▶ 아파트명
수원시 팔달구 화서동 화서주공4단지
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
직장
팔달구 종사자수 106,946/ 사업체수 25,731
교통
강남역 1시간 7분/ 여의도역 1시간 7분/ 시청역 1시간 12분
3. 학군
숙지중 78%
4. 환경(편의시설)
스타필드-대형쇼핑몰, 이마트트레이더스, 노브랜드 입점
5. 공급
수원성중흥S-클래스 2026.01/ 1154세대
▶ 입지 평가 기준-공급
공 급 입 지 평 가
지 역
수원시 팔달구
인구수
195,200 명
적 정 수 요
(인구수 × 0.5%)
195,200×0.005=976
1년:976세대/ 3년:2928세대
연도별입주
2025
-
2026
1154세대
3년 합계
1154 세대
연평균
1,154/3년=384 세대
적정 수요 대비
공급 수준
적정 수요 대비 0.39배
공 급 평 가
적정 수요½이내 ▶ S등급
▶ 입지평가
▶ 수익률 분석
◇현재 시세 : 팔달구 화서주공4단지 24평 매매 5.6억/ 전세 2.57억
◇5년 내 전고점 매입시: 21년 8월 매매 6.8억 전세 2.4억
◇5년 내 전저접 매입시: 19년 5월 매매 3.2억 전세 1.9억
-수익률 계산식=(수익금 ÷ 투자금)×100
-수익금(매매차익)=현재 매매가-과거 매수가
-투자금(매수 시 들어간 금액)=과거 매수가-과거 전세가
◇5년 내 전고점 매입시 수익률 (56000-68000)÷(68000-24000)×100=-27%
◇5년 내 전저점 매입시 수익률 (56000-32000)÷(32000-19000)×100=184%
▶ 현장사진
▶ 입지평가 결론
직장 ☞ B
교통 ☞ B (신분당선 개통전)
학군 ☞ C
환경 ☞ A
공급 ☞ S
▶ 투자결론
항목
내용
평가( O/ X )
저평가
비교평가
화서역 신분당선 호재로 가격 급상승
환금성
수시 매도 가능
환경과 신분당선 호재로 환금성 좋아보이나 고평가된 부분이 반영되어 수월한 환금은 아닐것으로 예상
수익률
투자금 대비 수익률
전저점에 매수했다면 큰 수익이 낳았겠으나 현재시점에서는 수익률이 나쁘다고 판단됨
원금보존
적정전세가율/
입지독점성
전세가율은 적정하다고 봄
바로 앞에 스타필드라는 효과와 환승역으로서의 화서역이 입지독점성을 조금은 확보한다고 보여짐
리스크대비
역전세 대비
역전세 리스크는 크지 않다고 여겨짐
