마곡수명산파크6단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 9조 밝은미래 앤]

등급

특징

직장

A

강서구 종사자수 290,473명 (약29만 명)

마곡LG,코오롱,귀뚜라미 등 대기업 종사자 다수

교통

B

강남 65분 / 여의도 36분 / 시청 45분

학군

B

덕원중 87%, 수명중 73%

환경

C

김포공항 롯데백화점

미즈메디병원, 이대서울병원

공급

S

향후 3년간 66세대만 입주예정

항목

내용

평가(O/X)

저평가

비교평가

마곡수명산파크 단지(1~8단지) 중에서는 전세가율이 가장 높음 (나머지 단지:50%대)

주변 마곡엠밸리 아파트는 매매가격이 평균13억~16억을 돌파하고 있는 반면 수명산파크는 마곡의 대장 아파트 중 하나로 손꼽히는 명성에 비해

아직 매매가10억 미만으로 형성되어 있음.

앞으로 3년간 별다른 입주공급이 없기 때문에 새로운 수요자들의 투입을

기대해볼 수 있겠지만 연식이 2007년인 점(주변아파트보다 연식이 있음)과

학군 및 환경, 그리고 교통에 대한 메리트가 타지역에 비해

투자가치가 떨어진다는 점을 무시할 수 없음.

환금성

수시 매도 가능

300세대 이상이며 저층X/탑층X, 하지만 세대수가 아쉬움.

개인적인 견해로는 500세대이상, 2000세대 미만이 되어야

환금성이 더 뛰어날 것으로 판단됨

수익률

투자금 대비 수익률

투자금 3억5천

21년도인 3년 전의 고점은 11억8천이고 현재 호가는 9억으로 20%낮은 상태이지만

실제 매매되고 있는 3년이내 전반적인 실거래가격 데이터가 7억~9억4천 사이임.

11억8천이라는 금액은 그간의 시세표에 없었던 천장of천장의 꼭대기점으로 보여짐

(명확한 고점이 아니라는 것)

2021년 중심으로 5년내 매매가 10억 데이터 조차 찾아보기가 어려우므로 고점은 9억8천정도로 추정계산해볼 수 있음.  7억후반~8억 정도가 전고점의 20%인 적정매매가라는 결론이 도출됨.

 목표수익률을 달성하기에는 막연한 기다림이 될 것으로 보여짐.

원금보존

적정전세가율,

입지독점성

전세가율 61~62% (충족)

리스크대비

역전세 대비

O

(향후 3년내 공급이 적기 때문에 역전세 리스크가 낮고 수요는 지속될 것으로 전망됨)