부산 해운대구 우동 경남마리나아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 아이스초코]

▶ 아파트명

해운대구 우동 경남마리나 아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.     직장
해운대구 종사자수 154,115명 (약 15만 명)

2.     교통
센텀시티 20분 / 서면 41분 / 시청 34분

3.     학군
해강중 88.9%, 해운대여중 88.5%, 해운대중  84.9%

4.     환경(편의시설)
롯데백화점 센텀시티점, 신세계 센텀시티점, 홈플러스 센텀시티점,

 

5.     공급

더폴디오션(주상복합)  2026년 5년 / 184세대

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 해운대 경남 마리나 32평 현재 매매 9.98억, 전세 3.394억

5년 내 전고점 매입시: 2021년 3월 매매 17억 전세 4.5억

5년 내 전저점 매입시: 2019년 5월 매매 6.2억 전세 2.8억

*5년 내 전고점 매입시 수익률 (99800-170000)÷(170000-45000)X100 =-56%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 (99800-62000)÷(62000-28000)X100 = 111%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

* 저평가: 경남마리나와 비슷한 입지의 아파트와 비교했을 때,

 강남마리나(1996년 건축. 총 624세대) 84기준 9.98억/3.394억

 마린시티자이(2019년 건축, 총 258세대) 84기준 12.8억/5.5억

* 환금성: 입지(교통,환경)가 좋다. 인근 백화점, 대형마트 보유

* 수익률: 투자금 대비 수익률이 적다.

* 원금보존: 적정전세가율 낮다.

* 리스크대비: 입주물량 계획이 있으나(184세대) 소규모여서 입지독점성을 유지할 수 있을 것 같다.