월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
수익률 보고서
▶ 아파트명
해운대 자이1차
▶ 위치(지도)
부산광역시 해운대구 우동 1257번지 (해운대로 435) / 11개동 1,059세대
▶ 입지평가
1. 직장
해운대구 사업체수 40,946개 / 종사자수 154,115명 (약 15만 명)
2. 교통
센텀시티 도보 25분 / 서면 37분 / 부산시청 40분
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3. 학군
센텀중 92%
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4. 환경(편의시설)
롯데백화점 센텀시티점, 신세계백화점 센텀시티점, 홈플러스, 벡스코 ,부산성모안과병원
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5. 공급
해운대구 826세대 6단지
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▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
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현재 시세: 해운대 자이1차 33평 현재 매매 9억, 전세 4억
5년 내 전고점 매입시: 2021년 9월 매매 12.2억 전세 4.1억
5년 내 전저점 매입시: 2019년 8월 매매 5.7억 전세 3.4억
*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (90000-122500)÷(122500-41600)X100 =-40%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (90000-57000)÷(57000-34500)X100 = 147%
▶ 현장 사진
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▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) | |
저평가 | 비교평가 | 해운대 자이1차 | 더샾센텀파크2차 |
매매 9억 / 전세 4억 | 매매 9.2억 / 전세 4.3억 | ||
투자금 : 5억 | 투자금 : 4.9억 | ||
전세가율 : 44.4% | 전세가율 : 46.7% | ||
전고점 : 12억 | 전고점 : 11억 | ||
저평가 |
| 해운대구 재송동에 위치한 더샾센텀파크2차와 비교했을때 아직 저평가로 생각됨. (O) | |
환금성 | 수시 매도 가능 | 해운대자이1차는 지하철2호선과 동해선의 역세권 인근 대단지로 선호도가 높아서 환금성이 좋다고 봄.(O) | |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 투자금이 5억 정도로 높아서 수익률이 좋지않다고 봄.(X) | |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 전세가율은 아직 50%에 미치지 않으므로 앞으로 전세가가 더 오를 것으로 생각함. 주변 공급물량이 크게 영향을 주지는 않을 것으로 봄.(O) | |
리스크대비 | 역전세 대비 | 매매가는 높고 전세가율이 낮아서 역전세의 우려는 크게 생각되지 않음. (O) | |
댓글
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