월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
수익률 보고서 탬플릿
▶ 아파트명
천안 불당동 천안불당지웰더샵
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장 (S등급)
천안시 종사자수 321,670명
아산시 종사자수 204,324명
+ 합하면 대략 52만명 정도
2. 교통
삼성 SDI 천안 사업장 자차 8분
삼성디스플레이 아산캠퍼스 자차 11분
3. 학군 (A등급)
천안불당중 92%, 천안불무중(지어진지 얼마 되지 않아 학업성취도율 안나타나는 것으로 보임)
주변에 학원가 가장 많음
4. 환경(편의시설) (A등급)
단지 1km 근방에는 대형 마트나 백화점이 없지만 조금만 더 이동하면(2km) 갤러리아 백화점 센터시티점과 E마트 트레이더스가 위치해있음.
근처에 종합병원은 없음.
5. 공급 (A,B등급)
천안시 인구 658,731명
적정 수요 : 658,731 * 0.005 = 3,294 -> 연간 적정 입주물량 3,294호
천안시 2024년 입주량 : 6,932
2025년 입주량 : 4,875
2026년 입주량 : 719
2027년 입주량 : 2,363
24년 기준 : 3년간 12,526호, 연간 4,175호 – 1.2배
25년 기준 : 3년간 7,957호, 연간 2,652호 – 0.8배
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 천안불당지웰더샵 34평 현재 매매 8.1억, 전세 5억
5년 내 전고점 매입시: 2021년 7월 매매 9.8억 전세 5.6억
5년 내 전저점 매입시: 2023년 1월 매매 6.45억 전세 4억
천안불당지웰더샵 (2016/685/34) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2021년 07월 | 2023년 01월 | 2024년 9월 |
매매가 | 98,000 | 64,500 | 81,000 |
전세가 | 56,000 | 40,000 | 50,000 |
투자금 | 42000 | 24500 | 31000 |
고점에 매수 시 수익률 | -40% | ||
고점 매수 시 순수익 | -17,000 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 67% | ||
저점 매수시 순수익 | 16,500 | ||
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 아직 비교할 대상 없음(X) |
환금성 | 수시 매도 가능 | 대장아파트 단지로 수시 매도 가능할 것으로 보임 685세대수(O) |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 100% 수익률을 위해선 10년동안 3.1억원이 올라줘야 함. 현재 매매가 8.1억에서 매전차 3.1억원을 더한 11.2억 원이 되어야 함. 전고점이 10억 가까이 갔었기 때문에 가능할 것 같지만 중소도시에서 11억까지 올랐던 것이 있을까 하는 의문이 있음. (△) |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 현재 전세가율 62%로 원금 보존에는 무리가 있어 보임 (지방 80%) (X) |
리스크대비 | 역전세 대비 | 25년에 투자한다면 역전세는 대비 될 것으로 보이나 매전차가 너무 커 투자하기는 힘들어 보임. (X) |
댓글
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