안양시 동안구 비산동 은하수한양아파트 [열반스쿨 기초반 79기 52조 탄소]

아파트분석
24.09.23

아무것도 모를 때, 오가는 길에 보였던 완전 소형 평수 아파트.

범계역 도보 5분 거리의 초소형 아파트이고 인근 백화점, 마트 있고 주거환경 좋아보여서 사고 싶은 아파트였다.

수익률 보고서 과제가 있길래, 제일 먼저 평가해보고 싶었다.

결과는 투자 XXXXXXXXXXXXXXXX

처음 해보는 것이고, 전문가 선배님들이 보기에 잘 못 했을 수도 있고, 내가 발전해서 미래에 평가가 바뀔 수도 있지만 일단 지금은 Big X

▶ 아파트명

안양시 동안구 비산동 은하수한양아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

직장
안양시 동안구 종사자수 181,783명 사업체수 40,016 *등급B*
교통
강남 44분 / 여의도 54분 / 시청 54분
학군
안양부흥중 87%
환경(주변 편의시설)
홈플러스 평촌점, 롯데마트 평촌점, 롯데백화점 평촌점
공급
e편한세상평촌어반밸리 2026.10 / 458세대
평촌두반위브더프라임 2025.06 / 456세대
평촌어바인퍼스트더샵 2024.10 / 304세대
평촌트리지아 2024.08 / 2,417세대
평촌엘프라우드 2024.06 / 2,739세
수익률 분석 (5년내 투자 타이밍)
현재 시세: 비산동 은하수한양아파트 14.55평 현재 매매 3.8억, 전세 1억 8천
1. 5년 내 고점 매입시: 2022년 05월 매매 5.4억, 전세 2.4
2. 5년 내 저점 매입시: 2019년 11월 매매 2.6억, 전세 1.75천
a'. 5년 내 고점 매입시: (38000-54000)÷(54000-24000)×100= -53%
b'. 5년 내 저점 매입시: (38000-26000)÷(26000-17500)×100= +141%

▶ 결론(각 항목별 평가) 투자 X

항목	내용	평가(O/X)
저평가	비교평가	X ; 입지 평가 직 B 교 A 학 B 환 A
환금성	수시 매도 가능	X ; 24년(올해) 5,400세대 입주 예정임
수익률	투자금 대비 수익률	X ; 투자금 2억. 고점 대비 -53%이지만 투자금이 지금 내게 너무 비싸고, 절대평가로도 비싼것 같다.
원금보존	적정전세가율, 입지독점성	X ; 전세가율이 0.47%로서 전세가율에 못 미치며 X ; 입지독점성도 없다.
리스크대비	역전세 대비	X ; 대비를 너무~~~~~~~~나 할 수 없다.

포제이

24. 09. 24. 07:28

어느새 벌써 하셨네요?^^ 현재시점이 공급이 터지고있는 때라 매가/전세가 모두 많이 영향 받았을거같은데, 몇달 후 다시 해본다면 결과가 조금 달라질 가능성도? 글고 딴건 몰라도 탄소님께서 생각하신 장점부분 때문에 환금성이 어려운 쪽은 아닐거에요~ 저도 만약 솔로라면 그쪽 괜찮겠다싶거든요~ 암튼 저도 배우고 갑니다~!