240925 | 월부 열반기초 | 4주차 | 강의후기 | 부동산 사이클 & 투자 과정 | 너바나

240925 | 월부 열반기초 | 4주차 | 강의후기 | 부동산 사이클 & 투자 과정 | 너바나

PART 1 | 너바나의 부동산 전망

1. 1년 후 집값이 오를까요? 떨어질까요?

(1) 부동산 전문가 전망

1) 틀린 경우 많으므로 의미 X, 절대 예측 불가

2) 전문가로부터 시장 전망을 듣는 것 = 시간 낭비 (by 워런버핏)

(2) 예측자 종류 2가지 : 미래를 모르는 사람 VS 자신의 미래를 모르는 사실조차 모르는 사람

(3) 정보와 통찰력

1) 상승장 : 나는 수익을 얻을 수 있는가?

2) 하락장 : 내 자산은 안전한가?

(4) 파도 이론

1) 실거주 : 가치가 좋은 지역에 투자하기 (전고점 넘어도)

2) 투자 : 전고점 대비 20-30% 떨어진 지역에 투자하기

3) 지방 : 투자금 1억 미만이라면 투자 추천

4) 양극화 이해불가 : 지금 안 올랐을 뿐이지 결국 다 오름

5) 너바나 기준 : 저환수원리 중 원금보존을 가장 중요하게 여김

(5) 대출 규제

1) 투자자 입장 : 가장 싸게 매수 가능한 조건

2) 너바나 : 양도세 80% 나와도 투자했다고 함

(6) 지금 투자할 지역 찾는 법 (사이클)

1) 똘똘한 한채는 좋은 전략인가? (그림 참고 : 압구정 현대)

2) 모두가 용리를 낼 때 나는 두려워하고 모두가 두려워할 때 나는 용기를 낸다

PART 2 | 부동산 사이클 알아보는 법

1. 사이클과 타이밍

(1) 좋은 투자 : 가치 판단 가능 여부

(2) 가치있는 저평가된 가격 매수 : 우량주 투자 & 가치 투자

(3) 가치 투자 = 성장가치주 (우량주 투자) + 담배꽁초 (소액 투자, 지방투자)

(4) 가치만 보고 투자하는 경우 : 실거주, 갈아타기

(5) 가장 좋은 투자 : 가치 성장 부동산 + 좋은 타이밍에 매수

(6) 좋은 투자 : 가치 보통 & 저평가 부동산 + 좋은 타이밍에 매수

(7) 나쁜 투자 : 가치 성장 부동산 + 나쁜 타이밍에 매수

(8) 최악의 투자 : 가치 보통 부동산 + 나쁜 타이밍에 매수

(9) 상장폐지 투자 : 가치 하락 부동산 매수 (타이밍 X)

2. 사이클의 이해

(1) 봄, 여름, 가을, 겨울 (그림 참고)

(2) 매수 타이밍 X : 여름 끝 ~ 가을 (양도세 때문에 일찍 구매해야 함)

(3) 매수 타이밍 O : 겨울 ~ 초여름

(4) 타이밍에 따라 가치가 달라짐 : 분당 벽산 VS 대구 포스코 (그림참고)

(5) 투자의 결정 요소 : 타이밍 (무릎에 사서 어깨에 팔아라)

(6) 가치있는 물건이 30% 하락 = 명품 바겐세일 기간

(7) 불황에 사서 호황에 팔기 = 최고의 투자

3. 임장보고서를 통해 앞마당 (투자처) 최소 2개 이상 늘려야 비교평가 & 가치투자 가능

4. 투자는 감정이 아닌 원칙에 따라 해야 함 ★

5. 워런버핏 : 아무리 가치있는 물건이라도 가치보다 비싼 가격에 사도 되는 물건은 없다

6. 좋은 입지 but 가격 > 가치 : 가격 조정될 때까지 기다리기

7. 최근 3년간 하락 or 상승 X : 투자 대상

8. 수요있는 곳 할인 : 용기내서 매수하기

9. 성공하는 투자자 = 늘 남들과 반대로 가는 사람

10. 아무런 리스크를 지려고 하지 않는 것 = 최악의 리스크

PART 3 | 내집마련 vs 투자 / 시세차익 부동산 찾는 법

1. 내집마련 VS 투자 : 편익 VS 비용에 따라 결정

(1) 실거주 : 거주안정성 높음, 비과세, 투자에 비해 자산 불리기 불리

(2) 투자 : 거주안정성 낮음, 실거주에 비해 시세 차익을 통한 자산 불리기 유리

2. 부동산 종류

(1) 수익형 부동산 (현금 흐름) : 월세 수익률 중요

(2) 시세 차익 부동산

1) 낮은 가격에 사서 오를 때까지 기다리는 투자법 (매매가 중요)

2) 투자용 부동산 순위 : 아파트 > 단독주택 > 오피스텔 > 다가구 (원룸) > 빌라

3) 원금보존 : 아파트 > 역세권 오피스텔 (전세가 상승 때문, 입지 독점성 필수)

4) 환금성 : 아파트 > 재건축 빌라 > 그 외 X

5) 수익성 (토지가+건물가) : 아파트 > 단독주택 (입지독점성 필수)

6) 리스크 : 역전세, 환금성, 수익성, 원금보존 고려하기

7) 다가구, 단독주택 : 입지 독점성 중요

3. 투자의 단계

(1) 1단계 (투기) : 투자원칙 X, 감정투자, 복불복, 운빨, 장기간 투자시 필패

(2) 2단계 (갭투자) : 소액투자, 레버리지 극대화, 저가치 투자시 수익 낮음, 역전세 리스크

(3) 3단계 (경매투자) : 시세보다 싸게 구입, 단기투자, 매수 난이도, 저가치 장기간 투자 (시세상승 X)

(4) 4단계 (월부가치투자)

1) 저환수원리 중장기 투자 (최소 5년)

2) 장점 : 장기간 가격상승, 소액투자, 돈나무 재배 시스템 구축 (전세 레버리지)

3) 단점 : 가치 평가 등 통찰력 쌓는데 시간 걸림

(5) 투자할 때 중요한 점

1) 복기와 회고를 통해 같은 실수 반복하지 않는 태도가 중요

2) 투자금 작은 것보다 수익이 큰 것이 더 중요 (수익보다 리스크 클 가능성 주의하기)

3) 저가치 물건을 싸게 매수하면 리스크가 커질 수 있다는 점 주의하기

4) 고난을 교훈으로 받아들이고 그 장애물을 뛰어넘는 마인드와 실행력이 중요

(6) 너바나 투자 경험담

1) 투기 (묻지마 투자)

2) 갭투자 : 투자금 작고 매매와 전세가 낮은 것 구매 but 수리비 더 많이 나옴

3) 경매투자 : 1년 5억 수익 형성 but 명도 과정에서 마음 불편

4) 가치투자 : 5억 매매+갭 1.2억으로 매수, 9년 차익 (매매 8.5억, 전세 3.2억), 투자금 회수

(7) 가치투자

1) 잃지 않는 투자 = 싸게 사서 비싸게 팔기 (저평가된 물건을 파악하는 능력 중요)

2) 지금 당장 싸게 사는 것보다 미래 가치 상승 투자하기

PART 4 | 부동산 투자 프로세스 (지역분석~매도)

1. 부동산 투자 원칙 잡기

(1) 시세차익 부동산 투자시 기준점 : 저환수 원리 교집합 투자하기

(2) 시세차익 투자법 : 내 월급 + 저평가 부동산 + 돈이 일하는 시스템 + 1채씩 늘려가기

(3) 직장인 투자자로 10억 버는 법 : 하락장, 투자실력, 투자금 (종잣돈, 레버리지), 인내 (부자마인드)

2. 임장지역 선정하기

(1) 실거주 : 내가 사는 곳 & 내 예산에 맞는 지역

(2) 투자 : 내가 아는 곳부터 > 서울 상급지 > 지방 광역시

(3) 비교평가시 비슷한 지역 볼 줄 알아야 함

3. 임장 프로세스 (계획)

(1) 임장 지역 : 그림 참고

(2) 사전 임장시 체크 사항 : 가치분석 중요

1) 위치 (네이버지도, 다음지도)

2) 월부 지역분석 보고서, 아파트 수익률 보고서

3) 입지 분석 (인구, 직장, 교통, 학군, 환경)

4) 인근 시세 지도 (평당 가격) : 호갱노노

5) 인구규모 (통계청), 인구이동, 향후 공급물량 (부동산지인)

6) 도시기본계획 (호재, 악재)

7) 과거 전고점 및 전저점 (10년 내)

8) 월부 지역 분석 강의 (임장 전후)

(3) 분위기 임장 : 필수 어플 (네이버 부동산, 호갱노노, 녹음기, 카메라, 에버노트)

(4) 매물 임장

1) 전화임장하는 법 (네이버)

2) 반드시 3군데 이상 부동산에 연락하기

3) 전세가는 보수적으로 판단

4) 약속은 한군데와 진행하기

5) 초보자 : 녹음 확인하기

4. 중개인과 약속 잡는 법

(1) 전화임장 (투자자, 매매가, 전세가) : 공실 제일 좋음

(2) 현장방문 브리핑 듣기 (30분전 도착)

(3) 매물보기 (현장사진촬영, 수리비)

(4) 당일날 매수 금지 (급매여부 파악하기 : 1층 가격과 비슷한지 비교)

(5) 임장보고서 현장에서 작성 (입지요소)

(6) 부동산에서 연락오면 적정가 파악 후 매수

(7) 매물 순위 : 공실 (인테리어 통해 세입자 빼기 좋음) > 세안고 > 집주인 거주

5. 임장보고서 (지역, 매물분석)

(1) 피터린치 : 각 기업분석하지 않고 주식투자하는 건 투기다

(2) 너바나 : 투자대상의 입지와 가치분석없이 부동산 투자하는 건 투기다

6. 부동산 투자 단계

(1) 전세 잘 빼는 법

1) 투자자 몰리는 지역 & 시기는 피하기

2) 경쟁력 있는 인테리어

3) 경쟁력 있는 가격

4) 전세 안나갈 때 대처법

5) D-2개월이 중요

6) 내 물건은 1등 물건인가?

(2) 역전세 대비하는 법

1) 입주물량 데이터 확인 (부동산 지인)

2) 대량 공급 전 재계약 시도 (계약기간)

3) 현세입자와 재계약 best (전세금 → 이자 지급)

4) 부동산에 내놓는 법 (많이, 자주)

5) 투자금 줄이기 전세금 욕심 = 리스크

6) 리스크 대비 (마통), 전세금 상승 5%

7) 힘들 땐 존버

(3) 계약시 넣어야 할 조건

1) 매매 특약 사항

① 계약금 5%, 중도금 = 전세 계약금

② 임차인과의 계약에 적극 협조

③ 점유자 : 새 임차인과 협의 후 이사일 결정

2) 임대차 특약 사항

① 동물 반입 금지

② 임대인 수선 : 전기수도가스 등

③ 임차인 수선 : 소모품

④ 연장계약시 반드시 기재 : 계약기간 내 이사시 임차인 중개수수료 부담

(4) 법무비 견적서 보는 법

1) 법무비 고정 구성요소 : 취등록세, 교육세, 인지대, 등기증지

2) 법무비 변동 구성요소 : 법무비 보수액, 제증명료

(5) 중개수수료 계산방법

1) 중개수수료 = 부가세 지불대상

2) 매매와 전세 동시 진행시 : 중개수수료는 한쪽만 받아야 함

3) 중개수수료 지급 시기

(6) 임대시 수리하는 법

1) 임대시 수리 기준 : 도배, 페인트, 장판, 조명, 싱크대 (신발장), 타일 (화장실, 주방)

2) 예산 : 개별도급 vs 전체도급

3) 이사 전후 수리일정 & 인테리어 참고사이트 : 그림 참고

4) 주의사항 : 인테리어 업자 = 거래처, 선수금 과도한 곳 비추, 잔금은 꼭 하자 완료 후 지급

(7) 매도 기준

1) 가치있는 물건인가?

2) 리스크 감당 가능한가?

3) 대체 물건 투자해서 더 큰 수익 가능한가?

4) 무릎에 사서 어깨에 판다 (수익률 200%)

5) 좋은 물건 평생 보유 OK (시스템)

(8) 수익 높이는 법

1) 향후 10억 이상 벌어갈 투자 능력

2) 인내심 (투자시장 & 물건가치) : NOT 완벽주의 BUT 완료주의

(9) 자금 마련 방법

1) 매달 흑자 구조 중요

2) 무이자 대출 (전세금)

3) 주거비 최소화 : 30억 달성 이전 20평대, 30억 달성 후 30평대 (너바나 경험)

4) 유용한 어플 : 그림 참고

5) 투자사례 : 그림 참고

(10) 부동산 세금 대응하는 법 : 그림 참고

PART 5 | 행복한 투자자 되는 법 (수신)

1. 부자 마인드 (수신)

(1) 비용보다 편익을 원칙으로 투자

(2) 무언가를 채우는 것보다 스스로 가진 것을 되돌아 보는 게 행복

2. 직장과 투자를 병행하는 법 (제가) : 수신 제가 치국 평천하 (그림 참고)

3. 노후준비 & 투자 : 선택 아닌 필수

4. 리스크를 지려고 하지 않는 게 가장 큰 리스크

5. 꿈을 그리는 사람은 언젠가 그 꿈을 닮아간다 (by 앙드레 말로)

PART 6 | 총평

1. 부린이 1학년에서 3학년으로 3개월 단기간에 급성장한 느낌 ㅎㅎ

2. 강의와 과제완수 목표로 한동안 잠재웠던 열정을 후회없이 불태웠음

3. 내마기와 내마중 때는 진짜 부동산에 미친 2달이었고 열반기초 때는 릴렉스한 느낌

4. 월부를 통해 임장을 처음 경험했지만 힘든만큼 재미있다는 자아 발견

5. 거주안정성보다 자산증식을 희망하는 자아 발견

6. 강의와 강사와의 모임을 통해 내집마련 목표가 투자로 바뀌게 된 계기

7. 같은 목표를 가진 좋은 인연들을 통해 서로 동기부여하고 응원하는 환경이 매력적

8. 내 선택에 후회없이 최선을 다했던 시간에 감사 & 포기하지 않고 노력한 자신에게 칭찬

9. 과제 완수를 통해 어떤 고난이든 포기하지 않으면 뭐든 해낼 수 있다는 학습효능감 느낌

10. 월부커리큘럼 통해 월부학교와 월부튜터 수강하는 이유가 공감되어 수강 희망 꿈틀

11. 내가 자주 만나는 지인 TOP 수준 = 내가 성취할 수 있는 가장 높은 수준

12. 항상 배우고 성장하는 환경에 노출시키고 받은 걸 베풀 수 있는 GIVER로 성장 목표

13. 최소 원금 보존은 가능할 확신이 있다면 1호기 (씨앗) 고고 !!! (No pain, No gain)

14. 실제 수익은 2호기 이상부터 시스템 구축을 통해 자산 증식 (열매) 가능하다는 사실 명심하기

15. 남들보다 늦게 시작했다고 한탄하기보다 늦은만큼 몇 배로 더 꾸준히 노력하기

16. 부자가 되는 길은 수많은 우여곡절과 고난을 극복하며 성장해간다는 걸 명심하기

17. 단기간이 아닌 10년 이후 수익을 냈다면 좋은 투자이다. 조바심 금물, 추격매수 금지

18. 아무것도 하지 않으면 아무 일도 일어나지 않는다

19. 배운만큼 실천하고 베풀 수 있는 GIVER로 성장할 것을 다짐 :)

20. 단기간 성장하는데 많은 도움과 응원을 주신 모든 인연들에게 진심으로 쌩유 ♥

PART 7 | 2024년 해야 할 일

1. 블로그 정리 (후기, 칼럼, 독서, 기사 등)

2. 나만의 목실감 플랜 & 임장보고서 만들기

3. 앞마당 지역구 3개 만들기 (송파구, 강동구, 광진구)

4. 시세파악 & 비교평가지역 늘리고 마침표 반복하기

5. 임장보고서 10개 작성하기 (매주 1개, 직주근접+확장, 시야 넓히기)

6. 매주 임장하기 (주중 1회, 주말 1회, 부동산 문의)

7. 올해 월부 강의 5개 (내마기, 내마중, 열기, 실준, 서투) 완강 & 복습 & 과제완수

PART 8 | 2025년 해야 할 일

1. 실전반, 월부학교 수강하기

2. 앞마당 1달에 1개 만들기

3. 임장보고서 1주일에 1개 작성하기

4. 1호기 계약하기

5. 전월세 (실거주, 상가) 알아보기

★ 4강 1회독 100% & 2회독 200% 완강 ★