서울 부동산이 91주째 상승하고 있는데 이는 문재인 정부 시절 기록한 85주 연속 상승 기록을 갈아치우는 대기록(?)입니다. 상승폭 역시 당시보다 훨씬 높은 수준이라는 보도까지 나오고 있구요.
이런 상황에서 조정장이 찾아올 가능성이 높아지고 있다는 내용을 언급하는 데에는 이유가 있습니다.
우선 매물 증가 추세가 3개월째 멈추질 않고 있습니다.
3개월 전과 비교해 서울의 매매 매물은 +29% 증가했는데 특히 성북구(+55%), 성동구(+43%), 동작구(+41%), 강동구(+40%), 동대문구ㆍ송파구(+38%), 마포구(+37%), 서초구(+35%) 순으로 매물이 증가했습니다. 작년말과 비교하면 매매 매물은 +38% 증가했는데 성동구(+148%), 송파구(+110%), 동작구(+83%), 서초구ㆍ용산구(+78%), 광진구(+77%), 마포구(+72%), 강동구(+71%), 강남구(+69%) 순으로 매물이 증가했습니다. 좀더 경향성이 뚜렷해보이는데 한강벨트, 그리고 주로 비싼 주택이 몰린 곳들의 매물이 늘어났음을 확인할 수 있습니다. 이는 곧 시세 차익이 큰 곳들의 매물이 늘어났다는 것을 의미하므로 결국 시세 차익 실현 그리고 양도세 절세 매물이 매물 증가의 주를 이룬다고 추정해볼 수 있습니다.
세제개편안이 현재 거론되는 수준으로 통과된다고 가정해본다면, 우선 가격대가 높은 지역은 2028년부터 설정되는 장기보유특별공제 상한선이 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 장기보유특별공제 상한선은 2028년에는 20억, 2029년에는 10억으로 설정되기 때문에 고가 주택을 장기간 보유해서 차익이 20억을 훌쩍 넘어가는 1주택자의 경우는 매도 유인이 생깁니다. 장기보유특별공제 상한선을 고민할 정도의 주택 보유자라면 보유세도 적잖이 상승할 것이구요. 적어도 수입이 적은 고령자 분들이라면 늘어난 보유세 부담을 회피하고 양도 차익을 최대한 확보하기 위해 매도를 선택할 가능성이 커집니다.
그리고 가격대가 다소 낮은 지역의 경우는 주택임대사업자가 2027년 12월 31일까지 적용되는 기존 양도세 중과 배제 특례를 위해 그전에 주택을 매도할 가능성이 높아집니다. 대한주택임대인협회에 따르면 2020년부터 2027년까지 서울 등록임대 자동말소 아파트는 6.4만여호에 이르는데요, 이들 중에서 얼마나 이미 매도를 했는지 그리고 얼마나 2027년까지 매도를 할지는 알 수 없습니다만 2027년 12월 31일까지 보유 주택을 매도해야 기존 양도세 중과 배제 특례가 유지되기 때문에 이 역시 매도 유인이 생깁니다. 단, 등록 당시 수도권 공시가 6억 이하만 양도세 및 종부세 중과 배제 혜택이 있었기 때문에 상대적으로 낮은 가격대 아파트 매물이 늘어날 것으로 보입니다.
결국 2027년의 매매 매물은 증가할 가능성이 높은 게 사실입니다.
조정장을 예상케 하는 부분은 바로 주택담보대출 금리 인상폭이 예사롭지 않다는 점입니다.
보시다시피 주택담보대출 금리가 올해 하반기 들어 상승 추세가 완연한데요, 특히 2022년 부동산 급락을 초래한 금리 상승의 상단이 왼쪽 빨간 원(2022년 10월 4.82%)인데 현재를 가리키는 오른쪽 빨간 원(2026년 9월 4.88%)이 더 높은 상황입니다.
대출 규제로 인해 주택담보대출 금리 인상의 영향이 제한적이라는 반론도 있습니다만 대출의 힘을 상쇄시켜준 주식 상승 역시 하반기에 힘을 잃고 있기 때문에 주택 구매력 차원에서는 금리 상승이 악재라고 볼 수밖에 없습니다.
그런 부분이 영향을 미치면서 유동성이 약화되고 있다는 점도 간과할 수 없습니다.
제가 눈여겨보는 지표 중 하나가 M1/M2 비율인데요, 모르시는 분을 위해 설명드리자면 M1은 현금, 예금 등 바로 현금화가 가능한 돈이고, M2는 M1에 더해 만기 2년 미만 금융 상품 등 짧은 만기에 묶여있는 돈을 포함합니다. 즉, M1/M2 비율은 M2 내에서 M1이 차지하는 비중을 나타내는 것으로, 언제든지 빼내서 자산 시장에 투입할 수 있는 유동성의 비중을 의미하기에 "유동성의 진성 에너지"라고 판단하고 있습니다. 실제 서울 아파트 매매 지수 상승률이 +5%를 상회한 해가 거의 모두 M1/M2 비율이 29%(그래프상 빨간 선)를 넘은 기간 안에 포함되는 것만 봐도 유의미한 지표로 판단됩니다.
그런데 그 M1/M2 지표가 그래프의 파란 원에서 보시다시피 최근 들어 급락하고 있습니다. 물론 절대치 자체는 29% 선을 넘고 있기 때문에 여전히 유동성의 진성 에너지가 강한 상황이라고 볼 수 있지만 그 하락폭이 작지 않습니다. (6월에서 8월로 가면서 2개월간 33.4%에서 31.7%로 -1.7% 하락했습니다)
그 이유는 바로 M1의 감소 때문인데요, 시중 금리 상승으로 수시입출입식 계좌에서 정기 예적금 계좌로 머니 무브가 발생하고 있다는 것이 한국은행의 설명입니다. 이는 곧 부동산ㆍ주식 등으로 자금을 투입할 수 있는 단기 자금의 감소를 의미하기 때문에 유동성의 진성 에너지도 약화되고 있는 상황입니다.
수도권 부동산은 유동성, 지방 부동산은 공급이 매매가에 미치는 영향이 상대적으로 더 크다는 점을 복수의 기관에서 발표한 바 있는데 이런 점을 감안하면 "늘어나고 있는 매물"과 "줄어들고 있는 유동성"이 만나면서 조정장이 초래될 가능성을 높이고 있다고 볼 수 있습니다.
물론 상방 압력도 만만치 않습니다. 우선 급감하는 입주 물량은 전월세가 상승을 지속 내지는 강화시킬 것이고 반도체 호황 및 정부 슈퍼 예산에 따른 유동성 강화도 매매가의 버팀목이 되어줄 요소입니다. 다만 이로 인해 금리 상승 기조가 꺾이지 않을 것이 예상되기 때문에 수혜지역 외는 금리 부담이 무겁게 다가올 가능성이 높습니다. 특히 역대 최장 기간 상승으로 가격대가 많이 높아진 상황에서 금리 인상은 실질적인 매수 여력을 더욱 축소시킨다는 점에서 조정장의 가능성을 높이고 있습니다.
다만 2027년에 양도세 절세 매물이 다량 출회된다는 것은 돌려 말하면 2028년 이후 매물이 잠긴다는 의미로도 연결됩니다. 그런 관점에서 저는 2027년을 갈아타기에 절호의 기회를 제공해주는 해가 될 거라고 보는데 이는 연말 즈음에 좀더 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.
