수강후기

위드20입니다. 

서투기 3주차 강의 후기입니다. 

 

지금 시장은 대출규제로 상승열기가 주춤하는 상황.

지난달보다 가격 협상이 잘 될 수 있음.

이미 많이 오른 것만 계속 쳐다보지 말고

아직 안 오른 단지 많으니 안 오른 것 관심 갖자. 

지금 외면받고 있다고 가치가 없는 것이라고 생각하지 말고

제 가치가 어떠한지 잘 파악하고 

가치에 비해서 싼 것 충분히 투자할 수 있다. 

 

투자를 실거주라고 생각하고

좋은 것을 찾으려고 하면 투자가 어려워진다. 

 

규제를 한다고 투자 상황이 더 유리해 질 것을 기대하고

계속 기다리면 투자 못한다. 

지금 할 수 있는 투자에 집중하고 투자를 실행한다. 

투자를 빨리 해야 회수도 빨리 할 수 있다.

(서울투자는 전세가 상승이 중요하기 때문)

 

4급지 투자는…

  • 4급지 방2화1 복도식 22평 구축 3개 투자해도 노후준비 끝난다. 

이런 것 10년 보유하면 5억의 시세차익을 볼 수 있다. 

25년에 입주가 많은 지역은 시간적으로 투자기회 충분히 준다.

반면 투자했다면 안오른다고 힘들어하지 말고 오래 기다려야 함.

  • 신규 입주를 꼭 잘 체크하고 투자하고,

투자 이후에도 공급을 살피면서 역전세 리스크 관리를 하는 것이 매우 중요함.

27~28년에 주변지역 분양예정인 잠재적 공급도 신경써서 봐야 함.

임보에 주변공급까지 꼼꼼히 정리해 둘 것.

 

  • 경기도 4급지와 비슷한 가치이지만,

경기도의 가격이 더 눌려있을 가능성 높으므로 비교해서 투자한다. 

 

가격협상은 구축보다 오히려 준신축, 준구축이 더 잘 됨.

구축보다 팔고 갈아타려는 수요가 더 많기 때문임.

 

신규 입주가 많을 때 기존에 선호도 높았던 단지들 전세가율 올라오는 것 

잘 보고 투자에 최대한 활용하자. 

 

투자매물 선택하는 과정은…

 

1단계: 비교평가

일단 비교평가를 통해서 저평가 단지를 찾는 것이 우선임.

(투자금 먼저 보는 것이 아님 주의!!!)

저평가를 먼저 보는 버릇 해야 실력이 는다. 

비교평가 할 때는 그냥 감으로 하지 말고 객관적 입지를 따져 본다. 

나는 가치평가 때 너무 감으로 하고 입지를 따져보는 것이 부족했다. 

지금 시장에서는 -20% 하락률을 절대적 기준으로 보고 

후보단지를 걸러도 된다. 

 

2단계: 투자금 비교

이 과정에서 투자금 언저리에 들어오는 단지 후보를 추린다. 

너무 딱 내 투자금에 맞춰 범위를 좁히지 말고

비슷한 투자금 내의 단지를 모두 본다. 

 

3단계: 매물 비교

매물임장을 통해 개별 매물들의 조건을 따져보고

나에게 더 맞고 유리한 조건의 매물을 고르려는 노력을 해야 한다. 

책상에 앉아서 고민만 하지 말고 좋은 매물은 현장에서 찾는다. 

구축 투자 시 수리여부는 매우 중요하다. 

전세가 1억까지 차이가 나며, 전세 빼는 난이도가 수리에 달려있다.

구축의 전세가는 여러 부동산을 통해 파악해 봐야 한다. 

 

공급과 연관지어서 가장 싼 타이밍을 잡아 본다. 

공급이 많을 때 전세가의 변화를 예의주시하는 것이 매우 중요.

(이번 동대문구 입주 때 수시로 전세가 트래킹 하면서

시세가 어떻게 변하는지 직접 체험해 보도록 하자.)

전세가가 많이 하락해 있을때 무리해서 투자하지 않도록 하자. 

투자는 전세가가 회복하여 전세가율이 높아지면 투자. 

아니면 매, 전 모두 하락해 있을 때 투자. 

매매가는 안빠지고 저세가만 빠졌다면, 전세가 회복될 때까지 기다린다. 

주변 기축 주인전세 조심하자. 입주 때 전세 뺄 가능성 큼.

 

목표를 이루기 위해서는…

 

서울투자가 목표가 아니라 노후준비가 목표이어야 함.

조급함X. 급하게 투자하면 꼭 후회를 하게 된다. 

투자 후 안오르거나 하락하는 구간을 꼭 잘 견뎌야 한다. 

고생을 하고 시행착오를 해 봐야 성공으로 갈 수 있다. 

 

성공할 수 있는 방법에 집중한다. 

하지말아야 할 것을 하지 말고, 할 것만 한다. 

 

더 잘하는 사람과 함께 한다. 

그리고 그 사람들에게 나도 도움이 되도록 노력한다. 

 

단지분석 하는 이유는…

단지의 가치에 대해서 충분히 파악하고 

비교평가를 하기 위함.

 

늘 알찬 강의 해 주시는 제주바다님

감사합니다~

 

 


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