[열기 80기 여기에 1채 1채 투자해서 6채 만들었조 슬희] 첫 수익률 보고서

▶ 아파트명

성남시 분당구 백현동 ‘백현마을2단지아파트’

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.     직장 S
분당구 종사자수 345,459명 (약 34만 명)

판교(테크노밸리) 종사자수 약 7만 8천명

2.     교통 S
강남 30분 / 여의도 60분 / 시청 70분

     신분당선 이용으로 강남 접근성 매우 좋음

3.     학군 A~B
보평중 89%, 삼평중 80%, 신백현중 91% 

인근 학교 중에선 신백현중이 학업성취도가 가장 높고 다음으로는 단지와 가장 가까운 보평중이 학업 성취도 89%

보평중만 봐서는 학업성취도가 나쁜편은 아니나 분당 상위권 중학교 학업성취도에 비해 7~8% 떨어짐

4.     환경(편의시설) A
현대백화점 판교점(분위기 고급짐), 롯데마트, 분당제생병원
 

5.     공급 A

~ 28년 12월까지 공급물량 없음 / 24.9 대장동에 신혼희망타운 1,123세대 입주가 있음, 백현마을2단지에 크게 영향을 주지는 않을것 같음.

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 백현마을2단지 32평 현재 매매 19.2억, 전세 9억

5년 내 전고점 매입시: 2021년 11월 매매 20.5억 전세 9.5억

5년 내 전저점 매입시: 2023년 11월 매매 17.6억 전세 8.3억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100 
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가 
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 전고점 매입시 수익률 (192000-205000)÷(205000-95000)X100 = -12%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 (192000-176000)÷(192000-83000)X100 = 15%

▶ 현장 사진

 성남역 도보 3분

▶ 투자 결론

느낌적인 느낌으로 좋다, 별로다 결정하는게 아닌

저환수원리 라는 평가 항목을 통해 객관적으로 단지를 평가해볼 수 있어서 좋았다

좋은것은 누구나 다 좋다라고 느끼지만 비슷한 조건속에서 저평가되어 있는 곳을 찾으려면 객관적인 지표가 중요하다는 것과 수익률 보고서를 작성하면서 백현마을2단지도 정말 좋지만 개인적으로는 수내 중앙공원쪽 구축 아파트들의 오래되고 정겨운(판교에 비해ㅎㅎ), 나무도 오래되어 키가 크고 공원도 있는 1기 신도시의 느낌이 더 좋았고 나라면 판교보다는 수내쪽에 살고 싶은 마음이 더 컸다. 사람들이 좋아할 만한 곳과 내가 좋아하는 것을 잘 구분해야함을 다시 한 번 느끼게 된 임장 겸 첫 수익률 보고서 작성의 시간이었다.