열반스쿨 기초반 80기 21조 언더독 _ 4강 후기

*수익률보고서 과제 후기

ex)평촌 더샵 센트럴 시티

평촌역과 범계역을 끼고 있고, 범계역이 좀 더 좋다는 평가가 있다.

*직장을 평가할 때 : 내가 거주하는 지역에서 30분 ~1시간 이내에 출퇴근 할 수 있는 곳이 얼마나 많은지를 파악해야 한다.

즉, 해당 시 전체를 범위로 종사자수를 확인해야 하고, 또한 인근에 주요 직장 단지와의 거리가 어느정도 되는지 평가하는 것이 중요하다. 

*교통 : 3개의 업무지구에 1시간 이내 갈 수 있는 곳은 좋은 곳이다. 또한 평촌은 입지독점성이 있다. 주변에 대체할만한 택지지구가 많지 않다. 

*학군 : 학군은 95%이면 전국에서 알아주는 곳, 90%이상이면 지역 내 좋은 학교, 85%이면 학군이 좋은 지역에서는 평균, 학군이 안좋은 지역 안에서는 상위 학교 수준임. 80%미만은 학군이 좋은 곳은 아니다.

*환경(편의시설) : 10분이내에 갈 수 있는 백화점이 있는 것이 중요.

*공급 : 입주물량 확인 → 물량이 많은 상태면 전세가에 영향을 줄 수 밖에 없기 때문에 투자를 하고자 한다면, 전세 빼는 것을 고민을 해야한다. 300세대 정도는 큰 영향을 주진 않을 것. 평촌의 경우 24년도는 입주물량이 많고, 25년 부터는 입주세대수가 적기 때문에 올해 말 정도에 보는 것이 더 좋을 것 이다. 이 지역은 주변의 수요가 충분히 있기 때문에 어느정도 전세물량이 소화가 되면 전세가가 급격하게 올라가게 된다. → 즉 전세 뺄 때 입주물량이 많은 시기를 제외하고 만기일을 입주물량 소화 된 이후로 계약한다면 전세금 상승 될 확률 높다.

22년 말~23년 초 : 다음 상승장에서 가장 저렴한 가격 수준이지 않을까?..

부동산 시작은 바닥에서 시작해서 이전 상승장의 허리, 꼭대기라고 할때 다음번 시장의 바닥은 종전 시장의 허리일 확률이 높다!! 

수익류 저점계산을 할 때 : 22년말~23년 초 때의 가격을 저점으로 계산을 해야지 맞을 것!

저점대비 -30%이상 빠진 상태 → 해당 아파트 가치 있다고 판단

저평가 : 비슷한 가격인데 더 가치 있는 것 or 비슷한 가치인데 좀 더 저렴한 것을 고르는 것임 or 전고점대비 20~30%빠진곳은 저평가 된 거이라고 판단할 수 있다.

*환금성 : 세대수가 300세대 미만일 때는 환금성이 낮다. 1000세대 이상의 5층 정도면 환금성 괜찮다.

*수익률 : 보는 아파트가 다시 전고점을 간다면 수익률이 얼마인지 계산해봐야 한다. ‘가치가 있다’라는 것은 시간이 지나면

전고점을 넘을 수 있냐 없냐를 판단 하는 것이다. 이 물건은 전고점을 넘을 수 있다고 판단.

*원금보존 : 적정전세가율 대비 낮은 수준이면 다소 위험

*리스크 대비 : 잔금을 칠 수 있는 상황인지 파악

#일산동구 킨텐스원시티

일산의 대장아파트 중에 하나이다. 지역을 큰 그림에서 바라보고 해당 단지가 어디에 있는지 고민하는 것이 중요하다.

*종사자수  :지역 전체적으로 파악하는 것이 더 좋다. 주변 1시간 이내 출퇴근 가능한 직장 지역들의 인구대비 종자사 비율, 월소득 및 직장등급 등 주변 지역을 같이 파악하는 것이 더 좋다.

*공급 : 일산이 있다면 일산 동구만 보는 것이 아니라 전체를 보는 것이 맞고, 서울의 서북쪽인 은평구쪽도 같이 보는게 좋을 것이고 은평쪽이 입주물량이 터지면 일산은 직격탄을 맞는다. 즉, 주변 상급지의 입주물량이 터지면 직격탄을 맞는다.그래서 상급지 입주물량을 같이 체크하는 것이 중요하다.

가치평가(앞으로 올라갈 곳인지 파악) and 저환수원리(투자를 해야할지 말아야할지 결정하는 것)을 꼭 해야한다.

*그렇다면 사례 1) 평촌 매매 12.1억 vs 2)일산동구 매매  12.4억의 가치평가한다면?

교통이 평촌이 일산동구보다 좋다.(비슷한 가격인데??)

주변 환경은 평촌이 더 소득이 높다.

다양한 감안 시 평촌이 더 상급지가 맞기 때문에 같은 가격이니 평촌을 사는 게 맞다. 이렇듯 비교평가가 중요

*투자자의 관점에서는 임장보고서를 작성하게 된다. 만약 내집마련을 고민한다면 임장보고서까진 아니더라도 수익률보고서까지만 잘 작성하더라도 큰 의미가 있을 것이다.

*하락장에서 엄청 많이 보이는 현상 : 가치가 왜곡되는 현상. 가치가 더 있지만 가격이 비슷하거나 저렴한 상황이 발생한다.

*부동산의 가격은 가치에 귀결한다. 부동산의 가치 = 수요 + 공급에 따라 판단한다. 

 부동산의 매매가격 = 토지 + 건물로 이뤄진다. 아파트의 건물 가치는 하락한다. 토지 가치는 올라간다. 그렇다면 매매가겨은 떨어질까? 올라갈까?

건물 => 평단가를 1000만원으로 감안. 감가상각을 20년으로 계산. 30평짜리느 매년 15백만원정도 가치가 떨어져진다고 볼 수 있다. 즉 땅은 부동산의 가치에 따르기 때문에 입지평가가 중요한 것이다. 

*하락장은 실거주자가 갈아타기 한번으로  인생을 역전할 수 있는 기회이며, 지금 우리는 그 시기에 있다.

*추천도서 

아주 작은 반복의 힘 

가장 단순하고 쉬운 것부터 습관을 만들도록 시작하라.

한다 → 꾸준히 한다 → 습관을 형성 → 열심히 한다(처음부터 열심히 하려고 하면 대부분 포기한다.)

데일카네기 일간관계론

왜 전문가들의 전망이 매번 틀릴까? 미래를 예측하는 것은 불가능하다. 시장에 대응하는 것이 더 중요하다.

사람이 할 수 있는 것과 없는 것, 내가 할 수 있는 것과 없는 것을 구분할 줄 알아야 한다.

하지말아야할 것을 안하는 것이 중요. 그게 바로 전망이다. 내가 할 수 있는 것은 하락장과 상승장일 때 어떻게 수익을

낼 수 있는지 아는 것이 중요하다.

원금보존이란 미래가치를 봤을 때 지금 떨어진다고 해서 원금보존이 안된 것이 아니라, 향후 미래에 올라서 수익이 날 것이라는 것이 확실하면 그게 원금보존 된 것이다. → 내 물건의 가치를 믿어야 한다!

전문가로부터 시장 전망을 듣는 것은 시간낭비다. 즉, 더떨어질 것을 기다리거나  하는 것은 의미가 없다. 상승과 하락에 대한 대응을 할 뿐이다.

전고점을 넘은 지역보다는 차가운 시장을 매수하는 것이 낫다. 가치 있는 시장이라면 충분히 무릎이하라면 적극 매수

공급이 향후 부족한 지역에서 전고점 대비 -20%가 하락했다면 적극 매수 -30%라면 전세가 상관없이 반드시 살 것

오른 것을 보지말고, 남들이 안쳐다보는 것을 봐야 한다. 반대로 생각하는 것이 정말 중요하다!

투자금이 1.5억 이상이라면 수도권 또는 서울을 투자 할 수 있다. 1억 이하라면 지방 투자(광역시 또는 인구 50만 이상 지방)

파도이론 : 서울 부동산의 양극화는 말도 안된다. 아직 안 오른 것일 뿐이다. 아직 덜 오른 곳 위주로 임장을 가고 투자하는 것이 중요하다. 

부동산 상승순서 : 청약→재건축,재개발→신축→구축

 강남서초 →송파→판교→분당→수지→영통→동탄

오르는 시간이 오래 걸릴 뿐이지, 비싼 곳 들이 오르면 다른 지역들도 오르게 되어 있다.

이미 오른 지역은 그냥 쿨하게 보내주자. 안 오른 지역을 보고 투자하면 된다!

대출규제 : 대출 규제 때문에 투자를 할지 말지는 결정하지 않는다. 

대출 규제는 시장에 영향을 줄 때도 있고, 안 줄 때고 있다. 준다고 하면 진짜 기회라 생각하고 적극 투자!

안준다고 하면 원래대로 그냥 투자 하면 되는 것이다.

지금 시장은 영향을 받고 있는 것으로 보인다. 이럴 때 시장에 나온 매물을 급매를 쳐서 매수하는 것! 가격 네고 안되면 말고~

• 지금 투자할 지역 찾는법(사이클)

영끌에는 2가지가 있다. 1)매매가 대비 대출금액이 너무 많을 때 2)내가 원리금이 상승해도 감당할 수 없을 때

긴 시간으로 봤을 때, 금리는 낮아질 확률이 높다. 

똘똘한 한채 전략은 초보에게 가장 좋은 전략 : 장기간 가져갈 수 있다면 좋은 전략

다만, 투자자로서 3~5년을 본다면 애매한 전략이다. 즉 실거주자는 똘똘한 한채 보유해도 된다.

단, 오랜 하락장을 견딜 수 있는 사람이며 종자돈이 많은 사람이 할 수 있는 것이 똘똘한 한채이다.

좋은투자 : 가치있는 물건을 저평가된 가격에 사는 것. 나는 가치 있는 물건을 판단할 수 있는가?

저평가 평가하기 위해서는 앞마당이 2개 이상이어야 한다. → 임장보고서를 써야한다. 임장한 지역의 가치와

매물의 저환수원리 투자가능 여부를 따져서 정리한 보고서가 임장보고서이다. 이를 쓰기 위해서는

매물을 봐야하고, 지역분석을 해야 한다. 임보를 쓴 매물 2개 중에 가치판단을 했을 때 좋은 매물을 선택하는 것이 

비교,가치평가이다.

가치를 판단하지 못하고, 비교평가(저평가)도 하지 못한다면 투자해서는 안된다.

가치는 판단할 수 있다면 우량주 투자(좋은 것)하면 된다.

투자자는 2가지 : 1)성장가치주 2)담배꽁초 투자자

성장가치주 : 남들도 사고 싶어하는 물건을 저평가 된 가격으로 사는 것(강남1시간 이내 아파트를 담들보다 저평가 된 가격에 사는 것)

담배꽁초투자자 : 가치는 있지만, 수요가 없는데 그걸 싸게 사는 투자가 ‘담배꽁초투자’이다. (ex: 지방투자)

→ 장기간 투자하면 메리트 없지만, 오래가져가긴 어렵지만 사이클상 확실하게 무릎이하이고, 수도권 처럼은 아니지만 수익을 낼 수는 있을 경우 하는 투자.

저평가를 하려면 적어도 5~10개는 만들어야 한다.

월부의 방식 : 저평가 + 가치가 있는 아파트 . 즉, 가치투자 이다!

가치를 판단하는 방법 

가치 부동산판단? 수요가 많고 독점인 곳!수요와 공급에 따라 가치가 판단된다.(입지평가:교통직장학군환경공급)

언제가 좋은 타이밍인가? 투자는 타이밍이 중요하다.

부동산에도 4계절이 있다. 지금 더운 날씨인데 내일 바로 영하의 날씨가 될 수는 없다. 부동산도 이렇듯 급작스럽게 움직이는 것이 아니라 천천히 움직인다. 겨울에 가까워 진다면 무릎이하일 것이고, 여름일 때(매매가가 높을 때)는 어깨 이상일 것이다.

즉, 부동산 시장이 여름일 때에는 조심해야 할 것이며, 겨울일 때는 집중해야 봐야할 타이밍 인 것이다. 

매매 + 전세 그래프를 보면 계절을 알 수 있다. 

봄 : 매매+ 전세 +, 여름 : 매매 + 전세 0, 가을 : 매매 (-) 전세 0 or (-), 겨울 : 매매 0 or (-) 전세 +

가을과 겨울을 비교하면, 전세가가 빠지면 가을이고, 전세가가 오르면 겨울이다.

그럼 우리는 어느시기가 좋은가? 늦겨울, 봄, 초여름때가 투자하기 좋은 타이밍이다. 

반대로 여름 끝자락과 가을 초에는 투자를 조심해야 한다. 

 *부동산은 사면 2년은 가지고 있어야 한다. 양도세 때문에. 즉 여름에 사게되면 2년을 보유하게 되면 가을을 맞게 된다.

  즉, 여름이 오기 전에 일찍 사야 한다. 

지금 현재, 대부분 지역은 겨울이나 봄인 지역이 많다.

부동산은 실수요자들이 중요하다. 즉 해당 부동산의 실수요자들이 고소득자인 자들이 받쳐주는 지역이라고 한다면, 전세수요가 매매수요를 잘 부추긴다. 겨울에는 전세가가 올라가게 되고 매매는 하락하게 되니까 보통의 사람들은 매매로 잃고 싶지 않기 때문에 전세를 살고 싶어한다. 그 이후, 시간이 흐르면 전세가 오르니깐 매매가도 같이 상승하게 되고 매매와 전세의 갭이 작아지게 되니 매매로 갈아타려는 수요가 많아지게 된다. 

지금 전국 대부분이 저평가 구간이다.

그럼 언제살까? -20~30% 조정이 올때 / 저환수원리 그물에 걸리면 / 잘 샀으면 버텨야 한다.

투자는 감정에 따르지 않고, 원칙에 따라야 한다.

가치를 보고! 가격이 가치 대비 저평가 된지를 봐야 한다.

**중요 : 가치와 함께 타이밍(싸이클)을 같이 봐야 한다(봄,여름,가을,겨울을 판단 → 무릎이하인지 판단하는 것)

**가치가 있는 지역이더라도 가격이 많이 높으면 조심해야 한다.

저평가를 평가하는 방법

비교평가(임장보고서 작성(저환수원리) → 매물 간 비교를 통해 싸지 비싼지를 판단하는 것)

내집마련 실거주 vs 전월세 투자먼저

내집마련

편익 : 주거안정성, 세금 비과세 , 전세금 상승걱정 없음.  / 비용 : 투자금이 묶인다, 투자금을 모으기 힘들다.

전월세 투자먼저

편익 : 투자금 확보 용이 / 비용 : 주거안정성이 떨어진다, 전세금 또는 월세 상승 고민(다만, 투자했다면 내 투자물건에서 올린 전세금 해지) 

부동산

1) 시세차익형 : 매매가 변동이 중요

부동산은 기본적으로 시세차익이 압도적으로 중요하다!

시세차익형 부동산의 본질  : 낮은 가격에 사서 오를 때까지 기다리는 투자법

주거용부동산 투자 순위 : 아파트 > 빌라 > 오피스텔 > 다가구 원름 > 단독주택

아파트 

원금보존:적정전세가율이어야 하고, 입지독점성이 있어야 하고, 입주물량이 적어야 함

환금성:300세대 이상, 로얄층

수익성: 아파트는 수익성이 높다.

리스크: 상대적으로 낮다.

빌라 : 원금보존은 가능, 환금성이 안좋다, 수익성은 아파트가 될 수 있는 빌라가 좋다(재개발에서 관리처분인가 이후인 것. 그렇지 않은 빌라는 절대 보면 안된다! 환금성이 문제이기 때문에), 유지보수가 많다.

오피스텔 : 원금보존- 서울이나 역세권에 있는 경우는 가능하지만, 입지독점성이 없으면 원금보존 안된다.(오피스텔 주변에 원룸이 많고, 대체제가 많으면 입지독점성이 없기에 원금보존 어렵다), 환금성 안좋다. 환금성은 너무나중요하다! 마치 주식의 상장폐지와 같다.

다가구(원룸) : 입지독점서이 없다면 가겨이 하락한다.

단독주택 : 입지독점서이 없다면 가겨이 하락한다.

투자 후 5년 ~ 10년을 기다린다.

1.투기 = 묻지마 투자자

투자에 있어서 가장 중요한 것 중 하나는 ‘복기’하는 것이 중요하다.(경험담을 쓰는것) . 회고를 해야지 다음에 실수하지 않는다.

투기는 투자원칙이 없다. 

2.갭투자 : 매전갭이 작은 것만 투자하려는 생각은 잘못 된 것이다.

초보투자자들이 반드시 알고 가져가야 할 것이 원금보존이다. 좀더 실력이 쌓이면 원금보존에 수익이 나는 투자를 하는 것

환금성이 엄청 중요하다! 갭이 작은 것보다 수익이 크게 나는게 훨씬 중요하다.

3.경매투자

4.가치투자

분당파크타운1차

지금당장 싼 걸 사는 거보다, 미래가치가 있는 걸 좀 더 싼 가격에 사는 것이 중요하다.

가치투자 = 잃지않는투자, 싸게 사서 비싸게 판다

싸게(저평가 판단능력) 사서(행동) 비싸게(미래가치가 있는 것을 판단하는 능력) 판다(매도를 할 타이밍을 알아야 한다 + 환금성)의 의미 

= 내가 싸다는 것을 알아야 한다. 

진짜 부자의 의미 : 자산을 모아야 한다. 사고팔고를 반복하는 것을 옳지 못하다. 자산은 모아 가는 것이다. 고민을 너무 많이해서도 안된다. 무조건 행동 해야 한다. 1년 안에 1채씩 꼭 한다고 생각!

*부동산 투자의 단계

부동산 투자 원칙잡기(저환수원리 등) >임장지역선정하기>지역분석>사전임장 시 체크사항>중개인과 약속잡는 법>임장하는 법

>임장보고서(지역,매물분석)>저평가찾기(비교평가)>매매(매수)>보유 및 관리>매도시기 정하는 법

*임장프로세스(계획)

임장지역선정(실거주자는 자기가 잘 아는 지역 또는 가진 투자금으로 투자 가능한 지역 / 투자자는 자기가 잘 아는 지역[내가 잘 아는 지역을 가야 행동하게 된다], 서울 상급지 즉 중심지를 가봐야 한다(지방 : 광역시, 서울 : 중구종로, 여의도, 강남)>사전 임장(사전임장 가기 전에는 그 지역의 지역분석을 먼저하는게 중요(직장 교통 학군 환경 공급 등[수익률보고서 시 판단기준])>분위기 임장(한번 지역을 걸어서 쭉 돌아본다. 지역 내 거주환경, 지역 분위기를 보고 간다)>매물 임장

→ 임장은 2명이 가장 좋다. 부사님과 대화할 때는 메모는  no! (공부하러 온 줄안다..) 녹음한 거 듣는 방식으로

어디부터 임장가야할지? 임장지역 찾기!

군포(산본), 수원, 광명, 고양(일산), 남양주, 화성(동탄), 김포, 안양(평촌), 하남시, 도봉구, 노원구, 성북구, 구로구, 중랑구, 강북구, 은평구,

인천 연수구, 인천 남동구, 인천 계양구, 인천 부평구, 인청 서구, 광주, 대구, 부산, 대전, 세종

사전임장 시 체크사항

+위치(네이버지도, 다음지도)

+월부 지역분석 보고서, 아파트 수익률 보고서

+입지분석(인구, 직장, 교통, 학군, 환경)→ 지방은 인구가 중요

+인근시세지도(평당가격)-호갱노노

+인구규모(통계청), 인구이동, 향후 공급물량(부동산지인)

+도시기본계획(호재,악재)

+과거 전고점 및 전저점(10년 내)

+월부 지역 분석 강의(임장전, 임장후)

*필수어플 

네이버부동산 : 매물이 잘 나와있다. 매매 또는 전세의 현 시세(매매 최저가  and 전세 최고가 확인 가능)

호갱노노 : 전체적 시세파악

좋은녹음기 : 녹음기 앱

좋은카메라

에버노트 또는 노션 : 임장가서 정리하는 것

*중개인과 약속 잡는 법

1. 전화임장하는 법(네이버) : 핸드폰을 들고 이어폰을 낀다. 전화해서 물어본다. 무슨아파트 몇동 몇호 매물 있냐? 화면을 보면서 해야 하니까

2. 반드시 3군데 이상의 중개사무실에 연락하라.(매수자, 매도자, 임차인 컨셉으로 연락)

    

   1)매도자 컨셉 : 연락하게 되면 보통 시세보다 싸게 불러준다. 그 가격이 중요한 것이 바로 급매로 후려칠 수 있는 가격!, 매도자로 전세가를 물어보는 것도 좋다. 부사님들은 매매를 빨리 하고 싶어하기 때문에 매도자입장에서 전세를 물어보면 전세가도 싸게 이야기 한다(그래야 매수자 찾기도 쉽고 거래가 빨리 되기 때문에) 

      2)매수자 컨셉 : 매매가격을 높게 말해준다.

      3)임차인 컨셉 : 전세가와 매물개수를 정확하게 파악할 수 있다. 임차인으로 이야기 해야 부동산에서 

                                정확한 전세가 등 매물을 알려준다.

      *중개사무실과 연락할 때 투자자임을 밝힌다. 다만, 투자자임을 싫어하는 부동산은 절대 현장 방문하면 안된다. 

        실수 1 : 중개사무실 사장의 반응에 실망할 필요 없다. 그곳 말고 다른 중개사무실 가면 되는 것! 

                    상처받지 말아라

                2 : 전세가를 높게 생각하려 한다. (전세가를 보수적으로 판단해야 한다.)

3. 전세가는 보수적으로 판단

4. 약속은 한군데와 진행하라(단지 당 1곳의 부동산과 하면 된다)

5. 녹음한 거 들어봐라(초보)

( ex :  강남, 송파, 판교, 분당, 수지.. → 어느지역은 올랐는데 어느지역은 잠잠한 곳이 있다. 비슷한 입지인 수지와 평촌의 경우 둘 중 한 곳이 잠잠할 때가 있다. 이럴 때가 비교평가하고 기회일 수 있다.)

*부동산 방문 진행사항

1)전화임장 : 투자자, 매매가, 전세가

  *질문 : +집주인이 사는 집인지 질문 

            →공실이 가장 좋다.(시장이 바닥일 때 공실인 경우가 많다, 계약금과 중도금 좀 넣으면 

                인테리어를 먼저 할 수 있다, 새로운 세입자 구하기가 쉬워진다.)

                두번째는 월세가 좋다. (중도금을 내주고 내보낼 수 있고, 인테리어 맡기고 새로운 세입자 

                                                   오기 전에 수리기간 가질 수 있다.)

                세번째는 전세가 좋다. (전세가가 낮은물건의 경우 전세금 빼주고, 수리할 수 있기 때문에)

                마지막으로 집주인이 사는게 가장 안 좋다.(집주인은 본인이 다 돈 받아야 나갈 수 있기 때문에 

                                                                                  수리 기간 확보가 어렵다)

                * 20년 이상 된 집은 인테리어를 해야한다. 인테리어 기간을 확보하는 것이 중요               

               *전세껴서 투자하고자 하는데, 수리해서 전세 놓으면 얼마정도에 나갈지 질문(투자자임을 밝힘)

               *현재 전세 매물(경쟁 매물)이 몇개 정도 있는지 질문

                (전세 매물이 많다면, 잘못하다가 잔금칠 수도 있겠다라는 것을 파악할 수 있다)

2)현장방문 브리핑 듣기(30분전 도착)

3)준비된 물건 보기(현장사진촬영 및 수리비)

4)당일날 매수 금지(급매 판단하는 법 : 평층인데 가격이 1층 가격인 것은 급매! 인테리어가 비슷한 상태(1층이 수리가 안되어 있는 경우)에서 평층인데 1층 가격이면 싼 것! 다만, 1층은 올 수리가 되어 있다면 1층이 더 비싼 경우도 있으니 상태가 비슷한 경우에 해당)

5)임장보고서 현장에서 작성(바로 사지 말기, 입지요소) → 당일날 쓰는 것이 중요

6)부동산에서 연락오면 적정가 파악 후 매수(옆단지와 고민하고 있다고 하면, 옆단지의 단점에 대해 잘 알고 있으니 다 말해줄 것이다.)

*임장보고서 작성방법

1)해당 구(임장지역)현황 (나무위키 통해서 해당 구 검색 및 확인 / 행정구역, 인구현황, 인구이동현황(이동현황 파악이 중요하다. 인구인동 유입이 많이 되는 지역이 해당 지역의 상급지일 확률이 높은데, 그 지역에 입주물량이 터지면 영향을 크게 받을 수 있는 것도 판단할 수 있다 / 소득수준도 파악하는 것이 중요하다. 그지역에서 가장 잘 사는 곳이 어디인지 파악)2)상위계획 및 관련계획 3)입지결정요서 4)동별특징/시세체크/둘러보기 5)투자기준 점검 및 투자대상 선정 6)투자대상 비교평가하기 7)느낀점 및 질무사항

*전세 잘 빼는 법(전세를 잘 빼는 것이 엄청 중요하다)

1)투자자 몰리는 지역, 시기는 피하라 : 전세 매물이 많은 지역은 잔금칠 수도 있다는 걸 생각해야한다.

2)경쟁력 있는 인테리어 : 가격이 싼 곳보다 인테리어가 잘 된 곳을 선호하기도 한다.

3)경쟁력 있는 가격

4)전세 안나갈 때 대처법

ex:10월 말이 잔금이면 2개월 전인 8월말 기준으로 -+1주안에 전세가 빠져야 한다. 일단 부동산 통해 확인한 잘빠지는 전세(보수적 가격)로

     기준일 2주 전에 매물을 내고, 기준일 1주 전까지 안나간다하면 바로 가격을 낮춘다. 왜냐면 -+1주일 이내에 빼야하기 때문에. 만약 9월 중순이 넘어가는 시기 정도 된다면 잔금 준비를 해야한다.

5)d-2개월이 중요

6)내물건은 1등 물건인지 알아야 함(내놓은 전세가가 안빠진다하면 주변인에게 부동산에 전세가 알아보는 전화 부탁해서 내가 가격을 고집하고 있는 것이 아닌지 상태를 파악하는 것이 중요)

*역전세 대비하는 법

1)입주물량 데이터 확인(부동산 지인) : 2년 뒤에(전세 만기시) 입주물량 확인

2)대량 공급 전 재계약 시도(계약기간) : 만기 때 입주물량이 많은 상황일 경우

3)현세입자와 재계약이 best(전세금 → 이자지급)

4)부동산에 내놓는 법(많이, 자주)

5)투자금 줄이기 전세금 욕심 = 향후 고통

6)리스크 대비(마통), 전세금 상승은 5%

7)겨울을 피하는 방법은 없다. 버티는 것

*계약 시 넣어야 할 조건

1)매매특약사항

• 계약금 5%, 중도금은 전세 계약금
• 임차인과의 계약에 적극 협조
• 점유자는 새로운 임차인과 협의하여 이사일을 정한다.(이사일을 고정하면 안된다. 만약 10월 말일로 이사일을 고정하면, 그날에 들어올 수 있는 새 임차인만 구할 수 있게 되기 때문에. 예를 들어 10월말이 이상일로 되어 있었는데, 6월 말에 세입자가 나간다고 하는 경우 4개월전부터 집구하려하는 사람은 없는데 그 사이에 새로운 투자자들이 들어오는 경우  전세물량이 없었는데 많아지게 되고 그렇게 되면 세입자 구하기 어려워 진다)

2)임대차 특약사항

• 동물 반입 금지
• 전기수도가스 등은 임대인이 수선
• 소모품은 임차인이 수선
• 계약기간 내 이사 시 임차인이 중개수수료 부담 (연장계약시 반드시 기재)/ 연장계약할 때 이 특약을 안 넣으면 임대인이 수수료 부담해야함

*법무비 견적서 보는 법(법무톡 이라는 앱으로 확인)

꼭 들어가야 하는 법무비 구성요소(매매)

취등록세, 교육세 : 법정세율(1~12%)

인지대 : 15만원(1~10억), 35만원(10억 초과)

등기증지 : 1.5만원

변동되는 법무비 구성요소

법무비보수액(누진액, 부가세), 제증명료

국민주택채권:시가표준액x매입률x할인율(매입률(2.6억이상) 특별시 및 광역시 : 2.6%, 기타지역 2.1% / 할인율 : 1.72%)

*법무톡으로 비용 계산해보고 부동산 사장님이 아시는 법무사로 하되 해당 금액으로 맞춰달라고 요청할 것

중개수수료 계산방법 (Q&A)

1. 중개수수료는 부가세 지불 대상이다.
2. 매매와 전세 진행 시 중개수수료는 한 쪽만 받아야 한다.
3. 중개수수료 지급시기(당일 또는 익일 오전에 준다(잔금일), 가끔 진행과정 상 문제가 생기면 중개사가 조율 해줘야 하는데 돈 먼저 주면 신경 잘 안쓸 수 있기 때문에)

*임대시 수리하는 법

임대시 수리 기준 : 도배, 페인트, 장판, 조명, 싱크대(신발장), 타일(화장실, 주방)

(도배, 장판,조명,싱크대는 이사하면서 할 수있지만 도배랑 타일은 당일에 불가)

인테리어 업자 : 숨고에서 리뷰 좋은 사람, 부동산 사장님이 아시는 업체가 좋다

임장 시 현장체크(인테리어 할때 어떻게 하는지)

1.호수 문앞을 찍는다. 2.수리할 곳을 찍는다.(인테리어 할 부분) 

인테리어 참고 사이트 : 레몬테라스, 월부

(주의사항 : 인테리어 업자는 하인 x 거래처 o / 선수금 과도하게 요구하는 곳 x, 잔금은 꼭 하자 완료후 지급)

*매도의 기준

1. 이 물건은 가치가 있는가?
2. 리스크를 감당 가능한가?(역전세를 감당 가능한지)
3. 대체 물건을 투자해서 더 큰 수익을 낼 수 있는가?
4. 무릎에 사서 어깨에 판다(수익률 200%)
5. 좋은 물건은 평생 보유해도 괜찮다(시스템)

*수익 높이는 법

1.그가 인내하는가? 계속 시장에 살아 남아있는가?(투자시장)

2.그가 인내하는가?(물건의 가치를 믿고 버틸 수 있는지)

*자금마련 방법

1.매달 흑자 구조 중요(투자금을 모을 수 있어야 함)

2.무이자대출(전세금)

3.주거비 최소화

투자사례(평촌 무궁화 효성)

투자사례(대전 둔산동 국화신동아)

투자사례(부천 중동) : 싸게 사는게 중요/리스크 관리 중요(전세금 욕심 내면 안된다)/10억달성 = 하락장을 잘 인내한다

투자사례(성동구 왕십리자이) : 가격적정성 : 전고점 대비 -20% 하락 / 원금보전 : 전세가율 70%/입지독점성 : 있음 / 환금성 : 300세대 이상

 / 수익성 : 전고점회복한다면 수익 있음 → 누군가는 주저할 때 누군가는 도전한다. not  완벽주의 but 완료주의

부동산 세금 대응하는 법

양도소득세 : 3주택 이상일 때 조정대상지역이면 세율이 좀 높다. 일반지역은 기본세율 적용(조정대상:서초,강남,송파,용산) 즉 조정대상지역 아니면 양도세 고민할 필요없다.

종합부동산세 : 인당 과세, 과세기준금액 9억원 → 명의를 나누면 절세가 가능하다. 종부세가 걱정이면 직접 계산해봐야 안다.

취득세 :  2주택일 때는 조정지역 일때만 신경쓰면 되고, 비조정지역일 경우 3주택부터 신경 쓰면 된다. 취득세는 가족 합산 된다.

ex 산본 레이만하이어스(대장 apt)

양도세가 걱정이라면? → 비조정대상 지역 투자하면 된다.

종부세 걱정이라면? → 40억 이하로 투자할 것이다 또는 명의를 나눈다.

취득세가 걱정이라면? → 비조정지역 3개까지 투자하면 된다.

투자하는 직장인 : 똘똘한 한채 + 일시적 1가구 2주택 적극 활용

직장인투자자 : 비조정지역 투자 + 40억 이하(명의 분산) + 충분히 싸다면 취득세 내세요(전고점 기준)

부자가 되려는 사람은 편익>비용