관련 강의
다시 온 서울투자 기회! 2억으로 잡는 법 - 서울투자 기초반
자음과모음, 주우이, 권유디, 제주바다
위드20입니다.
서투기 3주차 강의 후기입니다.
지금 시장은 대출규제로 상승열기가 주춤하는 상황.
지난달보다 가격 협상이 잘 될 수 있음.
이미 많이 오른 것만 계속 쳐다보지 말고
아직 안 오른 단지 많으니 안 오른 것 관심 갖자.
지금 외면받고 있다고 가치가 없는 것이라고 생각하지 말고
제 가치가 어떠한지 잘 파악하고
가치에 비해서 싼 것 충분히 투자할 수 있다.
투자를 실거주라고 생각하고
좋은 것을 찾으려고 하면 투자가 어려워진다.
규제를 한다고 투자 상황이 더 유리해 질 것을 기대하고
계속 기다리면 투자 못한다.
지금 할 수 있는 투자에 집중하고 투자를 실행한다.
투자를 빨리 해야 회수도 빨리 할 수 있다.
(서울투자는 전세가 상승이 중요하기 때문)
4급지 투자는…
이런 것 10년 보유하면 5억의 시세차익을 볼 수 있다.
25년에 입주가 많은 지역은 시간적으로 투자기회 충분히 준다.
반면 투자했다면 안오른다고 힘들어하지 말고 오래 기다려야 함.
투자 이후에도 공급을 살피면서 역전세 리스크 관리를 하는 것이 매우 중요함.
27~28년에 주변지역 분양예정인 잠재적 공급도 신경써서 봐야 함.
임보에 주변공급까지 꼼꼼히 정리해 둘 것.
경기도의 가격이 더 눌려있을 가능성 높으므로 비교해서 투자한다.
가격협상은 구축보다 오히려 준신축, 준구축이 더 잘 됨.
구축보다 팔고 갈아타려는 수요가 더 많기 때문임.
신규 입주가 많을 때 기존에 선호도 높았던 단지들 전세가율 올라오는 것
잘 보고 투자에 최대한 활용하자.
투자매물 선택하는 과정은…
1단계: 비교평가
일단 비교평가를 통해서 저평가 단지를 찾는 것이 우선임.
(투자금 먼저 보는 것이 아님 주의!!!)
저평가를 먼저 보는 버릇 해야 실력이 는다.
비교평가 할 때는 그냥 감으로 하지 말고 객관적 입지를 따져 본다.
나는 가치평가 때 너무 감으로 하고 입지를 따져보는 것이 부족했다.
지금 시장에서는 -20% 하락률을 절대적 기준으로 보고
후보단지를 걸러도 된다.
2단계: 투자금 비교
이 과정에서 투자금 언저리에 들어오는 단지 후보를 추린다.
너무 딱 내 투자금에 맞춰 범위를 좁히지 말고
비슷한 투자금 내의 단지를 모두 본다.
3단계: 매물 비교
매물임장을 통해 개별 매물들의 조건을 따져보고
나에게 더 맞고 유리한 조건의 매물을 고르려는 노력을 해야 한다.
책상에 앉아서 고민만 하지 말고 좋은 매물은 현장에서 찾는다.
구축 투자 시 수리여부는 매우 중요하다.
전세가 1억까지 차이가 나며, 전세 빼는 난이도가 수리에 달려있다.
구축의 전세가는 여러 부동산을 통해 파악해 봐야 한다.
공급과 연관지어서 가장 싼 타이밍을 잡아 본다.
공급이 많을 때 전세가의 변화를 예의주시하는 것이 매우 중요.
(이번 동대문구 입주 때 수시로 전세가 트래킹 하면서
시세가 어떻게 변하는지 직접 체험해 보도록 하자.)
전세가가 많이 하락해 있을때 무리해서 투자하지 않도록 하자.
투자는 전세가가 회복하여 전세가율이 높아지면 투자.
아니면 매, 전 모두 하락해 있을 때 투자.
매매가는 안빠지고 저세가만 빠졌다면, 전세가 회복될 때까지 기다린다.
주변 기축 주인전세 조심하자. 입주 때 전세 뺄 가능성 큼.
목표를 이루기 위해서는…
서울투자가 목표가 아니라 노후준비가 목표이어야 함.
조급함X. 급하게 투자하면 꼭 후회를 하게 된다.
투자 후 안오르거나 하락하는 구간을 꼭 잘 견뎌야 한다.
고생을 하고 시행착오를 해 봐야 성공으로 갈 수 있다.
성공할 수 있는 방법에 집중한다.
하지말아야 할 것을 하지 말고, 할 것만 한다.
더 잘하는 사람과 함께 한다.
그리고 그 사람들에게 나도 도움이 되도록 노력한다.
단지분석 하는 이유는…
단지의 가치에 대해서 충분히 파악하고
비교평가를 하기 위함.
늘 알찬 강의 해 주시는 제주바다님
감사합니다~
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