도곡동 도곡 경남 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 80기 44조 눈누난나]

▶ 아파트명
도곡동 경남아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가
⦁    직장
강남구  종사자수 801,419명 (약 80만 명)

=> 직장 수요가 아주아주 탄탄하다 S등급!

⦁    교통
강남 26분 / 여의도 45분 / 시청 51분 

=> 2호선 강남역 지하철로 확인한 결과이나 버스를 이용하면 20분 이내로 강남역에 접근 가능하다
   
   

     

⦁    학군
은성중 88%, 도곡중 94%
 

=> 앞쪽에 작은 학원들이 많아 초등학생은 상가 내 학원으로 커버 가능 할 것으로 보인다.

=> 학군지 옆에 위치한 곳으로 고학년이 되면 대치에 있는 학원을 버스나 학원차로 이용 가능할 것으로 예상한다

=> 배정받는 학교는 은성중인데 옆에 위치한 도곡중이 선호도가 높고 성취도도 더 높으나 은성중도  88%로 준수한 수준이다. 

⦁    환경(편의시설)
강남 세브란스 병원 ( 하나로마트 양재점, 이마트, 롯데백화점 강남점)

=> 1킬로내에 상급병원인 강남 세브란스가 위치해 있다. 1킬로 내에 마트는 없지만 바로 근처에 이마트와 하나로마트가 있어 마트 이용에 어려움은 없을 것으로 보인다.

=> 1킬로내에는 없지만 한티역에 롯데백화점 강남점이 위치해 있다.
 

⦁    공급
아티드  2025.06 / 56세대 등
 => 올 초에 7000여세대 공급이 있었고, 그 이후로는 그렇다할 공급이 없다. 

▶과거시세

=> 전고점을 다 회복했다고 하는 강남인데 어째 이 아파트 부근은 전고점 회복을 하지 못한 아파트가 다수다.

도곡 경남도 전 저점 대비 슬슬 올라오고는 있으나 24평 기준 아직도 전고점 대비 호가가 1억 차이가 난다. 
 

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
 

현재 시세: 도곡동 우성아파트 24평 현재 매매 16 전세 7.5억
5년 내 전고점 매입시: 2022년 9월 매매 17억 전세 6.8억 
5년 내 전저점 매입시: 2023년 9월 매매 15.2억 전세 6.5억 
    
▶ 현장 사진 
 => 입구까지 진입하기 위해 완만한 경사가 있으나 단지내는 평지로 이루어 져있고 바로 논현로로 이어지는 도로가 있다. 

▶ 투자 결론 
매매/전세 : 16억/ 7.5억
도곡동 우성 : 직장 S/ 교통 S/ 학군B/ 환경 C/ 공급S
 

비교평가

=> 도곡 경남과 당산 레미안 자이 중 도곡 경남이 저평가 된 것으로 생각 됨
 하지만 전세가율이 낮아 구매하진 않음. 지켜볼 여지 있음. 

=> 하지만 왜 강남인데도 이 가격일까? 학군지와 멀지 않고 강남이라는 우수한 직장 수요도 있는데…?

아파트 단지 세대수들이 적고, 학군에 빌라 단지가 섞여있어 균질성이 떨어질 것으로 예상된다. 

학군지 주변인 만큼 학군 수요들에게는 상대적으로 경쟁력이 떨어질 것으로 예상됨. 평수도 아이가 있는 집은 20평대 보단 30평대가 더 선호할 것으로 예상 된다.

강남인데도 덜 오른 이유, 가격이 이것에 머물러있는 이유와 더불어 앞으로 10년 후 투자금의 100%의 수익률을 가져올 수 있을지 궁금하다.