관련 강의
지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
Late starter 조지아킴입니다.
C지역 원주민 코크님 강의를 통해
'지방 무식자'인 저는 또 한 곳의 광역시에 대해 부동산을 포함한 지역 이해할 수 있었습니다.
마지막 부분 수강자 수준별로 추천 임장횟수 장표 뜰 때
순간 코크님 표정 '할말하앓' ㅋㅋㅋ
말씀을 안하셔도 앞 부분에
새벽시간대 고속버스 임장 사진들을 보니 무슨 느낌인지 알 것 같았습니다.
"좀 더 강하게 키워야 하는데..."
짧지 않은 인생을 살면서 멘토는 만나 본 적도 없고
아직도 스스로에게 '이게 맞냐?' 자문을 반복 하지만
인생 멘토도 만나고 내 스스로 정리수를 볼 수 있는 날까지 꾸준히 걸어 보겠습니다.
고맙습니다. 코크 튜터님
■ C지역을 봐야 하는 이유
[Lesson Learn]
지난 10년간 5대 광역시 인구가 다 감소 추세이지만, C지역의 감소폭이 가장 낮다
주변인구 흡수를 통해 수요가 꾸준히 있다
C지역 수익률은 수도권과 비해도 뒤쳐지지 않으며, 비교적 긴 기간 동안 투자 기회를 주었다
가치와 가격이 불일치 한 시점을 잡아야 한다
C지역은 미분양이 늘고는 있지만 절대적인 미분양 수치 및 세대수 대비 미분양률은 다른 광역시 대비 낮다
타 광역시 대비 전세가가 빠르게 회복될 수 있는 환경으로, ㅅㅇ 투자의 기회를 줄 수 있다
[BM]
. 5대 광역시 및 주변 중소도시 랜드마크 가격정리, 시세트레킹 한다
■ C지역의 위상과 가격, 투자전략
[Key Word]
ㄷㅎ도시, 신축이동
[Lesson Learn]
C지역은 ㄷㅎ도시. 도시발전 과정과 관련한 생활권 분산으로 어느 한 지역의 입지 독점성 두드러지지 않는다
도시의 개발 이력을 통해 지역 단지들의 연식을 알수 있고,
임장 전에 거주민들의 연령층, 지역 분위가, 주택 구조를 짐작 할 수 있다.
C지역은 신축 입주에 따라 랜드마크가 바뀌고 있다
C지역의 인구감소는 ㄴㅈ 혁신도시 입주에 많은 영향을 받았다
인구는 감소해도 매매 지수는 꾸준히 우상향 했으며,아파트 가격은 인구증감보다 공급에서 더 영향을 받는다
ㅇㅈ의 일자리는 증가는 거주수요와 구매력 증가로 이어져 향후 C지역 주택시장에 긍정적인 시그널로 볼수 있다
가구소득 ㅇㄱㅎ 때문에 입지 좋은 않은 구축은 투자에 주의해야 한다
지역 개발에 따른 생활권간 인구이동으로 지역의 소득수준 변동 된다
C지역에서 학군지는 전국 상위는 아니지만, 지역내에서 선택지가 적어 1등 학군지의 희소성은 있다
ㄷㅎ 도시이다 보니 특별한 입지 독점성을 갖는 곳은 없고 그나마 학군지만 차별성을 갖는다
C지역에서는 지하철이 일부 지역만 경유해서 거의 의미가 없다.
계획중인 신규 지하철 노선이 실현되면 역세권의 가치가 오를 수도 있으나,
C지역 자체가 크지 않아 외곽 순환도로로 대부분의 생활권 이동이 가능해서
지하철이 자가용을 대체 할 수 있을지는 의문이다.
가격에 내 의견을 끼워 넣지 말고, 객관적인 데이타 근거해서 판단해야 한다
C지역은 미분양/ㅇㅎㄱ실적 감안하면 향후 신규 공급으로 인한 리스크 낮은 것으로 판단되지만
숨어있는 공급은 확인 해야 한다
신규공급의 위치 뿐만 아니라 언제 들어오는지가 중요하다.
내 ㅈㅅ 세팅과 상관 없으면 환경 개선이 되어 오히려 좋을 수도 있다
C지역에서는 재가발/재건축 외에 ㅁㄱㄱㅇ특례사업도 봐야 한다.
건축 심의에서 입주까지 기간이 짧아서 공급 데이타에 포착이 안된다
수도권은 입지 등급이 중요하지만, 지방 특히 C지역은 입지등급 떨어져도 신축이면 선호도 높다
입지만 보면 안되고 입지+ㅇㅅ, ㅇㅅ에 더 비중을 두어야 한다.
C지역에서는 최신축 입주가 구축들보다 기존 랜드마크에 더 영향을 준다
유사 가격대에서 기존 랜드마크 매도하고 최신축으로 갈아탄다
C지역은 개별성이 강함. 생활권도 중요하지만 개별 단지의 선호도도 중요합니다.
[BM]
. 택지/주요시설 한장 지도 만들기
. 임장 전에 도시발전과정을 통해 지역이해를 높힌다
. 입지,가격분석은 숲 → 나무 순으로 한다
■ 시세트레킹 단지 선정과 방법
[Lesson Learn]
랜드마크는 기준점을 세우기 위해 시세트레킹 단지에 포함 한다
지방 물건은 네이버만 보면 안되고 해당 ㅈㅇ의 부동산 사이트 같이 봐야 한다
시세트레킹 단지 안에서 투자 물건을 찾는게 목적이 아니고
시세트레킹 단지들의 시세 변동을 통해 해당 지역의 분위기를 파악 하고 투자기회를 포착하기 위함이다
[BM]
. ㅈㅇ 부동산 사이트도 함께 체크한다
. 생활권내 단지 전체를 다 줄세우려고 고민하지 말고 애매하면 비슷한 애들은 그룹핑 한다
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