서울투자기초반 16기 3강 강의후기

강의에서 등장하는 C/D지역은 서울의 하급지에 속하는 지역이다. '하급지' 단어가 주는 불편한 감정이 있다. 하지만 기억해야할 것은 1급지~5급지의 구분은 편의상 나눠놓은 것이며 1급지의 특정 단지는 3급지의 어떤 단지보다 덜한 가치를 지니고 있을 수 없다. 하급지에 대한 내용을 들었지만 충분히 가치성장투자/소액투자 모두가 가능한 지역임을 확인할 수 있었다.

아직도 날아간 2, 3급지에 대한 미련을 버리지 못하고 좋은게 하락하면 투자를 이어나가고 싶어하는 사람들. 집을 여러채 갖고 있다면 보유 물건의 시세차익을 통해 갈아타기를 고려해 볼 수도 있다. 하지만 초보라면? 지금 할 수 있는 것들도 날아가 버릴 가능성이 있다. 기다리는게 꼭 나쁘다기보다는 예측할 수 없는 영역을 희망회로로 돌려 기다리는 것보다 할 수 있는 것에 집중하는 것이 더 낫다는 메시지로 읽었다. 

실력이 부족할 수록 경험이 부족할 수록 자극적 기사 제목에 더 휘둘리고 조급해지는 마음이 생기겠으나 1호기는 무조건 후회가 남을 수 밖에 없다는 것도 인정해야 한다. 최고의 물건에 계속 미련을 두지 말고 내 상황에서의 최선을 계속해서 찾아봐야하겠다.

 '4급지 방2개 복도식 22평 구축 투자'로도 노후 준비를 마칠 수 있다는 내용. 물론 여러가지 전제조건이 더 필요하겠지만 어떻게 이게 가능할 수 있는지 이해하려 해야하고 왜 그런 단지들에도 사람들이 살고 있는지 파악하려고 해야 한다. 특히나 지방에서 돈을 불려 서울투자로 넘어오기 위해 마음먹은 사람들은(나의 미래가 될지도) 이러한 메커니즘을 이해해야 서울 하급지 물건에도 관심을 기울일 수 있을 것이다.

C/D지역은 또한 향후 대량의 공급물량이 예정된 곳이다. 이러한 곳들에 투자할 때 주의해야 할 사항은 이번 강의의 꽃이라고도 할 수 있을 것 같다. 공급에 따른 매매가격의 조정 또한 예측할 수 없는 영역이지만 몇 개의 시나리오대로 흘러간다고는 예측할 수 있다. 공급이 예정된 곳 주변으로 매매가격은 상승/보합/하락할 것이다. 전세가는 더욱 영향을 받기 쉬울텐데 조정의 폭이나 속도에 따라서 투자가능 여부도 변하게 된다. 따라서 공급시기를 잘 파악해두고 있다가 그 즈음하여 매매/전세의 변화를 계속 트래킹하고 있어야 한다. 투자를 진행할 사람 뿐만아니라 이미 투자를 해 놓은 상황이더라도 마찬가지다. 장기적인 공급으로 역전세를 피할 수는 없겠으나 계약시점, 갱신시점 조정을 통해 피해를 줄여볼 수도 있겠다.

20% 하락의 투자 기준을 적용한 저평가 매물을 보더라도 아직까지 상승회복을 못한 '덜 선호' 구축 단지일 경우 수리비가 추가로 필요할 수도 있다. 혹은 '덜 선호 지역'의 '덜 선호' 단지이다 보니 매수자 우위시장이라 더 깎일 여지가 있을 수도 있다. 현장에 진입해야만 확인할 수 있는 영역이다. 간명한 기준을 제시해 주셨으니 엑셀로 네이버부동산 호가만 필터링 할 것이 아니라 매물 보는 횟수를 늘려 호가와 다른 금액을 임장보고서 최종금액으로 작성하도록 해야하겠다.