광명시 철산동 철산역롯데캐슬&SKVIEW클래스티지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 56조 몽쉘]

열반스쿨 기초반 몽쉘’s 수익률 보고서

▶ 아파트명

광명시 철산역롯데캐슬앤SKVIEW클래스티지 아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

  1.   직장 (B+등급)

       광명시 종사자수 105,342명 (약 11만 명)

       광명시 사업체수 26,653개

       인근 지역 A등급: 구로구 종사자수 240,689명, 금천구 255,449명

        => 임장 결과 금천구를 대표하는 업무지역인 가산디지털단지까지

           해당 단지에서 1.7km (도보 30분 정도)로 멀지 않아 도보 같은 생활권을 공유한다고 볼 수 있음.

   2.   교통 (A등급)
      강남 46분: 도보 11분 - 7호선 3개 역 - 대림역 2호선 환승 - 2호선 11개 역

       여의도 32분: 버스정류장 도보 3분 - 버스 11-1, 11-2번 15개 정류장

       시청 49분: 도보 11분 - 7호선 3개 역 - 대림역 2호선 환승 - 2호선 11개 역

       판교 1시간 4분: 도보 11분 - 7호선 15개 역 - 논현역 신분당선 환승 - 신분당선 6개 역

  3.   학군 (C등급)
       초등학교: 도덕초등학교 (도보 14분)
       중학교: 광명중학교 71.2% (과학고0-외.국제고0) => 광명시 11개교 중 10등

  4.   환경(편의시설) (C등급)
      코스트코 차량 16분, 이마트 광명점 (차량 13분): 생활권은 아님

       NC 신구로점 (차량 13분): 생활권은 아님

       고려대학교 구로병원 대중교통 29분 (버스 환승 1회), 차 8분

  5.   공급 (광명시 적정 수요 1,389세대) (C등급)

       호반써밋그랜드에비뉴 2024.10. / 1,051세대

       트리우스 광명 2024.12. / 3,344세대

       철산자이더헤리티지 2025.5. / 3,804세대 => 인접단지

       광명센트럴아이파크 2025.11. / 1,957세대

      광명자이더샵포레나 2025.12. / 3,585세대

      철산자이브리에르 2026.1. / 1,790세대

      광명소하신원아침도시2 2026.1. / 203세대

      광명소하신원아침도시1 2026.2. / 144세대

      광명자이힐스테이트SK뷰 2027.7 / 2,878세대

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 철산역 롯데캐슬&SK VIEW

25평 현재 매매 10.5억, 전세 5.8억

33평 현재 매매 13억, 전세 8억

25평 기준 5년 내 전고점 매입시: 2022년 4월 매매 11.8억 전세 5.6억 

  5년 내 전저점 매입시: 2023년 4월 매매 7.7억 전세 5.9억

33평 기준 5년 내 전고점 매입시: 2024년 7월 매매 13.4억 전세 8억 

  5년 내 전저점 매입시: 2024년 2월 매매 9억 전세 8억

<수익률 계산>

25평 기준 *5년 내 전고점 매입시 수익률 (105,000-118,000)÷(118,000-56,000)X100 = -21% 

  *5년 내 전저점 매입시 수익률 (105,000-77,000)÷(77,000-59,000)X100 = 156%

33평 기준 *5년 내 전고점 매입시 수익률 (130,000-134,000)÷(134,000-80,000)X100 = -7% 

               *5년 내 전저점 매입시 수익률 (130,000-90,000)÷(90,000-80,000)X100 = 400%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론