[헤비듀티]좋은것 부터 보라는 의미



안녕하세요.

힘좋고 오래가고 망가지지도 않는

헤비듀티입니다.

투자의 본질은

"싸게 사서 비싸게 파는것입니다."

그래서 

투자에서 무엇보다 가장 중요한 것은

“싸게 사는 것”이고

위대한 찰리멍거 형님은

“가치투자는 '가격이 잘못매겨진 도박(mispriced gamble)을 찾아내는 행위” 

라는 명언도 남기신 바 있습니다.

“싸게 사는 것” 

이를 바꾸어 말하면

내가 가진 돈으로 살 수 있는 

“가장 좋은 것을 사는 것” 

이라는 의미도 됩니다. 

내가 가진 돈으로 제일 좋은 투자를 하기 위해

강의 때마다 멘토, 튜터님께 숱하게 들어왔던

“좋은것 부터 보라” 는 가르침의 의미를

올해 상반기 서울 불장에서 투자를 통해 뼈저린 참교육을 받고 

느낀점을 여러분과 나눌까 합니다.

저는 서울투자를 하기위해

작년 12월부터 서울 앞마당을 만들기 시작했습니다.

당시의 서울시장은 

강남,서초,송파 1군 최상급지를 제외하고 

2급지이하에서는 아직 본격적은 회복장이 오지 않던 때였습니다.

저는 당시 4급지 부터 앞마당을 만들기 시작했는데.

그 시점에 다니기 시작한 지역에서 

꽤 많은 중상 이상 선호도 단지들이 전고점에서 20%이상 떨어진 가격이었습니다.

꽤 매력적인 가격에, 

투자금 범위에도 들어왔지만.

전 투자를 할 수 없었습니다.

처음 갔던 그 지역 하나만 보고 

싼지 비싼지를 판단 할 수 없었으니까요.

쇼핑으로 비유를 들자면 이렇습니다.

백화점의 정기 세일이 시작되었고

50여개의 매장이 동시에 할인을 진행하였으나 매장마다 할인폭은 전부 다릅니다.

나는 오늘 20만원을 들고 

새 신발을 하나  사야 하는데

내 예산내에서 가장 좋은 ,

즉 할인폭이 가장 큰 신발을 사는것을

 쇼핑의 목적이라고 가정하겠습니다.

 설레는 맘으로 백화점에 들어가 입구 첫 매장에 들어갔습니다.

두둥~~

전품목 20% 세일에 7만원이상 사면 추가 선물까지 주네요. 대박~

근데 여기가 들어온 첫 매장이고

다른 브랜드는 얼마나 더 할인을 해줄지 알 수 없습니다.

게다가..

내가 사려고 하는 예산보다는 저렴한 브랜드라 딱히 내키진 않습니다.

이돈으로 이 브랜드를 사긴 아깝고

원래 사고싶었던 급 이상의 고급 브랜드 매장을 모두 둘러봐야

의사결정을 할 수 있을것 같습니다.

하지만..

내가 이 백화점에 입점한 브랜드의 등급들과 가격/할인률을 모두 알고 있다면

첫번째 들어갔던 매장의 물건이 정가보다 저렴한것인지.

내돈으로 이보다 더 좋은것을 살 수 있을지 없을지 판단 할 수 있을 겁니다.

그리고 여기 저기 순서없이

 다 들어가 볼게 아니고

가장 최상위 브랜드의 물건이 살수있는 가격범위에 들어오는지 부터 우선 보게 될 것입니다.

아래는 제가 23년 12월에 첫 임장한 

서울 하급지의

선호단지 그래프입니다.

제가 임장했을 겨울만해도 

꽤 괜찮은 가격이라 생각했지만.

이것이 당시에 처음 본 

서울의 가격이었기 때문에

싸다는 판단을 하지 못했고

이거 보다 더 좋은 것이 있는지 

상급지를 가 봐야 겠다는 생각 뿐이었습니다.

이 단지는 

서울시장이 본격 뜨거워졌던 5월 이후에도 크게 상승하지 않았습니다.

하지만 이때 제 돈으로 살수 있었던

 최상급지를 먼저 봤다면 어땠을까요.

아래 단지와 같이 말이지요.

상급지는 기회를 짧게 줍니다.

전 이 지역을 이미 가격이 날아간

 5월에나 임장하게 됬는데

만약 12월에 이 지역을 먼저 임장했다면 

그때는 이단지가 제 예산내에서 살수 있는 가장 좋은 단지였기 때문에

앞마당 수가 충분치 않았더라도 매수 의사결정을 할 수 있었겠다는 생각을 해봅니다.

선생님들께 지금껏 배워온 

“좋은것 부터 봐라"

라는 가르침의 의미를 

아래와 같이 정리해 봤습니다.

1.좋은거 부터 봐야 가격의 기준이 생긴다. 

하급지 부터 보면, 

상급지의 가격이 어떨지 감이 잡히지 않습니다.

하지만 상급지의 가격을 익히면 

적어도 하급지는 최하 이정도 선에서 형성되겠구나 하는 가격의 감이 생깁니다.

2. 좋은애들은 길게 기다려 주지 않는다. 

이번 서울 상반기 시장에서 저 뿐아니고 현장에 계셨던 모든 투자 동료들이 공감하셨으리라 생각합니다. 특히나  저처럼 하급지부터 보면서 올라오기 시작했던 사람들은 말이지요. 대기 수요가 풍부한 서울 상급지는 바람이 불면 불과 한 두 주만에도 매물이 거두어지고 계좌가 안나오는 분위기로 바뀌게 됩니다.

3. 좋은애들이 가격 움직임이 잘보인다. 

선호도 높은 지역과 단지들은 

거래량이 활발하고 대기수요가 많아

 시장 흐름과 가격변동을 파악하기에 용이합니다.

뜨거웠던 상급지와 달리 여전히 정체 상태에 있던 하급지 부터 보면 시장 움짐임을 놓치기 쉽습니다. 올 상반기의 제가 딱 그런 상황이었습니다.

상급지의 시장분위기가 변하고 가격이 날아가는 것이 감지되면 재빠르게 바로 다음 급지로 달려갈 수 있겠지만 하급지 부터 보게 되면 이런 대응은 할 수 없게 됩니다.  

추석 명절 지나고, 

마치 집안의 에어컨 스위치를 킨 듯

하루만에 그 뜨거웠던 여름이 사라졌고

정부의 갑작스런 대출규제로 

그 폭염만큼 뜨거웠던 시장 분위기도

지난주 부터 확연이 달라짐을 느낄수 있었습니다.

시장을 감히 예측하려 해선 안되고

같은 실수를 반복하지 않기위해

대응하기 준비하는 것이 우리가 해야할 일일 것입니다. 

다시 한번 기회를 줄 시장에서

차분하고 철저히 준비하셔서

할 수 있는 가장 좋은 투자를 하시길 기원합니다.

두서 없이 쓴 졸문 읽어 주셔서 감사합니다.