여러가지 다양한 세제개편이 있었지만, 보유세 관련한 가장 큰 변동 사항은 다음과 같습니다.
앞으로 27년 28년 점차적으로 적용될 예정이고, 이에 따라 시장에 변동이 올 것으로 예상이 됩니다.
1.실거주 1주택자의 과제표준을 만드는 기본 공제금액은 14억으로 상승
2. 비거주 1주택자의 기본 공제금액은 9억으로 하향
3. 다주택자의 경우 총 4+ (5X [거주 주택의 공시가격 /보유 주택의 총 공시가격 합계액])
4. 공정시장가액비율 70%로 상향
5. 주택수가 아닌 주택가액 기준으로 27년 세율 인상
- 지금 우리가 집중해야 하고 대비해야 할 것은 무엇일까요?
첫째로, 세금 때문에 오는 막연한 두려움과 걱정에서 벗어나셔야 합니다.
이런 세제정책이 나오면 부동산을 가지고 있거나 부동산이 없는 분들은
막연한 두려움..과 걱정에 빠집니다.
‘그럼 보유할 때 세금이 강해지니까 팔아야 할까요?’
이렇게 단순하게 생각하시면 지금 이 시장에서
여러분들을 위한 선택을 현명하게 내리지 못할 수도 있습니다.
집을 가지고 계신 분들은 보유세가 강해짐에 따라 심리적 부담을 느끼며,
이 심리적 부담은 이제 앞으로
갖고 있는 자산의 공시지가에 따라서 실제 경제적 부담이 될 수 있습니다.
네 맞아요. 경제적 부담이 될 수 있습니다.
세금이 이전보다 더 많아질 수 있다는 것은 사실입니다.
특히, 비거주 1주택, 다주택을 가지고 계신 분들이 이번 정책에 따라
많은 걱정을 하고 계실거라 예상됩니다.
기본 공제액이 하향되었기 때문에 세금은 부담이 될 것 같고
실거주를 하자니 전세보증금을 내어줄 충분한 종잣돈이 되질 않고
(세입자 보증금을 만들어 낼 대출이 나오지도 않고)
보유세가 부담된다고 “매도”를 선택하자니
확신이 들지 않는 거죠.
이럴 때, 하나하나 따져보고 현실적으로 계획을 세우셔야 합니다.
정말로 보유에 부담이 되는지?
나는 보유를 하지 못할 정도의 소득 수준인지?
내 집의 공시지가는 얼마이고, 그래서 앞으로 저축 계획 및 현금 보유 계획을 어떻게 세워야 하는지? 말입니다.
만약, 여러분이 동대문의 32평, 공시가 15억짜리 구축 아파트를 가지고 있다면 (비거주)
과연 바뀌는 개편안에 따라서는 세금을 어느정도 내게 될까요?
과세표준 = (15억 − 9억) × 70%(공정시장가액비율) = 4억 2천만원
이 구간(3억~6억)은 세율 0.7%, 누진공제 60만원 적용: 산출세액 =
4.2억 × 0.7% − 60만원 = 234만원 (이외 재산세 금액 배제, 27년 기준으로 적용)
과세는 되지만, 내가 감당가능하지 못할 정도인지 생각해 보셔야 합니다.
둘째, 부동산 자산이 없으신 분들은 꼭 기억하셔야 할 게 있습니다.
언젠가 올 수도 있는 하락장을 기다리며
가격이 더 싸지겠지? 세금때문에 많은 사람들이 매도 매물을 내놓을지도 몰라. 라고 생각하며
내 인생의 경제계획을 세우는 것은
내가 컨트롤 할 수 없는 상황에 따른 계획을 세우는 것이라
실제 실현 가능성이 떨어질 수밖엔 없습니다.
매물을 내놓는 지역과 그렇지 않은 지역이 나누어 질겁니다.
“실거주”에 대한 세금 혜택은 더 부여한 상황이기 때문에
1주택을 마련하고자 하는 수요는 여전히 유효할 것입니다.
그런데 가격에 따라, 보유세가 부과되고 중과되는 매매시가 자체가 달라지기 때문에
지역에 따라서 매물이 출현하기도, 아니면 잠기기도 할 것입니다.
그런데 이것보다 더 중요한 시장의 변화는
“실거주”를 하기 위해 비거주 1주택자들이 본인 집에 이사를 결심하고 있다는 것입니다.
만기를 앞두고 계신 분들은 이런 상황이 나에게도 올 수 있음을 알고 대비하셔야 합니다.
2. 여기서 보유세보다 중요한 것은 “내가 가지고 있는 부동산의 자산 가치”입니다.
지금 현 시장에서는
내가 가진 부동산 자산을 보유세 때문에
(감당이 되는데도 불구하고)
매도한다면 지금보다 더 좋은 상급지로 업그레이드 하는 것이 아닌
동일한 가치를 지닌 자산도 사기 어려운 시장입니다.
이유는 다음과 같습니다.
1)대출 한도 고정 (6억, 4억, 2억)
2)생애최초가 아니면 대출 한도 축소 (LTV 40%, 다주택자에겐 대출 X)
15억 매매가 아파트를 매도하고, 1세대 1주택 비과세라고 적용해보겠습니다
전세가 6억정도라고 하면 시세차익은 9억입니다.
모아 둔 종잣돈이 1억정도라고 했을 때, 상급지 20억 매매가 정도로 갈아타기시
대출은 15억 초과이기 때문에 4억 한도밖에 나오지 않습니다.
매도차액 9억 + 종잣돈 1억 + 대출 4억 = 14억 ..
이렇게 되면, 내가 지금 가지고 있는 자산보다도 더 싼 부동산 자산을 살 수밖에 없는 상황입니다.
역행의 갈아타기이죠.
대출 규제가 풀린다면, 그것 또한 기회를 활용할 수 있으나
지금 현 대출 규제 상황으로는 하반기 보유가 더 유리한 전략일 수 있습니다.
그렇기에 보유세가 몇 억이 나오는 상황이 아니라
월급쟁이가 월급을 모아 감당가능할 정도가 된다면 지금 이 시장에서 가장 중요한 것은
“보유”하는 것이고, 그래서 보유하기 위한 현금을 가지고 있는 것입니다.
4. 규제정책은 “영속되지 않습니다”
많이 답답하실 것 같습니다.
전월세를 살자니, 전월세가 너무 없고 매매를 하자니 어디서부터 시작해야 할지 모르겠고
집을 가지고 있어도 답답하고, 집이 없어서 더 답답한 현실입니다.
이 글을 읽는 여러분들이 꼭 기억하셨으면 하는 것은
“규제정책은 영속성”을 가진 것이 아니라는 점입니다.
이 세상의 그 어떤 것도 영속한 것은 없습니다.
모든 것은 변합니다.
네, 그렇다고 하더라도
작년과 내년은 전월세가 없고, 매매가는 오르고… 규제는 점점 더 심화되는 상황이 벌어질 것 같습니다.
다만 내가 지금 집중해야 할 것은
거세지는 비바람을 보며 비바람이 너무 세다고 울고 있을 것이 아니라
우산을 펴고, 우비를 입고, 장화를 신으며
비바람이 점점 더 거세지는 상황에 나를 보호하는 것입니다.
집이 있으시고 매매 총액 20억 이상이신 분들은 이제 현금 보유를 하십시오.
집이 없으신 분들은 조금 더 빠르게 집 매수 계획을 준비하십시오.
최근 5억대, 6억대 가격대 상승세가 셉니다. 몇 개월 사이에도 1억 높여 거래가 되고 있습니다.
언제나 저평가 되어 있을 때 미리 사둔 사람은, 상승의 시점이 왔을 때 미소를 지을 수 있지만
뒤쫓아 다니는 사람은 언제나 떠나 보낸 버스의 먼지 바람만 맞을 수 있습니다.
(1) 15억 이하, 6억 대출 한도가 나오고 있는 지역
(2) 실거주 하기 좋다고 느끼는 만족도 높은 지역부터
(3) 내가 가진 종잣돈으로 매수할 수 있는 지역
포기하지 마시기 바랍니다.
포기하기엔, 아직도 여러분들이 가진 종잣돈으로 할 수 있는 투자가 있습니다.
혼란스러운 시장에서 여러분들이 부디
이 글을 통해 방향성을 잘 잡고 나아가시길 바랍니다.
언제나 글 읽어주셔서 감사합니다.
