하다 보면 객관적 정리 과정에서 투자 대상 적합성을 판단하는 과정이 된다.

아파트선정-위치-입지평가-수익률 분석-현장사진-투자결론 : 이 조건을 따져봐야 한다.

좋은 아파트를 잘 고른 건지는 어떻게 알 수 있는가?

가치=입지 확인 : 많은 사람들이 좋아할 만한 곳인가?

가격 = 수익률 확인 : 지금 어떤 가격에 사는 것인가?

입지를 모르면 : 같은 가격으로 덜 좋은 것을 산다. / 수익률을 모르면 : 사는 시기와 기다림(보유)이 중요함을 모른다.

step 1 : 아파트 선정

랜드마트 선정 : 지역 대장이 된 이유. 우리 지역사람들이 어떤 아파트를 좋아하는 지 알 수 있다.

투자금으로 살 수 있는 아파트 선정 : 현재 내 돈으로 살 수 있는 집의 수준(+현재 나의 실력)을 알 수 있다.

현재 살고 있는 집 또는 관심 있는 아파트 선정 : 투자자 관점으로 볼 수 있는 기회

step2 : 위치

아파트 지역 주변의 모습까지 함께 확인(신축 아파트들이 주변에 있을 경우 환경이 크게 개선되고 있는 것을 확인)

해당아파트가 어디에 위치해 있는지 확인하는 것이 중요(강남권, 영등포 등 주요 일자리 지역까지 얼마나 거리가 되는지 확인이 필요)

최종 목표는 서울/수도권으로 시야 넓히기(단순 해당 지역만 볼 것이 아니라 시야를 구단위로 넒혀서 지역별 영향이 있는 사항도 확인)

step3 : 입지평가

ex)압구정현대14차 vs 인천 계약구 계산주공아파트(년식과 세대수도 인천이 많지만 가격은 10배 차이 why???)

직장, 교통, 학군, 환경 > 입지요소들이 모여 땅의 가치를 만들어 냄. 땅의 가치가 부동산 가격 차이를 만들어 낸다.

부동산 가치를 평가할 때 기준이 필요한 이유 : 동일한 기준이 있어야 객관적인 비교가 가능하고, 같은 돈을 주고 더 좋은 것을 선택할 수 있음. 

1.직장

사업체수, 종사자수 2가지를 같이 봐준다. 일자리는 사람을 모으는 가장 강력한 힘!

일자리 양만큼 사람들이 모이게 되고, 직장 근처 살고 싶은 사람들이 늘어나게 된다. 

일자리가 많다는 것은 그 지역에 거주하고 싶은 기본적인 수요가 받쳐준다는 의미

부동산에서 수요는 가격과 밀접한 관련이 있다. 수요에 걸 맞는 인프라가 형성 및 확충 된다.(교통, 상업)

평가기준 : 종사자수

s등급 : 30만명 이상, a등급 : 20만명 이상, b등급 : 10만명 이상, c등급 : 그 외

일자리 사람을 모으는 지역(s,a등급)

자체 일자리로 외부수요를 끌어들이지 못함(b,c등급)

*아파트 수익률 보고서 단계에서는 구 단위 종사자수로 양적평가. 추후 500인 이상 사업체 수(대기업)와 급여액 등으로 직장의 질도 함께 볼 것

*국가통계포털:국내통계>기관별 통계>지방자치단체>해당지역>기본통계>사업체>종사자 규모별 사업체수 및 종사자수

s등급 : 강남, 서초, 영등포, 송파, 중구

a등급 : 강서(마곡), 마포(상암), 종로, 금천(구디,가디), 구로(구디,가디), 성동

b등급 : 강동, 용산, 동대문, 양천, 노원, 광진, 관악, 성북, 서대문, 중랑, 동작, 은평

c등급 : 강북, 도봉

*보통 지역은 택지와 일자리 중 하나로 개발이 되나, 마곡은 개발단계부터 일자리와 택지를 같이 개발한 지역임.(LG, 아우디, 포르쉐 등)

등급 구분에서 끝나는 것이 아니라, 투자자로서 “일자리를 찾아 이 지역으로 사람들이 들어올까?”라는 고민을 해야한다.

서울은 구단위로, 기타지역은 시 단위를 참고하여 종사자 및 사업체수 파악

2.교통

출퇴근에 소요되는 시간은 삶의 질을 결정, 사람들은 직장 가까운 곳에 거주하고 싶어한다.

직장이 있는 지역에 거주할 수 없다면 빨리 갈 수 있는 곳에 거주하는 것이 대안

업무지구와 접근성이 좋은 곳을 선택(투자자 관점에서 본인의 직장가지 접근성이 아닌 본인의 집을 사줄 사람의 직장과 접근성이 좋은곳)

평가기준 : 주요 업무지구까지 이동시간

s등급 : 강남 30분 이내, a등급 : 강남1시간이내 부도심 30분이내, b등급 : 부도심 1시간 이내, c등급 : 그 외

*부도심 : 시청,여의도, 가디, 구디, 마곡, 상암, 판교

수도권 교통에서 지하철이 중요한 이유 : 정시성 확보 + 거의 모든 직장을 갈 수 있는 촘촘한 수도권 노선

(교통수단은 지하철 기준으로 판단할 것)

지방(자차 이용 높은 지역) :  S등급 10분 A등급 20분 B등급 30분 C등급 그외

조회방법 : 카카오맵, 네이버지도 (길찾기>대중교통(수동권), 자동차(지방))

ex)의정부 의정부동 롯데캐슬골드파크(18년식 919세대) vs 관악구 신림동 신림현대(93년식 1634세대)

*경전철: 메인노선 아니라 무시하지 말고, 경전철을 통해 어떤 메인노선으로 환승할 수 있는지 꼭 확인해야 한다.

*관악구를 무시하지만, 교통이 진짜 좋은 지역 중 한 곳이다. 관악구 교통 입지 요소 좋다.

연식, 평형, 구조 차이가 있음에도 매매가격 비슷한 움직임 : 교통입지의 영향

투자자의 생각 : 특히 강남 접근성이 얼마나 좋은가 고민해야 한다.

3-2강

3.학군

평가기준 : 중학교 학업성취도 평가

s등급 : 학업성취도 95%이상(지역 내/외 선호), a등급 : 90%이상(지역 내 선호), b등급 : 85%이상(해당 생활권 선호학교), c등급 : 그 외

강력하고 꾸준한 실수요자의 거주지 선택기준

특목고 진학률 또한 학군을 판단할 때 참고할 수 있는 자료 

학업성취도 평가 높음 + 특목고 진학률 낮음 : 학생 전반적인 수준은 양호/상위권 부족

학업성취도 평가 낮음 + 특목고 진학률 높음 : 상위권/하위권 격차 큼

조회방법 : 아실(단지단위 : 학군>선택해제>지도 위에서 단지주변 중학교 확인)

인근 중학교가 해당 구 안에서는 어느정도 수준인지 확인해야 한다. → 아실>지역단위:학군정보→지역선택 → 학군리스트 확인

아실, 호갱노노 : 호갱노노-학원가, 아실

*단순히 손품으로 학원가를 보면 잘 모르니 반드시 임장을 가서 학원가의 양,질을 확인하는 습관을 가져야 한다.

호갱노노는 산발적 학원가까지 확인하기 쉬운편 / 아실은 산발적 학원가는 아니지만, 어느 거리에 학원가가 형성되어 있는지 찾기 편함.(중학교를 확인할때는 재재, 중개를 해제 했으나, 학원을 찾을때는 재재를 선택하고 찾아야 함.)

*대표 학군지의 학원가는 현장을 반드시 확인할 것!(학원가를 판단하는 기준이 생기게 된다. 학원가도 질이 있다)

*사례 : 광진구 32평광장신동아파밀리에(07년식 302세대) vs 광진구 32평 현대9단지(99년식 437세대) → 광진구 : 학군이 유명한 지역

광진구 : 리틀 대치동, 광남학군(광남초, 광남중), 양진학군(양진초, 양진중)

투자자의 생각 : 학군 때문에 이사오는 지역 단지인가? 고민할 것

4.환경

입지평가의 기준이 되는 환경은 백화점 등 상업시설을 의미. 사람들의 구매력(소비력)을 볼 수 있는 요소

사람들의 구매력은 소득과 관련되고 소득은 감당할 수 있는 집값 수준과 밀접(임차인이 전세금 올려도 줄 능력 되는 지 등)

대기업에서 지역사람들의 구매력을 조사하고 많은 의사결정을 통해 백화점을 짓는 것을 우리가 레버리지 하는 것

평가기준 : 백화점, 대형마트

s등급 : 백화점 2개 이상, a등급 : 백화점 1개 이상, b등급 : 대형마트 1개 이상, c등급 : 그 외

국내주요 백화점 기준으로 판단 : 신세계, 롯데, 현대, 갤러리아(추후 지역 임장 시 백화점의 질적 수준을 가늠해 볼 수 있음)

(명품브랜드 입점여부 / 백화점 매출 순위 / 푸드코드 입점 매장)

상업시설 인프라로 거주민들 느끼는 편리성도 있지만, 택지 등과 같이 균일한 환경이 주는 쾌적함도 거주만족도를 높이는 요소

즉, 만약 상업시설 수준이 비슷한 아파트들을 비교할 경우, 택지가 더 균일한 지역이 비교평가 우위에 있음.

찾는 방법 : 카카오맵에서 백화점 검색 / 대형마트 : 주변 > 대형마트(개수, 점포명 확인가능)

아파트 단지주변으로 찾고자 하는 경우 : 카카오맵>오른쪽 반경재기 클릭하여 마우스로 늘려 1km지점까지 확인

(ex: 경기도 광주 역동 e편한세상광주역2단지(24년 7.4억) vs 중랑구 상봉동 한일써너빌(8.5억))

주상복합아파트, 초중고 접근성 부족. 아파트가 밀집된 지역이 아니라는 약점에도 불구 압도적인 환경(편의시설)이 단지 취약점 보완

(중랑구 아파트 중 최고가 실거래 순위 11위)

투자자의 생각 : 사람들이 좋아하는 인프라인지? 고민할 것

5.공급

새 아파트가 들어오면 기존 집을 매도해서 입주할 사람들이 많아진다.→매물 물량 증가, 매매가 하락

새 아파트가 들어오면 실제 입주하지 않는 물량이 전세로 쏟아진다.→전세 물량 증가, 전세가 하락

*공급은 투자자에게 기회이자 리스크

대규모 공급은 주변 환경을 변화시키며 지역 위상을 높이는 역할을 하기도 함.

s등급 : 적정수요½이하, a등급 : 적정수요 1배 이내, b등급 : 적정수요 1배초과~2배 이내, c등급 : 적정수요 2배 초과

평가기준 : 적정수요 대비 공급 물량 수준(적정수요=인구수x0.5%)

3년간 예정된 공급물량 확인(연평균 물량수준으로 공급 등급 평가)

3년간의 물량은 봐야 처음 투자하는 시점과 2년 후 전세만기 시  리스크 파악 가능

아파트 수익률 보고서 작성 시 ‘구단위’ 공급을 살펴보지만, 이후 더 넓은 범위를 공급을 살피게 될 것(시단위, 이동이 특히 많은 지역)

찾는법 : 호갱노노 :공급 > 아파트 입주예정 물량 기간 조절(현재~3년후) → 세대수 큰 단지 위주로만 봐준다.

             지인 : 수요/입주 > 지역선택(시.구)

공급입지평가

지역 : 동대문구 / 인구수 : 341,086명 / 적정수요 = 341,086x0.005=1,705세대(1년 1,705세대 / 3년 5,115세대)

연도별입주:24년 280 / 25년 9,906 / 26년 761 / 3년 합계 10,947세대 → 연평균 3,649세대

적정수요대비 공급수준 : 2.14배 → c등급

공급은 해당 지역으로 입주하고 싶은 주변지역의 시세에도 영향을 준다.( ex  송파로 가고자 하는 분당에도 영향)

피하라고 하는 것이 아니다. 기회로 이용해서 그 지역 안에서 가고자 하는 곳을 미리 파악해 놓고 가격이 빠지면 매수하는 기회로 삼아야 한다!

(동대문구 입주물량 많이 있을 예정 → 투자하기에 적절할 것)

투자자 생각할 것 : 투자할 당시, 2년 뒤 전세만기 시 전세 셋팅 걱정 없는지 고민할 것.(리스크를 가늠)

학군 : 학군이 모든 지역에 의미가 있다는 것은 아니지만, 학군지역 안에서 아파트를 고민할 때에는 학군을 따져줘야 한다.

(대치, 목동, 중계, 분당, 평촌 등)

3-3강

step4 수익률 분석

전고점(21년 하반기 다수) : 시장이 좋아지면 기대할 수 있는 가격

전저점(23년 초 다수) : 가격이 조정 받더라도 버틸 수 있을만한 기대 가격

현재부동산 시장은 지역/단지마다 가격 회복 정도가 다름. 전고점 대비 20%이상 가격이 하락한 곳들이 여전히 있고, 충분히 수익을 기대할 수 있음.(개별 단지 단위로 가치와 가격 판단 필요)

가치 : 가치가 좋은 물건 선택(+가치가 좋아질 물건)

가격 : 전고점 대비 덜 오른 물건(적절한 투자금, 전세가 상승, 좋은 타이밍)

시간 : 보유(가치에 맞는 가격 기다림)

→가치를 알게 하고, 가치를 믿게 하고 시장을 기다릴 수 있게 하는 것이 “아파트 수익률 보고서”이다

정리

투자 시점에 따라 수익률이 달라짐. 싼 시기, 싸게 사야 하는 것의 중요성

하락장에서 수익률 분석의 의미를 알아야 함. 단순히 ‘얼마 벌었다’로 비교하는 것이 아니고 지금 시기 싸게 사서 기다린다면

어떤 결과를 가져올지를 생각하기 위함.

현재 가격이 싸다면 투자금을 최소화 시키는 투자 뿐만 아니라 전세금을 회수해 나가는 것도 장기적으로 수익, 수익률을 높이는 방법

가치있는 아파틀 싸게 사면 수익, 수익률을 높일 수 있다는 관점을 가지고 집을 선택하는 것이 중요!. 아무리 좋은 것도 비싸게 사면 안됨

step 5 현장사진

현장 사진을 찍으며 머리속 지역 이미지를 저장. 이미지화 시킬 수 있는 지역이 얼만큼 될 것인가? 투자자로서 자신감과 경쟁력.

step6 투자결론

저평가 : 비교평가(지역내(앞마당이 적을 때), 지역간(앞마당이 많을 때))(아파트 1개만으로 판단할 수 없음. 주변 근접 아파트와 비교해줘야함)

환금성 : 팔고 싶을 때 팔 수 있는가(나홀로 아파트, 저층/탑층 제외)(300세대 이상 아파트, 저층/탑층 아닌 곳)

수익성 : 투자금 대비 수익률(무조건 O,X가 아니라 내가 기대하는 수익률, 내가 판단한 생각 들을 적는다.(현재가격이 고점 대비 어느 수준이며, 희망 수익률 달성을 위해선 시간이 많이 필요할지 아닐지 등에 대한 생각 등을 적는다.)

원금보존 : 지역별 적정 전세가율(서울(강남1시간) 70%, 수도권 60%, 지방 80%), 입지독점성, 공급물량 대비 필요여부 등

리스크관리 : 역전세 대비(역전세 대응 가능하다면 괜찮다)

(답십리 대우 VS 장안 래미안1차 33평형)

아파트수익률 보고서로 투자하는 법

강북 SK북한산시티(04년식,3830세대) VS 성동 금호두산(94년식, 1267세대)  VS 영통 한양수자인(13년식, 530세대)

영통 자체는 16만 정도이나 수원시 전체로 보면 36만 정도로 인구수 많음. 하지만 서울 대비는 적은 수준.

입지를 안다는 것 = 수익과 수익률을 높이는 더 좋은 자산을 선택할 수 있다는 것

좋은 입지를 선택할수록 수익과 수익률을 높일 수 있지만, 더 중요한 것은 좋은 시기에 사는 행위 자체가 중요하다.

가치와 가격이 같이 가지 않는 하락장은 객관적인 입지분석으로 제대로 된 가치 판단을 하고 제대로 된 투자를 하는 것이 특히 중요한 시장

아파트 수익률 보고서를 작성하며 입지를 제대로 알면 수익과 수익률을 높이는 더 좋은 자산을 선택할 수 있음.

결국 투자하기 전에는 더 좋은 것을 선택하고, 투자하고 난 뒤에는 잘 지켜 나갈 수 있도록 투자자에게 확신을 주는 것이 아파트 수익률 보고서

3-4강 초보 투자자가 겪게 될 모든 것

배운 것을 행동으로 옮겨야 한다. 포기하지 않고 꾸준하게 행동해야 한다.

고민 : 이미 사야 할 곳은 너무 많이 오른 것 같다. 너무 늦은 거 아닌가?

답 : 이미 오른 지역 주변에는 아직 오르지 않은 지역이 있다. 어떤 아파트가 조금 더 빨리 오를 수 있을까 그런 아파트를 선택. 전고점 돌파한 아파트 말고 그 주변 아파트

part1  초보투자자 겪게 될 모든 것(실전편)

임장지역 선정 : 첫 임장지역을 선정하는 방법 / 임장지를 늘리는 순서

투자의사결정방법 : 비교평가의 중요성 / 투자사례(수도권) 투자사례(지방)

ex)동탄 : 현대자동차 남양연구소, 삼섬전자 반도체(화성), LG이노텍(오산공장) LG전자 디지털파크, 삼성전자 반도체(평택)

→ 일자리들이 많은 지역

동탄의 가격 왜곡 : 푸른마을 모아미래도(24평)(16년 10월 : 2.7/2.45 → 21년 11월 : 5.6/2.65 : 사고 버틸 줄 알아야 한다 / 현재 4.2/2.8)

문제점 1 : 선입견 → 공급이 많은면 가격이 떨어진다?? 

선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있어야 한다. 보는 정보의 양은 똑같다. 하지만 그 정보를 해석하는 것은 다르다. 해석할 수 있는 능력을 길러야 한다. → 시장이 좋지 않을 때 가격이 왜곡되어 있는 경우가 많다. 가격, 입지에 대한 선입견을 버려야 좋은 투자를 할 수 있다.

문제점 2 : 보물찾기

2기 신도시 동탄 : 2006년부터 입주 시작

투자물건을 선택할 때는 주변 지역의 여건은 무론, 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요

동탄>수원영통>용인 수지구>성남시 분당구

지역의 입지와 가격을 알아야 비교평가를 할 수 있다. 비교평가를 할 수 있는 지역이 많아질수록 좋은 투자를 할 수 있을 가능성이 높다.

비교평가는 최소 3개 지역 이상의 아파트를 비교해야 한다.

동탄이 가지는 의미(투자 당시 시점..)

강남 접근성도 봐야하지만 직저근접, 자족도시라는 것도 고려해야함.

객관적으로 봤을 때도 공급은 많다.

입주 후 약 10년 이 지나면 완벽하게 자리를 잡는다는 말 확인

주변지인들을 통해 살기 좋은 도시임을 확인

*예상(가설) 강동구 올림픽파크폴페온 1.2만세대 11월 입주 예정

 입주 시기가 되면 주변단지 등도 전세가가 하락할 가능성이 크다. 실거주목적이라면 급매를 노려볼 수 있는 기회가 될 수 있다.

첫 임장 지역이 가지는 의미 : 선입견 버리기, 임장 습관 만들기(ex:주변 친구 이야기, 호재가 진짜 호재인지 판단하지 못하는 것)

일정에 임장 가는날 반영하고 꼭 임장가기!!(토요일 하루는 꼭 가보기:낮에 갈 수 있고, 부동산도 가볼 수 있기 때문 / 평일 하루 정도 : 수요일 저녁 정도에 가서 저녁 풍경을 확인) → 일주일에 2번, 한달에 6번 정도 가보기

어디로 임장을 가야할까?

1)임장보고서 5개 이하 : 집 근처 또는 회사 근처 5곳 가보기

2)6개 이상 : 1기 신도시(산본,평촌,분당, 부천, 일산동구, 일산서구)  + 확장(분당의 확장 : 수지, 기흥, 평촌/산본의 확장 : 의왕, 부천의 확장 : 부평, 구로, 일산의 확장 : 행신화정) → 수도권의 가격은 강남 중심으로 이루어진 경우가 많다. 

신분당선 : 강남 > 판교 > 정자동 > 수지구청역 > 광교(신축, 환경이 좋다, 수원임에도 다르다)

(가격이 강남에서 가까운 순서대로 높으나, 수지 구청역이 광교보다 더 저렴 → 더 저평가 되어 있는 지역이라는 것을 알고 있어야 함)

3)임장보고서 11개 이상 : 수도권 + 지방

*앞마당을 많이 늘려야 한다.

*앞마당이란? 입지 + 가격 = 앞마당(다른 사람에게 10분정도 편하게 설명할 수 있을 정도가 되어야 한다)

위치, 랜드마크 아파트가 어딘지, 그 랜드마크 아파트에 따라 가격의 흐름이 어떻게 되는지, 사람들이 선호하는 곳은 어디인지?..

제3자에게 설명해준다고 생각하고 정리를 해보게 되면 내 머리에 더 자세히 기억에 남게 된다.

언제든 투자할 수 있는 지역을 만들어 두는 것

앞마당은 최종적인 마침표를 찍어야 한다. (임장을 하고나서는 무조건 바로 정리를 해야 한다. 언제든 볼 수 있게 정리를 해야한다. 이게 마침표)

임장지역 선택 → 사전임보 → 분임 → 단임 → 매물임장 → 임보마무리 (1등 뽑기) →결론 → 투자

중요한 것은 마침표를 찍고 넘어가는 것이다. 마침표를 찍지 않는다면 어디서부터 다시 시작해야 할지 알 수 없다.

(ex : 2달에 1개씩 임장보고서 작성 → 결론까지 못가고 다음 임장지를 가야하는지? 기존 임장보고서를 완료하는게 맞는지? 내 앞마당이 10개 이하라면 다음 임장보고서로 넘어가는 것이 낫다. 10개 이상이라면 마무리 지어야 한다. 내가 비교평가 해야할 지역을 만들어야 하기 때문)

임장지역 선정 정리

임장지역을 선택했다면 꼭 앞마당을 만들어라!

임장하기 좋은 곳은?

경험이 적다면 쉽게 갈 수 있는 곳을 선택. 결국 투자 가능한 곳은 앞마당으로 만들어 두어야 한다.

마무리를 못했다면?

제대로 앞마당을 만들지 못했다는 생각이 들더라도 다음 임장지역으로 넘어가라. 단, 마침표는 꼭 찍어야 한다.

투자의사 결정

비교평가의 목적

서초 반포자이 vs 마포 상암월드컵 7단지 → 09년에는 가격이 비슷 . 현재는 차이가 크다… 

지금도 이시점처럼 가격이 왜곡되어 있는 곳들이 있다!

입지를 평가하는 이유 : 수도권 : 직장 교통 지방 : 학군 환경 공급

지방은 자차로 대부분 갈 수 있기 때문에 직장이나 교통이 그렇게 중요하지 않다.

비교평가 방법

1단계 : 비슷한 가격대의 아파트를 모은다.

예를 들어 5억 대 아파트를 모은다.

2단계 : 입지를 평가하여 상대적으로 더 좋은 아파틀 찾는다.(직장, 교통 등) 

ex)

노원구 공릉동 공릉두산힐스빌(7억 / 2000, 579세대, 6.7호선 태릉입구역)

6.7호선 태릉입구역 10분 내외, 강남역 50분, 시청역 43분, 여의도역 56분, 인구수 49만명(종사자수12.9만명)(배드타운의 역할을 알수있음)

관악구 봉천동 관악우성(7억 / 2000, 1597세대, 2호선 서울대입구역)

2호선 서울대입구역 도보 7분 내외, 강남역 30분, 시청역 41분, 여의도역 40분, 인구수 48만명(일자리수 12.6만명)(배드타운 역할)

두 지역 모두 일자리는 비슷. 교통을 비교하면 관악이 노원보다 교통이 좋다.

앞마당이 익숙해지면 1기 신도시를 확장하거나 또는 노선을 따라 앞마당을 넓히면(동탄>영통>수지) 비교평가를 통해 상대적으로 저평가된 물건을 찾기 쉬워질 것이다.

비교평가르 통해 상대적으로 저평가된 물건을 찾는 것이다. 비교평가 지역이 띄엄띄엄 멀리 떨어진 지역들이면 비교평가 하기 어렵다. 만약, 청주, 창원, 천안을 비교한다면 비교평가가 수월하다. 왜냐하면 인구규모가 비슷하기 때문에. 해운대와 수성구, 수영구, 남구를 비교평가하는 것도 수월. 수지랑, 평촌 / 강남, 서초, 송파를 비교평가

비교평가 사례

화성시 동탄(동탄푸른마을 신일해피트리)

전고점대비 -30~40%정도면 진짜 많이 떨어진 것이고 매수 기회로 봐도 괜찮다.

수원시 영통구(벽적골 8단지 두산우성한신)

환경 : 백화점, 대형마트 유무를 판단할 때 지역에는 있을 수 있으나, 아파트를 기준으로 거리 안에 있는 지 유무를 판단해야 한다.

용인시 수지구(수지 동부)

16년 당시 신분당선이 개통이 되었음에도 가격이 오르지 않았다. 이유는? 경기가 좋지않아서. 당시에 뉴스에 신분당선 이용하는 사람이 없다는 뉴스가 많이 나왔다. 즉 호재는 불황을 이길 수 없다! 하지만 그때가 기회인 것!

동탄 푸른마을 신일해피트리 vs 수원 영통구 벽적골8단지 두산우성한신 vs 용인시 수지 동부 아파트

(16년 당시 가격 용인시 수지 2.9억으로 3곳 중 가장 비쌌지만 비교평가 우위 → 그렇다면 용인시 수지구 아파트의 가격이 비싼 건지 안비싼거지 확인을 위해 당시 강남까지 40분 거리는 아파트들을 다 털어서 비교 평가해본다. 그 결과, 관악구, 강동구 정도가 40분 걸린다. 하지만 그곳 보다 용인 수지 아파트가 가격이 더 쌌기 때문에 비교평가를 통해 가격이 더 싸다고 판단할 수 있는 것

 비교평가를 할 때 가장 중요한 것은 가치 대비 저렴한 물건을 찾는 것!

이때 순서가 너무나도 중요중요!!! 많은 사람들이 매매와 전세가의 차이부터 보고 판단한다. 하지만 가격을 먼저 보지 말고 저평가 여부부터 확인해야 한다!

저평가 여부확인(비교평가) → 투자기준 확인(저환수원리)→ 실투자금 확인 순서

실투자금부터 확인하는 반대방향 투자방식을 하게 되면 나중에 투자 손실 등을 보는 리스크를 증가 시킬 수 있다.

복기를 총 3가지로 진행 : 1. 매수 복기 2. 인테리어 복기 3. 누수 복기

중요사항

매매 전세 차이에 너무 신경 쓰지 말 것!! : 전세가율이 너무 높게 매수하게 되면 향후 공급이 많아 지는 시기에 전세가가 하락하여 리스크가 증가 할 수 있다. 매매가가 올라서 좋은 것 보다 전세가가 하락하는 것이 더 중요하고 좋지 않은 상황인 것

매매 물량이 많고, 전세 물량이 적게 되면 전세가가 상승하게 되고 그땐 매수 수요가 많아지게 되어 매매가격은 오르고 전세가격은 빠지게 된다. 그러면 향후 전세가 하락에 따른 리스크 증가될 수 있다. 

부동산을 처음 공부하는 사람은 대부분 투자금에만 관심을 갖는다. 하지만 더 중요한 것은 가치 있는 아파트를 저렴한 가격에 사는 것이다.

전세가격보다 더먼저, 더 중요하게 보는 것은 매매가격이다. 매매가격이 저평가되어 있어야지 매수할 때 더 좋다.

가치대비 저렴하게 사는 2가지 방법

평촌 : 평촌은 4호선 라인을 기준으로 평북 라인, 평남 라인으로 구분된다. 평북보다 평남이 학군이 더 좋다. 또한 학원가 상권이 더 좋다. 상권은 크게 범계역 상권과 평촌역 상권이 있으나, 범계역 상권을 더 선호한다. 평촌역 상권은 유흥 상권이 많다.   

가치대비 저렴하게 사는 2가지 방법

ex : 매매가격이 싸지만 매전 차이가 있는 경우 vs 매매가격이 좀 더 비싸지만 매전 차이가 크지 않은 경우

종자돈이 있다면 매전차이가 있지만 싼시기가 좋을 것이고, 종자돈이 없다면  두 번째 시기가 사기 좋은 시기일 것이다. 다만, 두 번째 시기는 엄청 짧게 시장에 나오게 되기 때문에 기회를 잘 잡아야 한다. 미리 지역을 아는 사람이어야 그 지역을 투자할 수 있는 것!

1. 좋은 아파트를 싼 가격에 매수(수익을 높을 수 있는 전략) → 가치성장투자
2. 좋은 아파트를 적은 투자금으로 매수(수익률을 높일 수 있는 전략)→소액투자

투자사례 2 : 지방

kb시계열을 이용한 지역별 시세 흐름 비교

지방같은 경우는 전세가격에 따라 매매가격이 같이 움직이는 경우가 많다. 

ex: 대전 → 유성구, 대덕구, 서구, 중구, 동구 → 유성구가 서구보다 비싼 이유? 신축 아파트들이 많다. 하지만 땅의 가격은 서구가 더 높다.

비교평가1 : 대전 서구 탄방동(공작한양 아파트)

지방의 비교평가 요소 중 중요한 것 : 학군, 환경, 단지연혁 등

비교평가2 : 대전 유성구 지족동 열매마을 1단지

아파트 : 건물 + 땅값 → 연혁이 오래되지 않은 아파트의 경우 처음에는 건물가격이 있기 때문에 더 높을 수 있지만, 결국 차후 가격을 결정하는 건 땅값이기 때문에 입지가 더 좋은 곳이 가치가 있다. 

투자금이 적다면, 더 가치있는 아파트를 살 순 없고, 투자금이 적게 들어가는 아파트를 살 수 밖에 없다. 그럴 경우에는 매매가가 조금 주춤할 때까지 기다리던지, 또는 매수가를 좀 더 낮게 이야기해서 거래한다던지 할 것

오를 것을 사는게 아니다. 저평가 된 것을 사는 것이다.

월부의 투자방식은 가치투자이다. 수익이 큰 투자 보다는 잃지 않는 투자를 하는 것!

즉 원금을 잃지 않는 투자를 하기 때문에 어느정도 전세가율이 있는 아파트를 투자하는 것이다.(전세가는 하락의 지지선, 안전마진)

흔들리지 않는 투자 기준 만들기

비교평가하여 저평가 된 물건 찾기(앞마당을 넓혀야 한다!)

그 물건들 중 1등 아파트 투자하기

그 누구도 최고의 시점에 최고의 집을 살 수 없다. 지금의 상황에서 내가 살 수 있는 아파트들 중 최선의 선택을 해서 매수하는 것이 중요!

현재시장에서 저평가 여부를 판단하는 방법1

장미 1단지 코오롱(93년식/1082세대) vs 매화마을 공무원 2단지(95년 / 1185세대)

아직도 오르지 않은 곳이 많다.

현재시장에서 저평가 여부 판당 방법2

호반써민 수원(17/567세대) vs 신정6단지 진흥(99/414세대)  → 호반 써밋은 호선 연장 호재가 있는 곳이고, 신정 6단지는 이미 호선이 있는 곳 → 하지만 가격이 아직 안 오른 신정 6단지가 더 싸

기존 지하철 역이 연장된다고 하면 기존의 역이 새로 생기는 역의 지역보다 더 좋다.

동마다 가격차이가 있다해서 동들도 따져서 사야할까? 아니다. 결국 오를 때 같이 오른다. 하지만 언덕에 위치하고 있다면 매도시기를 잘 선택해야 한다. 높은 언덕이면 잘 안팔릴 수 있기 때문에. 가격이 오를 땐 같이 오르니깐, 매수한다하면 투자금이 더 저렴한 곳 사도 괜찮

지금 우리가 해야할 것! 앞마당을 무조건 넓혀야 한다. 임장 많이 다녀야 한다!! 그래야 비교평가가 어느 순간부터 쉬워질 것이다.!

항상 더 좋은 곳에 기회가 있는지 먼저 보는 습관을 가져야 한다. 

part2  초보투자자가 겪게 될 모든 것(성장편)

성장하는 3가지 방법

목표를 설정하라(개인) / 질문을 해야한다(멘토, 선배) / 관계유지(가족, 동료)

목표를 이루는 방법

1.인생의 목표를 세우라

내가 목표가 없으면, 다른 이가 정한 목표대로 살게 된다. 지금 내 상황에서 이룰 수 있는 목표를 설정해야 한다. 내가 최종 목표 50억을 달성하기 위해서는? 지금 내가 가진 금액은 얼마인지, 내 투자실력은 얼마인지 등 내 자신을 제대로 아는 시간이 중요하다.

2. 삶의 우선순위가 바뀌다.

회사, 친구, 동료 보다 투자에 더 시간을 할애해야 한다. 집과 회사를 제외하면 4~5시간만이 빈 시간이다.

삶을 변화하기 위해서는 그 4~5시간을 내 목표를 향한 시간으로 바꿔야 한다.

3.이정도면 되겠지 하는 생각을 하지 않는다.

내가 생각하는 범위에서 최선을 다하면 안돼. 그걸 벗어나서 최선을 다해야 한다.

그만하면 잘했어… 내 자신과 타협을 하려 하지 마라. 최선을 다해서 열심히 해야 한다.

4.좋은 습관을 만들기 위해 노력한다.

다른 사람의 좋은 습관을 내 습관으로 만들어라. 좋은 습관을 가진다는 것은 부자로 가는 시간을

단출할 수 있는 것이다.

5. 오래오래 함께 갈 수 있는 동료를 만난다.

혼자 가면 빨리 가지만, 함께 가면 멀리 간다.

ex) 뉴스를 나의 방식으로 다시 정리하고 + 내 생각을 적은 후 조원들에게 공유

내가 먼저 나눈다는 생각을 가지는 것이 좋습니다. 도움을 받는다면 꼭 감사함을 표현하세요

질문하는 법

질문하기 → 질문에 대한 답변 듣기 → 그대로 행동해야 한다.

시장이 좋지 않을 때 초보시절 매수했던 물건은 어떨까? 최고일까? 잘 매도 될까? 초보투자자일 때 환금성은 정말 중요하다. 내가 호기를 느릴 수록 최초 투자한 1호기가 가장 좋지 않을 확률이 높은데, 나중 리스크 대비를 위해 팔아야 할 때 1호기를 파는게 맞지만, 초보 때 마련한 1호기가 환금성이 좋지 않으면 힘들어지기 때문에 초보 때일 수록 환금성 중요!

여러 지역을 알아야 비교평가를 할 수 있고, 저평가 아파트를 찾을 수 있다.

한 지역에만 투자를 한다면 예상하지 못한 리스크가 발생할 수 있다.

우리가 가진 돈은 한정되어 있다. 그 경험마다 최선을 다해 내 것으로 만드는 것이 중요하다.

3. 과감한 포기

30평대는 10월에 전세 잘 안나간다? 가족단위 이동이 많기 때문에 방학시즌에 잘 나간다.

전세 세입자를 맞추고, 전세 만기를 방학시즌 시점으로 맞추는 것이 좋다.

시장이 좋을 때 : 실거래가 정도로만 잡겠다는 목표를 가지는 것이 좋다. 

시장이 안 좋을 때 : 1년치 실거래가를 보고 그중 최저가 이하를 노리는 것이 좋다.

임장보고서 10개만 쓰기. 지금하고 있는 활동 1년만 더 해보기 . 주어진 과제에 집중하기

임장보고서의 끝은 임장보고서를 작성하지 않는 것! 그때까지 열심히 써보자!!

질문방법 : 운영진과의 소통, 열반스쿨 핵심 질의응갑, 재테크 Q&A, 선배와의 대화