용인 수지구 풍덕천동 e편한세상수지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 80기 27조 행복운]

▶ 아파트명

풍덕천동 e편한세상수지

▶ 위치(지도)

용인시 수지구는 경기 남부에 위치하고 있으며, 위쪽으로는 성남시, 아래쪽으로는 수원시, 서쪽으로는 의왕시, 동쪽으로는 용인시 기흥구와 접해있다.

그리고, e편한세상수지아파트는 신분당선 성복역에 가까이 위치하고 있으며, 근처에 정자뜰마을태영데시앙1,2차아파트, 성복역롯데캐슬골드타운아파트가 있고 수지초, 정평중, 풍덕고가 단지 주변에 위치하고 있다.

▶ 입지평가

1. 직장(C등급)
  경기도 용인시 수지구의 종사자수는 87,487명

- 자체 일자리로 외부 수요를 끌어들일 수 있는 곳이 아니라 베드타운 역할을 하는 곳이다.

2. 교통(A등급)

  강남 44분 / 여의도 1시간 8분 / 시청 1시간 9분 

3. 학군(A등급) 

  정평중 학업성취도 평가 93% (특목고 진학률 2.7%) 및 학원가 위치

- 아파트 가까이 위치한 정평중학교의 학업성취도가 높고, 주변에 대중교통 15분 이내(자차 10분이내)로 갈 수 있는 대형 학원가가 몇 군데 있어 지역 내에서 학령기 자녀가 있는 가정에서는 충분히 선호할 만한 아파트이다.

4. 환경(A등급)

 -백화점: 신세계백화점 경기점(죽전역 주변, 대중교통 18분)  

 -대형마트: 이마트 수지점(도보 15분), 롯데마트 롯데몰수지점(도보 12분) 

5. 공급(S등급)

 2024년 12월 e편한세상죽전프리미어포레 430세대

 2025년 4월 동천역자이르네(도시형) 112세대

- 수지구의 적정 수요가 연 1,878세대인데, 향후 3년간 공급이 총 542세대이므로 공급 부족의 상황에 놓일 것 같다. 현 시점 투자 시 2년 후 전세로 인한 리스크는 적을 것으로 예상된다.

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

▶ 현장 사진 

▶ 투자 결론 

 - 아직 다른 단지들에 대한 공부가 부족해 비교 평가가 힘들지만, 이 아파트만 봤을 때 지역 내에서 선호할 단지로 보이나 현재 매매 가격이 전고점 대비 6%의 하락률을 보이므로 절대가가 비싼 상태라고 판단되어 투자를 하지 않는 것으로 결정한다.