전세 1,000개 이상 전세 빼는 방법[천둥벌거숭이]



안녕하세요

천둥벌거숭이라고 합니다.

설레임이 가득한 따뜻한 봄이 어느덧 다가와 있습니다.

벚꽃을 보며 임장할 수 있는 계절이네요~^^

오늘은 인근 지역에 전세 매물이 1,000개가 넘는데

전세를 뺄 수 있었던 방법에 대하여 작성해보려고 합니다.

이 물건은 제가 월부에 와서

너바나님레시피로 처음 투자를 진행했던

저의 1호기 입니다.

1호기 경험담은 아래 링크 참고해주세요.

https://cafe.naver.com/wecando7/2120609

기존 세입자 분께서 계약기간이 7개월이나

남았는데 이사갈 곳이 정해져져서

이사를 간다고 연락을 해왔습니다.

신혼부부에 아직 아이도 생기지 않아

25평 형이라 더 계실줄알았는데

전세가가 내려간 만큼 상급지 큰 평수로 이사를 가신다고 합니다.

금액이 부담스러우면 시세대로 재계약을 하자고 했지만

이미 이사갈 곳이 정해져 있어서

새롭게 세입자님을 구해야 하는 상황이었습니다.

제목은 거창하지만 사실 운이 좋았습니다.

하지만 운도 준비된 자에게 오는법!!

제가 어떻게 준비를 했는지.. 말씀드리도록 하겠습니다.

# 감당가능한가?

우선 역전세 감당 여부를 확인하셔야 합니다.

본인의 자금 상황을 정리한 후 현금 유동성을 고려하여

해당 물건의 감당 여부를 파악해야 합니다.

감당이 불가능하면 어쩔 수 없이 매도를 진행해야 하고…

감당이 가능하다면…

감당할 만한 물건인가?를 파악하셔야 합니다.

제가 생각하는 매도기준은

첫 번째로 손실이 발생했는가?

매수한 가격보다 현재 가격이 하락했다면

매도를 하는 순간 손실이 확정됩니다.

여전히 저평가이고 매수가격보다 하락했다면

손실을 확정시키기 보다는

보유하는 선택을 하시는게 현명한 선택이라고 생각합니다.

두 번째로 역전세가 얼마나 발생했는가?

감당 가능한가와 비슷한 하지만

감당은 가능하지만 운영적인 측면에서

역전세 비용을 감당할 만큼 가치가 있는지?

확인해보셔야 합니다.

예를 들면 감당은 가능하지만

많은 대출로 원리금 상환에 따라 투자금을 확보할 수 없을 경우

그럴 만큼의 물건인지 생각해 보셔야합니다.

또한 감당 하면서 다른 투자를 진행하지 못할 수도 있는데

그 만큼의 가치가 있는 물건인지 또한 파악해 보셔야 합니다.

이 두가지 측면에서 합격을 받은 물건이라면 보유를 선택합니다.

보유를 선택했다면

# 얼마면 돼?

이제는 적정 전세가를 확인해봐야 합니다.

저는 아래와 같이 전세트레킹을 하면서

적정 전세가를 결정했습니다.

객관적으로 나의 직원의 전세가치를 파악하기 위해서

해당 단지 뿐만 아니라

상급지 동급지 하급지의 전세 물건과 전세가격을 파악하고

내 직원의 전세 가치가 얼마나 될까를

객관적으로 판단하기 위해 노력합니다.

처음에는 단지내 최저가와 같은 가격으로

네이버 부동산에 물건을 올렸습니다.

두 달이 지나도 정말이지 개미 한마리 보이지 않았습니다.

요즘 같은 분위기에서는 단지내 최저가로 올렸다고

보러오시는 분들이 계시지 않았습니다.

“왜 보러오시는 분들이 안계실까? “

고민을 했습니다.

내가 원하는 전세가가 적정한가? 라는 의문이 들었습니다.

적정 전세가를 파악하기 위해

상급지 동급지 하급지의 전세가격을 파악했는데….

제가 원했던 전세가격은

시장이 받아줄 수 있는 가격이 아니었습니다..

상급지의 전세가격이 제 물건보다 더 저렴하게 나와 있는데..

제 물건을 더 비싸게 들어올 이유는 없었습니다.

그래서 고민 끝에 2천만 원을 내렸습니다.

하지만 여전히 연락이 없습니다.

고백하겠습니다…. 2천만원을 내렸지만 여기에는….

이 만큼만 감당하고 싶다는 저의 감정이 들어가 있었습니다.

냉정하게 객관적으로 전세가를 생각하지 못했던 겁니다.

마스터 멘토님과 투자코칭을 통해

지금은 나의 욕심보다는 스피드가 중요하다는 사실을 깨닫고

전화 임장을 통해 해당 단지 뿐 아니라 주변 생활권 단지들의

최근에 거래가 되었던 금액을 확인했고

위에서 알아본 전세트레킹을 통해 알아본 적정 전세가로

다시 한 번 더 내렸습니다.

시장이 받아 줄 수 있는 가격에 올렸더니

4일만에 계약하자는 사람이 짠~~!! 하고 나타났습니다.

운이 좋았습니다. 부정하지 않겠습니다.

하지만 제가 만약 처음과 마찬가지로

저의 욕심만 내세우며 단지내 최저가만을 고집했다면

저는 글을 쓰고 있는 지금 이 순간에도

전세를 맞추지 못했을 것입니다.

욕심을 내려놓고 객관적으로 시장이 받아줄 수 있는

가격을 파악하기 위해 노력했기 때문에

계약을 할 수 있었다고 생각합니다.

역전세가 심하게 발생하는 만큼

욕심을 내려놓기가 힘들다는 것을 압니다.

하지만 욕심보다 중요한 것은

시장이 받아 줄 수 있는 가격을 파악하고

하루라도 빨리 계약을 성사시켜 공실을 피하는 것입니다.

약간의 보증금을 더 받겠다고 고생하는 것보다..

(나간다는 보장도 없습니다.)

독,강,임,투에 집중하시는게 더 현명하지 않을까요?

모두 좋은 일만 있길 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!