관련 강의
[마감임박] 2025 NEW 실전준비반 - 1억 더 오를 아파트 임장, 임장보고서로 찾는 법
월부멘토, 너나위, 권유디, 코크드림, 자음과모음
2강-1
임장보고서 작성하고 투자자로 거듭나는 방법
임장보고서 자체를 잘쓰려고 하지말고 투자를 잘해야 한다. 임장보고서 자체가 목적이 되어서는 안된다. 단지 임보는 투자를 잘하기 위한 도구.
part1 임보를 제대로 써야하는 이유
part2
투자에 꼭 필요한 지역분석(what?:어떤 것을 넣어야 하는지 how?방법을 어떻게 / 어떻게 적용하는 지)
적용하는법을 임장보고서에 꼭 넣어볼 것(투자자로서 어떻게 이 데이터를 활용할지)
- 투자에 꼭 필요한 입지분석
- 투자에 꼭 필요한 시세분석
part3 임보쓰며 투자단지 뽑아내는 방법
part4 초보투자자가 실력 쌓을 수 있는 법
내가 들인 시간과 노력을 믿는다 = 지역과 가격에 대한 통찰력
지역안에서 단지평가 및 비교평가를 하나씩 해나가는 것부터 중요하다.
#가격이 내려온다고 할 때마다 가격이 오른다고 할 때마다 갈피를 못잡고 ‘따라가는 투자’만 하는 이유는 스스로 아파트의 ‘가치’와 ‘가격’을
모르기 때문이다.
#투자할 만한 가치가 있는가? #같은 가격 중 가장 좋은 단지인가? #이가격, 이투자금으로 할 수 있는 최고의 선택인가?
→ 이 질문에 대한 답을 할 수 있어야 하고, 임보 마지막 투자결론에 그에 대한 의견을 써보는 것이 중요.
#전세대출 규제 → 전세대출 수요를 억제 → 전세매물 가격의 하락 → 매매가격의 하락으로 영향(지역의 확대에도 영향)
공급물량은 수도권 전체의 물량을 봐야 한다. 전세가가 하락하면 매매가가 오를 수 없다.(실거주자들이 하락하는 전세가를 보고 전세수요가 많아지기 때문임. / 선호도가 덜하고 안 좋은 것부터 떨어 진다. → 선호도 안 좋은 아파트의 전세가가 떨어진다 = 기회가 오고 있다!)
(ex : 동대문구 답십리 두산)
가격이 상승하지 않고 눌리는 단지들 등장 시작. 나의 노력을 믿어야 한다.
누가 더 아파트를 많이 아는가에 따라 결과는 달라 질 것이다. 지금 어려운 것은 아직 ‘숙달’되지 않아서 그런 것이다.
#300세대 이상 단지 분석
한 달의 목표 : 임보에 들어갈 내용을 알고 행동한다. → 행동을 완수한다/완수를 넘어서 투자와 연결시킨다.
나는 임장보고서만 잘 쓰는 사람이 아닌 투자를 하고, 잘 하는 사람이 된다
내가 투자하는 물건이 있는 지역의 입지는 어떠한가?
투자할 수 있는 지역 중 가장 좋은 지역인가?
내가 투자하는 단지의 입지는 어떠한가?
투자할 수 있는 단지 중 가장 좋은 단지인가?
(지역의 입지로만 투자하는 것이 아니라, 단지 vs 단지로 비교해서 아파트 투자를 해야 한다. 예를 들어 관악구 대장과 동작구 꼴등이랑 비교
했을 때, 동작구가 땅의 가치가 더 좋으니깐 동작구 사야지라고 생각해서는 안된다.)
상승장에는 싼 걸 사야 하고, 지금과 같은 하락장은 좋을 것을 사야 한다.
→ 이 과정을 거쳐야 매수-보유-매도의 결정을 스스로 내릴 수 있다.
2-2강
사전조사
1.지역 개괄 2.입지분석 3.시세분석 → 지역의 가치 및 가격(데이터 해석, 수요확인)
임장하기
1.지역 임장 2.전화 임장 3.매물 임장 → 기준에 맞는 매물 선정 및 정리
투자하기
1.비교평가 2.top3 매물뽑기 3.투자하기 → 비교평가를 통한 투자
(투자하기 단계에 시간을 많이 투자해야 한다. 이 단계가 가장 중요→실준반 과정에 있어 이부분은 꼭 해본다고 생각할 것)
사전임장보고서
1. 지역개괄 (1)인구 2)소득 3)도시계발계획
2. 입지분석(1)직장 2)교통 3)학군 4)환경 5)공급)
3. 시세분석(1)평당가 2)최고가 아파트 3)시세지도)
- 최종임장보고서
4. 투자 결론(1)단지분석 2)비교평가 3)매물검토 및 투자하기)
1.지역분석
STEP 1.지역개괄 : 지도 활용하기 → 지역 위치 및 지역 기능 파악
지도활용 : 지역 위치 및 기능 파악
what?
-나의 조사지역을 위성지도에 표시하고, 주변에 어떤 지역이 있는지를 표시해서 봐야한다. (주변과 비교를 할 수 있게하기 위해 하는 것)
위치적으로 영향을 받을 만한 지역 확인.
-업무지구로의 접근성을 확인(업무지구도 지도에 표시하고 해당 거리도 확인(여의도, 중구, 강남, 구디가디)
→ 해당 지역과 가장 가까운 업무지구를 확인. 임장보고서에 해당 지역은 무슨 업무지구랑 가깝다라는 내용을 기재
-위성지도를 통해 주변 빈땅 유무를 확인 → 항상 주의 깊게 살펴봐야함. 서울은 거의 빈땅이 없지만 경기도.지방은 빈땅이 많다. 해당 빈땅의 지도를 가까이 보면 00택지지구라고 적혀있는 경우가 있는데 이는 아파트가 들어온다는 의미 → 이 경우, 뒤에 도시계발계획 볼때 해당 택지지구 개발이 어떻게 되는지 같이 봐야 한다.→ 투자자에게 중요한 건 그 공급이 언제 들어오는지, 어느정도 규모로 들어오는지를 파악하는 것이 중요. 촉박한 계획인지 장기 계획인지를 도시개발계획을 통해 확인하는 것.
즉, 위치적으로 영향을 받을만한 지역 확인 - 업무지구로의 접근성 확인
주변지역과 비교를 하면서 쓸 수 있어야 한다. 예를 들어 광명의 인구수와 구로구의 인구수 등을 비교할 줄 알아야 한다.
how?
- (ZOOM-OUT) 지도 page(해당 지역을 주변인접지역과 함께 보여지는 지도)
1.카카오맵에서 지역 검색 - 내가 임장보고서 쓸 지역의 전체 위치 확인(해당 위치를 알아야 서쪽에서 탑인지, 동쪽에서 탑인지 알 수 있으니 지도를 많이 봐야 한다. 위치보는 연습 지도보는 연습을 해야 한다.)
2.스카이뷰 = 위성지도 확인 → 주변 빈땅, 산 확인(산을 반드시 표시한다. 산을 기준으로 생활권이 단절된다. 분위기가 달라 진다. 산 주변은 반드시 언덕이 있는 것도 확인)
3.업무지구 거리감 확인:강남 도심, 여의도, 구디/가디는 기본으로 업무지구와 가까운지 먼지 확인
4.좀 더 나아가고 싶다면 : 위성지도에서 인접한 지역을 찾아보고 비교군으로 둔다. (ex 부평구 : 부천, 김포 / 광명시 : 구로구, 안양시).데이터는 서울/경기/인천 내 해당 임장지 위치확인(해당지역이 서울/경기/인천 내에서 어느정도 위상인지 비교하는 연습) 비교는 위치적으로 인접한 지역 간 비교
- (ZOOM-IN) 위성지도 page
→ 위성지도 위에 광명시의 특징을 한판에 올려준다.
1)지하철 : 해당 지역의 지하철 노선을 표시 (위를 지나가는지, 아래는 지나가는지를 통해 이동할 수 있는
인접지역이 어디인지도 확인), 광명의 경우, 7호선 광명사거리역, 철산역 및 1호선 광명역을 지나가지 않는
그 사이의 지역은 교통이 불편할 것이라는 것을 파악할 수 있다.
2)도로 : 지방에는 교통이 없는 대신 큰 도로들이 어떻게 뚫려있는지가 중요(더 나아가면 고속도로들도 표시)
3)아파트와 빌라촌을 표시한다.(아파트는 일렬이고, 빌라는 초록색으로 표시되어 있다.→ 확대해서 봐야 한다), 광명은 지금 빌라를 밀고 다 아파트로 짓고 있다. 사람들은 오른쪽에 몰려 살고 있다. 아래 쪽으로 내려가면
안양과 접해있다. 즉, 위쪽과 서쪽은 서울과 붙어있고 남쪽은 경기도랑 붙어있는 것. 더불어 위쪽에 신축이
많이 지어지고 있다. 그렇다면 사람들은 위쪽으로 몰릴 것이 예상됨. (수요의 이동 예상가능)
→ 아파트와 빌라를 꼭 표시해야한다. 그래야 임장 때 실수하지 않는다.(좋은 곳부터 임장해야 하니까)
4)산 5)빈땅 (위성지도에서 빈 땅 확인 후 개발계획에서 확인) 표시
지적편집도
- 상권지역(분홍색)을 표시한다.
상업지역(분홍색)의 분위기가 그 지역을 결정한다. 그만큼 지적편집도가 매우매우 중요하다. 임장할 때 반드시 상업지역 사진을 찍어야한다. 그리고 그 상업지역 주변에 있는 아파트들의 느낌도 같이 사진을 찍어 놓는다. 그리고 나중에 입지평가 중 환경파트에서 해당 사진을 활용한다. 상권은 ‘연령별 인구’에도 영향을 준다. 요양원이 많다면 해당 지역에 노령인구가 많다는 것. 등산복 파는 곳이 많다면 그곳은 5060상권인 것 등 → 상권은 꼭 가서 임장을 해봐야 한다.
- 업무지구(파랑색)를 표시한다.
업무지구의 유무에 따라 베드타운/직주근접 지역인지를 구분할 수 있다.
광명의 예로, 구디/가디가 바로 옆에 붙어있고 해당 지역의 업무지구가 많으니, 구디/가디 사람들이 광명에 많이 거주할 것이라는 걸 알 수 있다.(금천구는 아파트가 없고, 구로구는 새 아파트가 없기 때문에)(부동산에 정말로 구디가디에서 광명 많이 오는지도 나중 매물임장 때 확인)→ 지적편집도를 보고, 반드시 판단해야 하는 것이 베드타운인지 직주근접지역인지 판단하는 것
*만약 지적편집도로 확인 어려울 경우 “인구수 대비 종사자 비율”을 통해서 베드타운 OR 직주근접인지 판단할 수 있다.
*지적편집도를 통해 땅의 용도 확인.
*지적편집도의 로드맵을 보고 미리 어떤 분위기인지 확인하여 임보에 정리(업무지구의 경우에는 간판을 보라. 어떤 산업의 기업들이 있는 곳인지 확인하는 것이 중요)
TIP : 베드타운 / 직주근접 확인하는 법(인구수 대비 종사자 비율)
서울특별시 평균 : 56%(50%미만 : 베드타운 / 50%이상 : 직주근접으로 판단)
인구수 대비 종사자 비율이 높으면 → 직주근접이고 이는 지역 내 일자리가 많다는 것을 의미(일자리가 있는 지역이 가치가 크다)
다만, 직장을 볼 때 양(종사자수)과 질(직장의 수준, 소득)을 같이 봐야 한다. 금천구의 경우, 종사자수(양)은 많으나, 질이 낮다
인구수 대비 종사자 비중이 낮으면 → 베드타운이고, 그 지역은 교통의 중요성이 매우 크다.
정리
- 지도를 보면서 지역의 전체적인 구조를 파악(친해지기)
- 위성지도 : 주변 영향이 있는 지역 확인 / 가까운 업무지구의 유무 확인 / 입지 독점섬 확인(빈 땅 확인)
- 지적편집도 : 지역 내 상권, 공업지구 확인, 베드타운/직주근접 기능 판단 및 확인, 상권이 큰 곳에는
동그라미로 표시한다(나중 임장 다닐 때 확인한 다)
* 직주근접지역 : 학군, 환경이 중요(상대적) / 베드타운 : 교통이 중요(상대적)
교통이 중요하다는 것은 역세권을 의미하는 것X, 얼마나 빨리 업무지구까지 도달할 수 있는지를 의미
STEP2 인구
인구자료 활용하기
what?
지역 내 선호도 파악 및 거주민 특성. 인구 이동(인구이동은 공급물량이랑 연결되고 이는 전세가와 연결된다)
:인구인동= 공급물량의 범위를 어디까지 보느냐를 결정( ex: 광명과 영향을 받는 지역인 구로, 안양은 광명입주물량이 들어오면 서로 영향을
받을 것이다. 즉 광명에 투자할 거면 구로와 안양까지 같이 파악해야 한다)
*인구 분석 할 때, 인구 전문가가 되려고 하지 말아라.
*인구 증감의 의미 : 인구가 증가하면 부동산 가격이 오르고, 인구가 감소하면 부동산 가격이 떨어지는 것이 아니다. 인구와 부동산 가격은 일대일 상관관계가 있는 것이 아니다.
*인구 증감의 진정한 의미 : 인구 감소 추세라면 어떤 지역&어떤 단지가 더 선호되는지 알아야하고 그곳에 투자해야한다. 투자범위를 좁혀서 사람들이 더 좋아하는 지역에 투자해야 한다. 앞으로 10년동안 어떤 단지가 수요가 유지되면서 더 수요를 끌어들일까?
*인구 증감을 너무 의미있게 파악하려하지는 않는다. 인구증감을 확인해서 증가했다면 왜 증가하게 됬는지 정도를 파악한다.
인구증가의 원인 : 1)신규택지가 들어올 때(신축이 들어올 때)
-인구자료에서 확인할 것 3가지 : 1) 동별 인구수 세대당 인구수 2)연령별 인구수 비율 3)전입 전출
how?
1-1-1): 동별 인구수 & 세대당 인구수 1) EXCEL 그래프 (행정동)(행정안전부 주민등록 통계)
- 행정동 기준으로 사람들이 많이 사는 TOP3 정리(지역 내 비교)
- 사람이 많이 살고 있는 곳 = 선호하는 곳인가? 그럴수도 있고 아닐 수도 있다. 현장을 가봐야 한다.
→ 사람들이 많이 사는 이유는 2가지다. 첫 째, 아파트가 많아서. 둘 째 빌라가 많아서(주택가격이 너무 싸면 사람들이 많이 산다).
즉 이는 현장을 가서 확인해봐야 한다.
-인구수&세대수는 행정안전부-주민등록 통계 자료 활용(월부카페 자료 활용도 가능 / 행안부자료가 가장 최신 (활용 루트 → 교재 참고)
해당 행안부자료를 엑셀로 받고 이를 그래프로 전환한다.
여기서 중요한 건, 인구수가 높으면서 세대상 인구수가 높은 곳을 확인하는 것
해당지역이 사람도 많이 살면서 + 3~4인 가족도 많이 사는 곳이다
인구수 및 세대당 인구수 높은 동 TOP3를 체크박스로 표시한다(임장을 가서 직접 확인해 보기 위해)
(세대당 인구수가 3이 넘어가면 엄청 높은 곳이다. 사람들이 아이를 낳아서 많이 살고 있는 곳인 것을 확인)
세대당 인구수가 낮은 곳도 표시한다.→ 1~2인 인구가 많이 살겠지? → 그럼 빌라나 소형평수가 많을 것으로 예상
1~2인 가구가 많은 곳은 보통 : 주공단지 / 20대들이 많이 사는 곳(1인가구가 많은 곳)
- 세대당 인구수는 지역 내 상대적으로 비교
- 세대당 인구수 2.5이상 : 3~4인 가족 구성 가능성이 높은 곳
- 인구수는 많으나 세대당 인구수가 낮은 경우 : 1~2인 가족 구성 가능성이 높은 곳
1-1-2) :동별 인구수 & 세대당 인구수 2) 행정동 → 법정동 지도 (지도 상에 높은 곳 표시): 동별 인구수 & 세대당 인구수가 높은 곳
- 인구 제외하고 법정동 기준으로 판단. 지도 위에 올려 놓고 봐야 한다.
- 사람들이 많이 살면서 세대당 인구수가 높은 곳 = 선호동네일 확률이 높다 → 발품으로 직접 확인해야 한다.
(EX)철산3동,소하1동,소하2동(사람들이 많이 사는 곳)/철산3동,철산1동,소하1동)(세대당 인구수 높은곳)/철산3동,소하1동은 사람들이
많이 살면서 3~4인 가족 구성원들이 살 수 있겠다라는 생각을 기록
*법정동과 행정동을 매칭해봐야 한다. (카카오맵-법정경계/행정경계 매칭하여 확인(화면 축소하여 확인) / 또는 구글에 검색)
1-2-1) : 연령별 인구수 확인(구별) - 부동산지인 or 강의작성팁:연령별 인구로 검색
- WHY? 부동산 구매력이 있는 인구의 비율이 얼마나 이 지역에 살고 있는지 확인하기 위한 목적
- 0~10세 인구 + 30대 인구 : 미취학 아동 ~저학년 아이들이 많다는 뜻으로 젊은 엄빠 많다는 거주민 특성
: 이러한 사람들은 집을 구매할 여력이 있다. 특히, 그 지역이 업무지구까지 끼고 있다면 더 구매력 있음.
- 10대 인구 + 40대~50대 : 학령기 아이들이 많다는 뜻으로 경제력을 갖춘 연령대 + 교육 중요시
- 경제활동 인구비율이 높은지가 가장 중요(30대 ~ 50대) = 수요가 있는 동네 = 사람들이 거주하고 싶은동네
- 연령별 인구수 비율 - 지역 간 비교
(수도권 지역별 연령별 인구 비율 비교)(20대 비율은 별로 중요X → 대학가일 확률이 높기 때문, 경제활동하기도 어렵기 때문)
*기준을 ‘강남구’로 놓고 지역 간 비교. 강남구의 연령별 비율을 기준으로 비교한다. 30대~50대의 비율을 합쳐서 본다.
*'강남구'기준 30~50대 비율이 높고, 10대 비율이 높다 = 학군 수요가 높다고 판단 가능
(이럴 경우, 해당 지역 내에서도 학원가와 학교가 있는 지역을 좀 더 면밀히 살펴볼 필요가 있다는 것)
*30~50대 비율이 높고, 영유아 비율이 높다 = 학군 수요는 낮다. 환경 수요가 높다(EX: 수지)
- 1-2-2) : 연령별 인구수 확인(동별) - 부동산지인 or 강의작성팁:연령별 인구로 검색
- 영유아 ~ 10대 상대비교 : 일직동 > 철산동, 소하동>광명동>하안동
- 30대~50대 상대비교 : 일직동>철산동, 하안동>광명동, 소하동
*이렇게 연령별 인구수비율 페이지 화면에 상대비교 내용을 기재한다.
(이러한 자료를 통해 일직동, 철산동이 구매력 있는 사람들이 많이 사는 곳이니 임장 때 좀 더 집중해서 봐야함 을 알 수 있다
1-3) : 연령별 인구수 비율 - 지역 내 비교(절대량 - 행정동)
- 막대그래프를 통해 동별 직관적으로 가장 높이 솟아 있는 막대기의 연령대를 확인
- 두드러지게 수가 많은 연령대 확인 가능
- 해당 동네에 어떤연령 인구가 많이 사는지를 확인할 수 있는 자료
1-4) : 정리(인구정리 - 선호도 있을만한 동네 유추)
1) 동별 인구수 + 세대당 인구수가 높은 곳 정리
동별 인구수 많은 곳 : 철산3동, 소하1,2동 / 세대당 인구수 많은 곳 : 철산3,1동, 소하 1동
2)연령별 인구 비율 비교(해당 앞마당과 수도권 다른 지역과 비교 / 기준 : ‘강남구’)
영유아, 10대 비율, 경제활동 인구 비율 모두 수도권 내 선호하는 입지와 비슷. 다만, 노인 인구 비율이 높음
(이런 식으로 정리)
3) 지역 내 연령별 인구 비율 비교(앞마당 내 동별 비율 비교)
영유아 + 10대 비율 높은곳 : 일직동>철산동,소하동>광명동
30~50대 비율 높은 곳 : 일직동>철산동,하안동>광명동
→ 일직동과 철산동을 주의 깊게 봐야되겠다라고 정리
4) 결론 : 교집합이 되는 동네 : 철산동, 소하동→ 임장 시 꼼꼼하게 / 일직동은 인구수는 많지 않은데, 젊은 인구들이 몰려 사네? 이유를 확인 해봐야 겠다.
2-1 : 인구이동(호갱노노 - 지역 - 인구 - 해당지역 선택- 영향관계 있는 지역 확인 )
- 순인구이동 : 3년 → 평균(해당 지역이 어느 지역과 영향을 받는지 알 수 있는 것) / 1년 → 최근 이동을 알 수 있다.(최근자료를 볼 경우)
- 파랑 : 전입(금천 9%, 구로 7%, 영등포 6%)
빨강 : 전출(시흥 22%, 안양 9%, 수원 7%) → 왜 시흥으로 많이 나갔나?
시흥에 입주가 있었나? 이런 거를 확인 해봐야 한다. 만약 맞다면 시흥에 입주가 있으면 광명사람들이
나가는 구나. 그럼 내가 투자하고 나서 시흥에 입주가 생긴다면 조심해야 되겠다는 걸 확인
→ 대부분 지리적으로 인접한 지역으로의 이동이 많음.
→ 대부분 평당가가 높은 곳에서 낮은 곳으로 이동(싸서). 신규 아파트가 입주하는 곳으로 이동(새 아파트 수요)
→ 전출 : 빌라촌 사람들 새아파트 들어선다고 나가라고 하니까 평당가 더 싼 곳인 시흥으로 전출 많음.
→ 전입 : 금천, 구로에서 새아파트에 대한 수요로 광명으로 전입 많음
*인구이동에서 중요한 것은 가장 인구이동이 많은 지역 3곳이 어디인지 아는 것이 중요(전출 전입 포함 : 시흥, 금천, 안양)
*인구인동만 잘 해놓으면 나중에 공급물량만 확인해서 진짜로 입주가 있는지만 체크해주면 됨.
*숫자로 자료를 보고싶다면? 부동산지인- 규모 활용(교재 참고). ‘전입+전출’과 ‘평당가’ 자료를 확인. 전입 전출이 가장
많은 지역인 시흥이 평당가가 싼 것을 확인 가능. 평당가가 광명시랑 같은 구로구는 전입이 많다?
왜왔을까?를 고민 → 새아파트 수요로 왔을 것이다 확인
- 중요한 것은 영향을 주고 받는 지역들의 공급 물량을 투자하기 전 확인하는 것. 수치의 의미들보다 관련있는 지역의 범위를 정하는 것이 중요함.(추후 공급물량 함께 확인[리스크 대비])
STEP3 도시기본계획
what?
생활권별 특징 및 발전방향(직장, 교통):해당 지역의 도시개발계획에서 직장이 들어오는 계획이 있는지, 낙후된 지역을 개발하려는 계획이 있는지( ex : 마곡지구) ->눈에 안들어오더라도 읽어보고 확인해야 한다.
(수도권은 중요/지방은 별로 안중요. 다만 지방에 직장이 들어오는 호재가 생기면 큰 호재가 되기도 한다.)
how?
구글검색 - 00구,00시 도시개발계획 - 가장 최신 것 검색하여 활용
도시개발계획에서 꼭 확인해야 할 것
- 수도권 : 교통, 직장, 주거지구 개발계획이 있는지 확인(상승장 시세, 공급 물량)
- 지방 : 직장, 주거지구 개발(택지)(상승장 시세 및 공급물량)
*도시개발 중심 축이 어디인가? 그 지역의 개발 중심이 어디인지 / 중점으로 개발할 내용은 무엇인가?
- 도시 생활권 계획 / 도시공간계획 / 공동주택지구(이 부분은 총 세대수와 목표연도를 확인)(항상 주택이 먼저 들어오고 교통이 나중)
→ 나중에 이 내용이 입지분석 시 직장,교통,학군,환경에 계획대로 잘 되고 있는지 내용 넣어주면 된다.
STEP4 사회조사 보고서
what?
지역 간 소득수준 비교 : 소득 수준이 높은 사람들이 그 지역 살고 있으면 매매로 전환할 수 있는 가능성이 높음. 즉 내 아파트 가격의 상승의 요인이 될 수 있는 요인
how?
- 위치가 인접한 지역과 상대적으로 비교하여 ‘소득 비교 후 위상 확인’(인접한지역 AND 인구이동의 영향을 주고 받는 지역들과 비교)
(항상 임장보고서 쓸 때는 해당 지역 뿐 아니라 다른지역과 같이 비교하면서 써야한다)
-월급이 가장 작은 지역 확인 (부천, 안양, 광명, 시흥 순)
-중산층 (시흥, 광명, 안양, 부천 순)
-월급 높은 지역 확인(안양, 광명, 부천, 시흥 순)
→ 시흥은 저소득층은 별로 없고, 중산층이 꽤 있지만 고소득자는 없다. 고소득자는 안양에 많이 산다.
*중요!!! 저소득 비율이 높은 순서를 보는게 중요하기 보다는 월급이 높은 고소득 비율을 확인하는 것이 더 중요.→ 이게 구매력이랑 연결됨
→ 저소득 비율이 높은 순서 정리 : 부천>안양>광명>시흥
→ 중산층 비율 높은 순서 정리 : 시흥>광명>안양>부천
→ 고소득 비율 높은 순서 정리 : 안양>광명>부천>시흥
*소득이 높은 사람들의 비율이 높다는 것은, 부동산 구매력을 가진 비율이 많다는 것 = 언제든, 집 매매할 수 있는 수요가 많은 것
*임보내용 : 광명시는 주변지역에 비해 저소득층 비율은 낮은 편이고, 고소득층 비율은 중간 이상의 정도를 보임.
*자료 찾는 방법 : Kosis- 국내통계 - 기관별 통계 - 지자체 - 경기도 - 주된 소득원 및 월평균 가구소득 파일 클릭
*서울 소득 정리 : https://cafe.naver.com/wecando7/10927622
지역분석 총정리
- 위성지도/지적편집도
1) 빈 땅확인 - 입지독점성 확인(수요가 이도알지 아닐지?), 새 아파트가 생기면 바로 이동할 만한 땅인지?
2) 지역 특징 확인 : 베드타운 / 직주근접
- 인구
1) 거주민 특성 확인 : 어느 연령대가 많이 살고 있는지?
2) 임장할 때 주의 깊게 봐야하는 동네는 어지인지?(지역 내 선호동네 확인)
- 도시개발계획
1) 현재 지역 내 중심지는 어디인가?
2) 더 좋아질 지역은 어디인가?
- 소득
1) 지역 간 소득 수준 상대적 비교
2) 지역 간 소득 위상 정리
2.입지분석
입지분석요소
-직장 : 직장의 양과 질
-교통 : 업무지구 접근성, 교통호재(부도심 1시간 이상→ 투자대상에서 제외시켜라. 지방과 같다)
-학군 : 학군지 여부, 학부모의 선호도(구 기준)
-환경 : 편의성, 균질성(얼마나 이 지역에서 살기가 편한가를 판단)(정량적인 백화점 개수만 가지고 판단해서는 안된다.)
-공급 : 연간 공급량, 공급위치&단지(호갱노노 : 오피스텔도 포함해서 공급량 알려줌 / 부동산지인 : 아파트만 보여줌)(공급물량은 3년 누적으로 같이 봐야 한다. 1년 평균도 보지만, 3년 간으로 봐야한다(나의 전세만기를 해당 입주장을 피해야 리스크 관리가 된다)
입지분석 기준
구별입지분석 → 동별 입지분석(생활권별 입지분석)→단지별 입지분석(입지분석을 통해 최종 투자 단지 결정)
입지분석 중요한 이유
할수있는 투자 중 더 좋은 투자를 하기 위해
지역 입지에 따라, 단지입지에 따라 가격이 결정. 입지는 곧 ‘수요의 힘’이다.
투자의 확신을 얻기 위해 (더이상 실패하거나 망설이지 않기 위해)
*단지분석 시
1) 서울 구축 14~15년이 완전 바닥 가격 vs 21년까지 수익이 얼마가 났는지확인해볼것
2)전저점(최근 5년 이내) 대비 상승률 확인(상승률이 높으면 좋은 단지이다)(좋지만 비싸면 투자 하지 않는다.)
- 대부분 상승률이 높은 곳은 누가봐도 좋은곳(하지만 아무리 좋아도 비싸면 투자 x)
- 아직 안올랐거나, 조금 오른 곳 : 완전 좋은 곳은 아니지만, 입지분석/단지분석 통해 수요가 있다면 안오르면서
싼 것이니, 이런 아파트들을 찾아서 투자해야 한다.
2-4강
입지분석 - 직장
S : 종사자수 30만명 이상 / 일자리 수요 매우 높음(타 시도 인구 유입)
A:20만명 이상 / 일자리수요 높음(주변 지역 수요 유입)
B:10만명 이상 / 일자리 수요 미미(인구 유입 요인 적음)
C : 그외(일자리 없음 )(인구유입 요인 아님)
→1)구 단위로 ‘종사자수’로 양적 평가
2)'직장인 연봉'수준으로 질적 평가
3)'양'과'질'확인
4)해당 지역에서 여러 업무지구로 접근이 가능하는지 파악하는 것도 중요(ex:강남, 도심, 여의도 등등)
해당지역이 업무지구를 몇 개 끼고 있는지도 중요함.(이게 수요를 끌어들이는 요인이기 때문ㅇ)
→ 10만명 미만인 B,C지역은 베드타운이니, 업무지구까지의 교통이 중요함.
- 양 : 종사자수(양), 사업체수(양)
- 질 : 1)500인 이상 사업체수(대기업이면 연봉이 높으므로) / 2)500인 이상 사업체의 평균 연봉
3)산업체별(금융업, 전문과학서비스업 2가지) 사업체수,종사자수 / 보너스)연말정산 근로 소득 비교
* 근로소득자 : 거주자 기준 세금 and 연봉(그지역에 살고 있는 사람들의 연봉이 높은 것 확인
/ 근무지 기준 세금 and 연봉(해당 지역에 소속된 기업의 연봉이 높은 것 확인
→ 직장을 분석할 때는 양과 질 모두를 분석해야 함. 양이 좋으면서 질이 떨어지는 경우는 부동산 구매력을
끌어 올리지 못하기 때문임.
1)직장(양-종사자수, 사업체수)
- 종사자수, 사업체수
→ 예를 들어, 광명시의 경우 총종사자수가 10만명이다. 단순히 등급 B를 주고 끝내는 것이 아니라, 해당
규모가 서울의 어느 지역과 비슷한지 확인할 것.(EX: 은평구, 동작구와 광명이 비슷함)
(구로,금천 업무지구는 양은 많으나 질은 다소 떨어짐)
→ 종사자수 30만 이상 : 일자리를 이유로 외부의 수요를 끌어들임 / 종사자 20만 이상 : 주요 일자리가 있는지
확인(EX: 구로구, 금천구, 강서구)
→ 사업체수도 해당지역과 비슷한 서울 지역을 비교해본다. 즉, 서울을 분석할 경우는 경기도와 비교, 경기도를
분석할 경우에는 서울 비슷한 곳과 비교를 해서 이 지역의 일자리가 서울 또는 경기에서 어느정도 레벨인지
입지가치를 비교해볼 수 있는 것.
* 내가 분석하고 있는 지역이 수도권 내에서 어느 정도 위상인지 확인. 광명시는 종사자수, 사업체수 모두 양
적은 편. 서울로 치자면 강북구, 도봉구 수준(결론 - 광명시 일자리를 이유로 찾은 수요는 없을 것이다)
2)직장(질-산업체 종류별 사업체 수)
- 금융 및 보험업 / 전문 과학 및 기술 서비스업 / 제조업(제조업을 넣은 이유 : 제조업 지역은 대부분 연봉 낮음)
- 제조업이 많으면 연봉의 질이 높진 않겠다고 판단하되, 제조업 대기업이 들어간 지역일 수 있으니 어떤 회사
가 제조업으로 들어가 있는지 같이 해석할 필요 있다. 대부분은 제조업 많으면 연봉 질 높지 않음)
- 서울 :제조업사업체수 : 금천>중구>중랑>구로 / 금융보험업:강남>영등포>중구>서초구
전문과학서비스업:강남>서초>송파>영등포>금천>마포
*정리 : 고연봉 직자이 많은 지역 : 강남,영등포,서초 집중. 주변 배후 주거지 수요 몰림
- 경기도 :제조업사업체수:화성>시흥>김포>안산>부천 / 금융보험:수원>성남>부천>고양
전문 과학 및 기술 서비스업:성남>수원>요인>안양
*정리 : 광명시 상대적으로 제조업 사업체수 양 많음. 금융보험, 전문과학 서비스업 적음. 직장의 질이 좋은
곳은 아니다.
3)직장(질 - 500인, 1000인 이상 사업체수)
- 광명시 1000인이상 2곳, 관악구와 비슷 → 결론적으로 이러한 데잍를 바탕으로 광명시는 베드타운인 것으로
판단한다.
* 좋은 아파트는 하락장에도 가격이 덜 떨어진다. 그래서 많이 떨어지면 살려고 기다리기 쉽지 않다.
즉, 덜 떨어져도 사는게 가능하지만 이런 아파트들은 내생각보다 더 떨어지더라도 감당과 대응이 될 경우에만
사야 한다.(전세가가 받춰주고 매매가가 빠지면 버틸 수 있는데, 전세가 빠지면서 매매가도 빠지면 연전세도
발생할 수 있으니 해당 부분까지 고려 해야함)
→ 500인, 1000인 이상 사업체수 많은 곳 : 대기업 일자리가 많음. 외부의 수요를 끌어들임
→ 강남구, 영등포구, 서초구, 성남시, 인천 중구(인천은 공항때문에)
*정리 : 광명시는 부평구보다도 대기업 일자기라 적음 : 일자리 수요가 없음
직장(질-직장인 연봉 : 호갱노노>직장인 연봉>평균 연봉확인)
- 해당지역과 주변지역의 연봉을 비교해서 확인해야 함.(구로와 금천의 양은 광명보다 많으나, 광명이 연봉은 구로와 금천보다는 높다. 즉, 구매력 있는 사람이 구로와 금천보다는 있을 것으로 파악 가능)
*정리 : 광명시는 일자리가 거의 없지만, 연봉이 구로,금천과 비교해서는 밀리지 않는다.
직장(주요 직장 위치 확인) - 꼭 해봐야 할 것(해당 지역의 주요 직장 위치를 지도에 표시)
- 광명동 : 경륜경정총괄본부/철산동 : 의료법인광명의료/소하동 : 기어오토랜드광명
- 연봉이 높은 주요 직장이 위치한 곳의 사람들이 어디 아파트를 사고자 할지 고민해봐야 함.
(기아오토랜드광명 근무자들은 소하동 소속이지만, 지역이 좋진 않아서 걸어서도 갈 수 있는 철산동 쪽에 많
이 산다)
*호갱노노에 해당 동을 클릭하면 종사자수 500인 이상 기업들을 보여준다. 우리는 해당 기업을 지도 위에
올려보고, 해당 직장에서 출퇴근 할 수 있는 위치가 어디인지를 확인
직장 정리 투자와 연결지어 임보에 적기
- 지역의 직장 양과 질 확인
:예시) 광명시는 사업체수 2만, 종사자수 10만으로 수도권 내에서 일자리가 적은 지역이다. 철저한 베드타운으로 교통과 환경이 중요한 수요유입 요인일 것이다. 500인 이상 사업체수 00개로 작아, 직장의 질이 좋은 편 아니다. / 해당지역 직장의 특징 파악 : 예시)광명시 대표 직장은 ㅅ하동에 있는 기아오토랜드로 일직동 출퇴근 수요나, 철산동 출퇴근 수요가 있을 것으로 보인다. / 예시)광명시 내 기업 연봉이 다른업무지구에 비해 높은 편은 아니어서 직장의 질이 좋다고 할 수 없음. 따라서 다른 외부의 수요가 직장을 이유로 광명시로 몰려들 것 같지 않으며, 지역 내 직주근접 수요도 양적으로 충분하다고 판단되지 않음.
입지분석 - 교통
- S : 강남 30분 이내(강남역 기준)
A:강남 1시간 이내 또는 부도심 30분 이내
(강남1시간이내인데 부도심 1곳만 간다? A-/ 강남 1시간 이내인데 부도심 여러곳 간다? A+)
- B:(강남 한시간이내 못가지만) 부도심 1시간 이
C : 그외
부도심 : 시청&을지로&종각&광화문(광화문역)여의도(여의도역),가디(가산디지털단지역),구디(구로디지털단지역),DMC(DMC역), 마곡(마곡역), 판교(판교역)
지방 : 수도권보다 교통 중요성 낮고, 지역마다 개별성 강함. 지역 내 주요 직장까지 자차 기준
10Q분 이내 S, 20분 이내 A, 30분 이내 B, 그외 C(교통 중요성 낮음)
1)교통(주요 업무지구 소개 : 주요 업무지구를 지도 위에 올린 지도 사진)
- 주요 업무지구의 위치와 종류를 알아야 함.
- 업무지 접근성 중요한 이유 WHY?
사람들의 삶을 결정짓는 것= 직장으로 얼마나 더 빨리 도착할 수 있는가
- 사람들의 수요는 10분이라도 더 직장에 빨리 도착할 수 있는 지역, 아파트에 모임.
- 업무지구로의 접근성이 좋은 곳 = 사람들이 좋아하는 곳 = 수요가 높은 곳
* 주요 업무지구까지 거리의 기준이 되는 곳 : 해당 지역의 가장 비싼 아파트가 있는 곳의 가까운 역을 기준으로!
(아파트가 몰려있고, 사람들이 좋아하는 역 기준으로 파악할 것)
*ex) 철산역 기준 : 구디가디 5분~16분 / 강남 37분 / 여의도 30분 → 주요 업무지구까지 가까움
*기준지점 : 랜드마크 아파트 있는 동네의 역
*광명시 = 7호선, 1호선 이용
*광명시 교통 A등급 → 강남역 1시간 이내 / 부도심 30분 내외
1)교통(지하철)
- 작성목적 : 배후 업무지구가 몇 개인가?(양 및 수요)
- 이동방법은 편리한가? 갈아타야 하는가?(질) : 카카오맵 또는 네이버 지도 길찾기의 최적경로(가장빠른곳)
- 작성방법 : 주요 업무지구들까지 해당 지역 기준역에서 부터 걸리는 시간을 업무지구별 한 표에 정리
1)교통(호재)(아실 - 교통호재 확인방법 : 아실-교통망-착공)
- 교통호재를 봐야하는 이유?
: 상승장 + 실현 가능한 교통 호재 = 더 벌 수 있는 투자, 모두가 같은 조건이라면 호재 있는 것이 좋다.
* 하락장에서는 개통하기 전까진 가격에 반영 안된다. 상승장이 오면 반응을 한다.
* 광명 : 중심지(철산동)를 지나가는 교통 호재 없음 / 시흥 : 광명역KTX을 잇는 신안산선 준공임박(25년)
- 교통호재를 볼 때 핵심 2가지
1) 사업추진단계 확인(실현 가능한지) [네이버부동산 - 해당지역 줌인 - 빨강색 교통호재 표시 확인]
: 사업계획 수립부터 착공 및 준공까지 보통 기본 10년 이상 걸림
→ 즉, 단계를 확인해서 투자는 착공을 시작하는 시점에 해도 늦지 않는다.
교통호재는 착공단계부터 유의미 !
2) 호재 실행 시 업무지구 접근성 좋아지는지 확인
: 광명의 경우, 월곶-판교선의 일부인 경강선(시흥-성남) 덕분에 업무지구 접근성 좋아지는가?
월곶→ 판교역(30분) 판교 제외하고 좋아지는 곳이 있나?
* 광명시 전체에 영향을 주는 호재는 아님. 획기적으로 업무지구 접근성을 개선시키는 호재는 아님.
다만, 준공되었을 때 판교 접근성이 좋아지는 일직동까지 수요가 올 가능성 있음.(판교 직장인들이
광명도 주거지로 보기 시작할 수 있다)
*정리 : 1) 업무지구로의 접근성이 얼마나 좋은가에 대한 생각
2) 어떤 교통호재가 있는가? 실현가능성이 있는가? 실현되면 입지가 좋아지는가?에 대한 생각 정리
입지분석 - 학군
- 학군이 좋은 동네는 그 자체만으로 독점성을 지닌다. 그 학교에 가기 위해서는 그 지역에 가야지만 되기 때문
→ 끊임없는 수요를 불러일으키기 때문에 (학교는 잘 이동하지 않음) 전세가가 안정적인 특징(EX: 평촌)
→ 같이 하교 다닐 친구들을 결정하기 때문에 그 동네, 그 아파트에 꼭 들어가고자 함→수요
(직장, 교통이 더 중요하지만, 학군까지 같이 만났을 때 1급지가 되는 거임)
- 전반적인 학업 성취도 수준, 배정학교, 특목고 진학률 확인
→ 중학교 학업성취도 + 초등학교 학급당 학생수(5,6학년 학급수 증감 확인 - 고학년이 되더라도 이지역에
머무르고 싶어하는지 떠나고 싶어하는지를 파악.엄마들이 좋아하면 5,6하면 학급수 늘어남)
→ 특목고 진학하는 상위 중학교가 있는지 확인 → 수요(특목고 진학률 자체가 부동산 가격에 끼치는 영향은 크지 않음.) 초등학교 학급당 학생수가 훨씬 중요
1)학군 (중학교 학업성취도 - 아실- 학군 탭 확인[학업성취도 높은 학교를 지도에 표시하고 해당 지도 캡쳐)
- 광명 : 철산중, 하안중, 하안북중(해당 중학교에 배정 받을 수 있는 아파트가 어디인지 파악)
→ 광명의 전체 중학교를 보면 학업성취도가 높은 지역은 아님. 일부 학교만 상대적으로 높은 지역으로 지역
내 자체적으로 안에서 좋은학교를 보내려는 수요가 있는 것이지, 외부에서 끌어들일만한 학군지는 아님.
2)네이버부동산 - 학군 - 초등학교 (화면 캡쳐)(학업성취도 및 특목고 진학률 표시 또는 표로 명시)
- 초등학교를 가까운 곳에 보내고자 하는 수요가 많다.
- 네이버부동산에 해당 초등학교에 커서를 대면 배정단지와 학급당 학생수를 확인 가능
(이를 통해 해당 초등학교를 보낼 수 있는 배정단지와 학급당 학생 수를 확인)→ 이 정보를 지도 위에 올려봄
- 학업성취도 85%이상 의미 : 학생들이 전반적으로 보통 이상의 수준. 학생 수준 비슷비슷함.
- 학업성취도율 높고,특목고 진학 수 낮음 : 보통이상 수준의 학생들은 많으나 상위권 학생이 없음.
- 학업성취도율 낮고, 특목고 진학수 높음 : 상위권과 하위권의 격차가 큼. 상위권 학생들이 많음.
→ 학업성취도와 특목고 진학률은 해당 지역이 학군이인지 여부를 판단하는 기준으로만 활용. 해당 사항이
부동산 가격에 많은 영향을 주는 것은 아니다.
- 지역 간 비교 : 학군을 이유로 수요를 끌어들일만한 지역인지 확인
→ 수도권에선 답이 정해져 있음(강남, 분당, 수지, 영통, 노원, 평촌)
- 지역 내 비교 : 지역 내에서 사람들이 선호하는 중학교인지 확인
2)학원가 확인 (중요 - 지도에 표시 : 호갱노노 - 학원가)
- 해당 학원가를 이용하기 위해 비용을 지불할 만큼의 학군지(중고등 학원)로서 가치가 있는지 확인
(ex:광명은 학원가가 유흥상권과 함께 있어서 선호도가 낮음)
- 지역 내 학군지 확인 가능(철산중 - 철산역 학원가 또는 주변 인근지역 목동으로 보낼 수 있음)
2)초등학교 학급당 학생수 정리(해당 앞마당의 모든 초등학교를 정리해볼 것 / 많은지역 다른 색으로 표시)
- 25명이 넘으면 좋고, 정말 엄마들이 좋아하는 곳은 28명 정도
(하안동은 노인인구가 많다. 옛날 광명 메인은 하안이였으나 철산동이 메인으로 바뀌면서 초등학교 자녀를
둔 사람들은 철산으로 이동)
- 5,6학년 늘어났는지 확인 방법 : 아실에서 간편하게 확인 가능
: 먼저 지역 내 학급당 학생수가 높은 학교들을 골라내고, 해당 학교끼리 아실에서 학교비교를 통해 학급당
학생수가 늘어나고 있는지 확인.(같은 철산동에 있는 초등학교여도 광덕초는 학생수가 줄어드는 반면,
안현초는 학생수가 5,6학년으로 갈수록 증가 추세임. 중학교 학군까지 고려하여 이동하는 쪽은 안현초
배정을 언하는 수요가 있다고 볼 수 있음)
*정리
1) 지역 내 사람들이 학군지로 선호하는 동네가 어디인가?(이 것이 중요)
→ 지역 내 엄마들의 수요가 어느 동네에 있을지, 어느 단지 어느 학교에 있을지를 세밀하게 파악하는 것이
단지 선호도에 영향을 줄 것으로 판단됨.
2) 학군을 이유로 이 지역으로 넘어오는가?
→ 양천구라는 대체 학군지가 있기 때문에 학군을 생각한다면 목동으로 이동할 것 같음.
입지분석 - 환경
환경이 좋다는 것은?
백화점, 마트, 병원 및 도서관 등의 편의시설이 가깝다.
숲이 있어 산책할 수 있고 아침에 새소리를 들을 수 있다.
하천이 가까워 하천 운동이 가능하다.
→ 2,3번이 아니라 1번이 환경이 좋다는 것이다.
→ 외부 수요를 이끌만한 상권(양 + 질)인지 확인 : 이는 앞의 지적편집도와 연결된다.
(지적편집도로 상권의 위치 확인 → 임장 시 해당 상권을 찍은 사진을 활용하여 해당 상권의 양과 질을 확인)
백화점별 지역 및 매출현황(편의시설 찾는 법 : 카카오맵에 00시 백화점 이라고 검색)
- 전국에서 소비력이 상위권인 지역은 정해져 있음 : 강남, 송파, 도심, 해운대, 판교
- 소비력과 백화점은 연결된다. 소비력이 안좋은 곳은 백화점도 문 닫는다.
→ 우리가 봐야할 것은 지역 내 편의시설의 유무로 소비력이 뒷받침 되는 지역인지 아닌지 확인(단순히 지역 내
백화점이 있냐 없냐를 보는 것이 아니다.)
→ 백화점, 마트, 스타벅스/스타벅스 reserve매장 유무
- 메인 백화점과 메인 대형마트, 대학병원 등만 판단.(편의시설이 어느 동네에 몰려 있는지 확인)
* 편의시설 : 이마트, 롯데마트, 홈플러스,대학병원, 백화점
- 광명 : 광명 안에 백화점 없다. 영등포구 신세계 등 주변지역으로 가서 소비를 한다.
상권규모 확인(호갱노노- 상권 탭 확인)
- 상권이 있는 지역을 지나갔을 때의 느낌을 잘 정리해야 한다.
- 상권을 지도에 표시하고, 해당 상권마다 특징을 적어서 표시한다.(ex:4050상권, 유흥상권 등등)
- 보고서에서 상권 규모 확인 + 임장에서 상권의 질을 확인
* 분위기 임장시 tip
어린 아이를 키우는 엄마들이 많은 동네 : 초록마을, 한사림 = 유기농 식품가게, 아이들 옷 파는 가게,
필라테스샵, 네일샵, 영어유치원, 영어학원
*정리 : 1) 지역 내 환경이 제일 좋은 곳은 어디인가?에 대한 조사내용 및 생각 정리
입지분석 - 공급
- 그 지역에 3년간 들어오는 공급 물량이 적절한지 확인
(전세가격에 영향을 주고, 그것이 매매가에도 영향을 줄 수 있으니까)
- 3년 이상 수요 이상 공급이 누적되는지 확인
* 적정수요량 : 1)인구수 x 0.5% 2) 20년 평균 공급 물량(해당물량이 어떻게 가격에 영향을 줬는지 확인)
지역별 공급위치 확인(지도 - 호갱노노 이용 현재부터 3년 후)
- 3년 총 공급량 & 3년 평균 공급량 확인
- 지역 내 공급량 우선 중요(지역내 공급량이 가장 중요)
- 지리적으로 인접한 생활권 공급 규모 확인
지역별 공급위치 확인(지도 위 신축 아파트 (빨강색) 확인 캡쳐)(지도 - 호갱노노 이용)
- 광명 총 공급예정 물량 16,173세대 → 전세가 매매가가 분명 하락할 것! 기회가 될 수 있다
- 투자는 매매가가 쌀 때, 내가 투자금이 있을 때 하는 것! 분명 전세가가 하락하여 투자금이 많이 들어가겠지만
투자할만큼 매매가도 떨어져 준다면 기회를 잡아야 한다.
- 새 아파트가 뭐가 들어오고 / 입주가 언제인지 / 공급물량이 얼마나 되는지를 파악해야 한다.
(광명은 25~27년까지가 새 아파트를 싸게 살 수 있는 기회가 될 것)
* 부동산 지인에서도 확인 가능
* 24년도에 산다? 전세만기가 26년이면 영향받을 수 있으니, 전세계약을 4년으로 하는 등의 방법
* 리스크가 있지만 이는 곧 기회이다. 리스크를 기회로 만들 수 있어야 한다.
* 광명 적정 공급량 : 1387세대 / 3년 4163세대여야 한다.
- 주변지역 입주 공급량 3개까지 확인 가능(부동산 지인)
(광명 입주가 주변 전세가에 지대한 영향. 전세가.매매가에 영향)
* 광명은 전세 낀 물건이 많이 나올 것이다. 집주인들도 25년에 공급 물량이 많은 것을 아니까 전세가 내려갈
까봐 팔고 싶어하는 수요가 생긴다. → 매수자 입장에서는 전세 껴있는 물건이 전세가 아직 안내려 갔으니
리스크 해지만 하면 될 것이고, 기존 살고 있는 세입자와 4년 계약을 해서 리스크를 해지하고 살 수 있다.
*공급물량이 없는 경우, 전세가는 오르더라도 매매가 자체가 오르지 않을 수 있다. 무조건 공급물량이 없다고
해서 매매가가 오르는 것 아니다.(하락장이면 공급물량이 없어서 매매가 안오름) 수도권의 매매가는 심리와
금리 등에도 영향을 받는다. 즉, 공급물량이 없다해서 무조건 매매가 오르는 것이 아니라 안 오를 수도 있다는
것을 알아야함.
*공급물량이 적어지면 매매가가 오르고, 매매가가 떨어지는게 아니다. (공급물량은 전세가랑 연결되어 있는것)
공급물량 = 전세가, 전세가의 상승, 하락 여부가 투자할 수 있는 기회를 만들어 주느냐, 아니냐의 기준이 된다.
전세가를 지켜보고 있어야 기회여부를 판단할 수 있다. 전세가가 내려오면 매매가도 내려올 수도 있겠다라고
생각해야하고, 전세가가 올라갔는데 매매가가 그대로이면 전세가율이 올라갔으니 기회가 왔다고 판단하는 것
이런식으로 전세가를 지켜봐야 기회인지를 알 수 있다. 전세가 및 전세가율이 중요!!
*정리 : 1) 3년간 공급량이 적정 수요를 넘어서는가? 역전세 날 가능성이 있는가?
2) 어느 동네에 어떤 새 아파트가 어떤 규모로 들어오는가?
3) 주변 지역의 공급으로 인해 해당 지역 사람들이 이동할 가능성 있는가?
투자자의 관점 : 다 같은 신축이더라도 싼 것이 있다. 광명 호반써밋의 경우 7억. 다 같은 신축일 경우, 브랜드, 위치, 구조 등에 따라 가격이 차이나지만 결국 상승장에선 다같이 올라가기 때문에 투자자에겐 싼 아파트가 기회임.
지역 재개발 / 재건축 구역 확인[아실 - 재제를 누르면 분양 예정단지 확인 가능)
- 재개발은 ‘관리처분인가’ 이후 → 이주 철거 진행 : 관리처분인가 이후 건들만 확인하면 됨
- 확인방법 : 아파트 실거래가 - 재제 - 확대해서 관리처분인가 단계 확인
단계에 따른 공급 분석
-이제 시작하는 단계 : 1년 적정 공급물량 계산 / 3년 적정 공급물량 계산→입주물량 과도한지 아닌지 확인
-임보 몇 번 써본 단계 : 입주하는 단지별 세대수, 위치 및 거래가, 전세물량 확인, 주변 재개발 재건축 확인하여
추후 공급 물량 확인
-임보 잘 쓰고 싶은 단계 : 인근 지역 공급물량까지 확인 / 매매지수+전세지수+공급물량과의 상관관
입지분석 - 총정리
- 그 지역에 들어오려고 하는 수요가 많은가? 어떤 이유로 오려고 하는가?
- 직장 : 일자리를찾아 그 지역 들어오는가?
- 교통 : 강남 접근성이 얼마나 좋은가?
- 환경 : 사람들이 좋아할만한 편의시설/균질성/쾌적성을 갖추었나?
- 학군 : 지역 내 선호하는 학군지인가? 사람들이 학군을 이유로 이사 오는가?
공급 : 적정수요량 이상으로 공급이 들어와 역전세 대비를 해야 하는가? 리스크가 수익보다 큰가?
지역 입지분석을 한페이지로 합치기
- 입지요소별 등급 / 요소별 내용 등 정리
3.시세분석
시세분석에서 가장 중요한 것은 시세 지도! 중요한 건 현재 임장지의 시세에 대해 잘 알고 있어야 한다.
시세지도는 무조건 무조건 무조건 그려야 한다!(시세지도를 그리고 임장을 가야 한다)
- 지금 현재가격에 집중하는게 너무 중요함.
- 시세분석은 미래에 가격이 어떻게 될지를 전망하는 것이 아니라 현재의 가격이 싼지, 비싼지 어느정도의
가격대를 형성하는지 감을 잡는 것. 시세는 머리속에 들어올때 까지 계속 익히는 것
- 가격이 얼마인지 알아야 현재 가겨이 가치(입지)대비 저평가인지 알 수 있다.
시세분석 요소
- 랜드마크 아파트 시세 확인 → 지역의 시세 위상 확인
- 동별 시세 그룹핑 → 동별 시세 수준 확인
- 시세지도 그리기 → 평형별 시세 확인
랜드마크 아파트 시세비교(84기준으로 보면 된다)
- what? 랜드마크 아파트의 시세가 떨어지면 그 지역의 가격이 싸졌다고 알수도 있기 때문에 파악하는 것
- 방법 : 지역 내 동별 랜드마크 시세 확인 → 동별 위상 확인
(아파트 실거래가 사이트- 최고가 클릭 - 기간 최근 6개월 선택 - 실거래가 가장 높게 찍힌 아파트)
- 현재 거래되고 있는 최고가가 중요. 8월 이후가 관건이다. 사람들이 줄다리기 하고 있기 때문에
- 즉, 그 지역의 아파트의 가격이 오르고 있는지 내리고 있는지 판단할 수 있는 시세가 바로 랜드마크
- 80년대식 아파트 재건축 이슈 있을 시 입지나 연식이 우선인 단지 랜드마크 선정
(새아파트 될거라는 가수요에 따른 가격일 수 있기 때문에 그다음 입지나 아파트를 랜드마크로 선정)
* 철산동과 광명동이 차후 광명 안에서 땅의 가치가 높다.
1)랜드마트 아파트 시세 비교(지역간-전용 84)(광명이면, 안양, 구로, 시흥을 봐야 한다.
(가치대비 가격이 뒤죽박죽일 때 있다.)
→ 지역 내, 지역 간 랜드마크 아파트를 빅하여 가치 대비 가격이 싼지 비싼지 판단
동별 시세그룹핑(11억이상, 10억이상, 9억이상,8억이상,6-7억이상,5-6억이상)
- 시세를 모두 입력한 후(네이버 부동산 호가 기준) → 시세 그룹핑 그려보기
- 예를 들어, 철산 안에서 11억 이상인 곳은, 철산동과 일직동 뿐. 즉 철산동이 그 지역의 시세를 견인하는
지역이라는 것을 알 수 있다.
- 시세를 그룹핑하면, 같은 가격대에 속하는 아파트들 중에 뭘 고를지 고민할 수 있게 된다.
- ex)광명 → 신축 11억 이상 : 선호생활권이구나 / 신축+구축 가격이 뒤섞인 구간 : 8~9억사이
(같은 8억대이면 입지 좋고 연식 더 좋은 곳이 좋지 않을까를 알 수 있게 되는 것)
시세지도 그리기(수도권 300세대 이상 / 서울1급지 : 100세대 이상도 그리기)
- 평형을 나눠서 그려라(20평대, 30평대 .. 가격이 섞이면 안 외워진다)
- 평형을 넣을 때도 21평이면 21평, 24평이면 24평으로 정확하게 잘 넣어야 한다. 같은 20평대가 아니다.
- 구조와 평형을 같이 적어준다.
- 범례를 정해야 한다.(나만의 알아 볼 수 있는 범례를 만들어 구분한다. 그 지역 최고가 기준으로 가격을
구분하여 가격별 범례를 만든다.
- 그 지역의 가격대가 얼마정도가 몰려 있는지도 범례의 색으로 구분하기 쉬워진다.
- 이렇게 가격을 붙여보고, 실제 임장을 가서 해당 입지를 파악해서, 이정도 가치(입지)에
이가격이면 싼거 같다 생각 들면, 해당 아파트를 시세지도에 별표로 체크한다. 이후 해당 단지를 매물임장한다
- 주요 입지 요소 그리기(학교, 마트, 백화점)
- 색깔로 구별해서 한 눈에 파악하기
- 가급적이면 시세를 직접 넣어서 시세 기억하기
- 너무 할게 많으면 다 안해도 되는데 반드시 시세 그룹핑과 시세 지도는 해야 한다
- 그 지역의 가격이 머릿 속에 들어오지 않는데 투자 할 수는 없다.
- 시간이 없으면 랜드마크 아파트 시세 아봐도 되니까 시세 지도는 꼭 그려라
*프로세스 : 사전보고서 - 시세분석 및 그룹핑 - 시세지도그리기 - 단임 - 매임- 투자판단(저환수원리)
4. 단지분석(투자 단지 뽑아내기)
- 단지분석 범위 : 선호생활권 모든 단지(제대로 해보고 싶다면 300세대 이상 단지 모두)
- 분석 단지의 위치 및 정보 확인
- 단지별 입지분석 : 교통, 학군, 환경(직장은 동일 [지역은 종사자수로 정해져 있으니깐 따로 조사 필요x)
- 임장 후 단지 특징 : 조경, 동간 거리, 지하주차장, 사람 특징
매매,전세 거래상황 확인(매매와 전세의 실거래가를 넣는 것)(1년치 실거래가)
(5년 이내 전고점 대비 하락률, 5년 이내 전저점 대비 상승률)
→ 5년 이내 전저점 대비 상승률이 덜 한 곳은 가치는 떨어질 수 있지만 싼거다. 하락률이 높은 것도 싼 것
단지분석 사례
1) 위치 및 정보 확인(지도 위 해당 단지 확인)
2) 단지 등급 분석(교통, 학군, 환경)
3) 단지 특징 정리(임장하면서 메모 해놓은 것 입력)(내부느낌과 외부입지(위치)를 정리)
4) 최근 1년 매매전세 거래를 아실 캡쳐(최근 거래된 매매/전세가)
5)전고점 대비 하락률 / 전저점 대비 상승률(아파트 실거래가 그래프를 캡쳐해서 넣고, 그래프에 전고점과
전저점을 동그라미 표시하고, 전고점 대비 하락률과 전저점 대비 상승률을 적는다)
정리 : 1)최근 거래된 매매가 전세가 확인 + 최근 거래된 매매가 전세가 및 거래량 확인
+단지별 하락률, 상승률 비교하여 저평가 여부 확인
=> 현재 매매된 거래가가 얼마인지? 저점대비 얼마나 올랐는지? 전고대비 얼마나 떨어졌는지? 확인
=> 전세가 최근에 잘 나가고 있는지? 전세 상황은 어떤지? 얼마에 나가고 있는지?
(전세 실거래가가 1달이상 안찍힌다? 거래가 잘 안되고 있는 것)
=> 내가 이 단지를 매수하고 목표 전세가를 셋팅한다면 얼마에 셋팅해야 하는지
* 형식적인 단지분석이 아니라 투자할 물건이라고 생각하고 분석해야 한다.
* 투자할 물건이라고 생각하고 분석하면 못할 게 없다.
단지분석 후 단지 순서 매기기
- 1등부터 100등까지 줄세우는 것이 목적이 아닌, 더 선호도가 있는 단지가 무엇인지 정리하는 작업
- 선호단지의 기준(and 조건) → 선호단지를 정할 땐 이 조건을 가지고 있는 아파트가 우선
교통이 좋다 = 역 접근성이 좋다.
초등학교, 중학교, 고등학교를 품고 있다(초등학교, 중학교)
아파트가 밀집된 곳에 있다.
연식이 좋다(만약 A,B단지가 서로 선호기준이 같을 때는 연식 더 좋은게 좋은 것). 세대수가 더 많다.
주변 편의시설이 많다.
TIP : 같은 동 안에 있는 아파트들을 모두 서로 비교하게 되면, 중간에 있는 아파트들을 놓치게 된다. 즉, 같은 동에 있는 아파트가 10개라면, 그 안에서도 서로 붙어있는 단지가 3/3/4개 씩이다? 그럼 3개 /3개/4개끼리
비교하고 순서를 매겨야 한다.
비교평가 검증
: 임장하고 단지 순서 정한 후 아실 그래프 그린 후, 내가 생각했던 것과 다르면 그 이유가 무엇인지 생각해보기
: 연식을 놓쳤는지? 학군을 놓쳤는지? 단지 입지가 비슷하다면 연식과 구조, 배정학교에 따라 선호도 갈림
: 정량적 등급을 매긴 후 단지순서 비교 / +,-는 일괄적 기준을 적용
단지분석 더 해보고 싶다면?
- 전저점 대비 전고점 수익의 크기를 아파트 간 비교
- 같은 상승장에도 단지의 가치에 따라 시세차익의 크기가 다름
- 시세 차익의 크기가 다른 이유를 단지 가치와 연결지어 생각할 수 있어야 함.(역세권, 초품아, 대단지 등)
단지 임장 후 정리법
- 아실 그래프로 가격 비교평가하고 먼저 판단하지 말 것
- 매물 임장하고, 구조. 대단지. 브랜드. 연식의 선호도까지 파악
- 매물 임장하고 가격 붙여서 비교 평가
4. 비교평가
SETP 1 투자할 물건 뽑기 - 매물 임장할 물건 뽑기
- 아파트 시세표 작성. 매매가격, 전고점, 전고점 대비 하락률을 보고 가치가 좋은 아파트부터 매물임장을 함.
- 매매가를 보고 전고점 대비 하락률이-20%정도 되는 단지들을 골라서 그 안에서 가치가 좋은 아파트 순으로
매물 임장을 한다.
1)저평가 여부가 가장 중요(전고점 대비 -15% ~ -20%사이)
→ 앞마당 없을 때는 지역 내 / 앞마당이 있을 때는 지역 간
2)전세가율 : 70~80%를 기준으로 넓게 본다.(현장에서 어떤 물건을 보느냐에 따라 다르니 60% 후반인
아파트들도 투자대상에 넣어 놓는다.)
3) 1)과 2)가 충족된 물건 중 내 투자금에 맞는 물건을 골라서 매물 임장한다. 만약 내 투자금에 안맞는다면
1)과 2)가 충족되는 물건 중에 매물임장을 한다.
* 기준 : 서울 70%(투자 대상 : 서울 60~70%) / 기준 : 경기 80%(투자 대상 : 경기 70~80%)
/ 기준 : 지방 80%(투자 대상 : 지방 70~80%)
(지금 현재 저평가되어 있다고 판단할 수 있는 기준)
→ 투자대상 아파트가 많진 않겠지만, 이는 엄청 안정적인 투자 기준이다. 전세가율이 높아 투자금이 적게
들기 때문에 이 비율을 말하는 것이 아니다. 그만큼, 매매가가 못 올라간 상태로 싸다고 할 수 있기 때문에
이 기준을 말하는 것이다. 즉, 오른 것은 하지 말라는 것.
* 동대문구나 광명에서 너무너무 저평가 된 아파트르 찾았다! 하지만 전세가가 낮을테니 전세가율이 70%일 수가 없다. 하지만 이게 입주장이 소화가 되면서 전세가율이 오르면 그때 전세가율이 70%수준으로 올라올 수 있을 것이니, 이러한 지역들을 전세가가 낮아 투자금이 많이 들더라도, 싸다라는 확신이 든다는 전제 하에 돈을 일시적으로 많이 넣더라도 투자해야 한다. 매매가가 너무 저평가 되어 있으니까
1등 뽑기 프로세스(매물 임장한 이후 비교평가 하기)
- 단지 내 1등 : A단지 물건 중 싸고 조건 좋으며 투자금이 적게 들어가는 물건 →
동별 1등 : 단지 내 1등끼리 비교하여 동별 1등 선정 →
지역 내 1등 : 동별 1등끼리 비교 해 지역 내 1등 선정→
앞마당 중 1등 : 지역 내 1등끼리 비교해 앞마당 중 1등 선정
SETP 2 단지 내 1등 뽑기(매물임장 등을 통해 단지 내에서 1등 물건을 선별)
1) 단지 내 1등 : 부동산에서 본 물건 중에 뽑는다. 또는 매물 임장한 날짜 기준 단지 3~4개 중 각 1등 비교
1. 매물임장 이후 비교평가 하기(같은 단지 : 입지 동일)
1) 가격이 싼지 확인 2)투자금 확인 3)조건, 상태가 좋지 확인 4) 감당 가능한지 확인(역전세 등 리스크)
2. 1등 뽑기 : 단지 내 1등 → 가격 / 투자금 / 조건 / 상태 / 평가를 매물별로 적는다.
→ 가격과 투자금이 동일한 상황. 수리 상태도 비슷한 상황일 때는 현재 시장에서는 조건 유리하여
리스크 대비가 가능한 물건을 선택한다
SETP 3 동 내에 1등 뽑기 : 단지 내 1등끼리 비교해 동별 1등 선정(3~4개 정도 비교)
1단계 : 선호도 순서 먼저 정하기(철산동)(단지 간에 우선 순위를 생각하여 단지별 선호도 순서를 정한다)
ex:철산푸르지오하늘채(9억원)>브라운스톤2단지>도덕파크타운1단지>도덕파크타운2단지
- 최고 선호도 있는 단지는 절대가가 제일 높으므로 상대적으로 싸면서 투자금 적게 들어가며 조건이 좋은 물건
선택
*철산푸르지오하늘채가 9억인데, 동 내에서만 보니 비싸보인다. 하지만 같은 9억원대의 다른 동 아파트들과
비교해보지 않고는 해당 아파트 9억이 싼지 비싼지 알수는 없다. 단지 동 내에서 9어이 가장 비싸니 비싸보이
는 것이다. 만약 소하동에도 9억이 있다면 가치가 더 좋은 철산동의 푸르지오 하늘채의 9억은 싼 것임.
즉, 동별 1등 뽑기를 할 때에는 일단 비싼거는 열외로 두고, 나주에 다른 동도 뽑기를 할 때 9웍원 대가 나오면
그때 비교를 해봐야겠다고 생각하고 동별 1등뽑기에서는 열외로 둔다.
2단계 : 제일 비싼 아파트는 비교 대상에서 제외(제일 비싼 아파트는 같은 가격대의 다른 동을 알아야 비교할 수 있고, 그 가격 대의 아파트를 만나야 비교할 수 있음). 즉 비싼 걸 다 빼버린다는 의미가 아니다. 이 가격대의
다른 물건과 비교해볼 때 그 때 하는 것이다.
- 3단계 : 가장 싼 가격의 아파트가 우선순위까지 꼴등이다? 그럼 제외시킨다. 만약 가격은 가장 싼 아파트이지만 단지 우선순위가 더 높다면, 그건 가치 대비 가격이 싼 것임.
- 4단계 : 조건을 비교.(리스크 관리) 만약 입주장이 몰려 있는 시기가 기존 세입자의 전세만기일 경우, 해당 리스크를 피하기 위한 방안으로 세입자와 협의가 가능하거나 리스크 해지가 더 가능성이 높은 물건을 선택한다.
→ 비슷한 가격대라면 ‘가치가 좋은 것 부터’ 우선순위로 매수도전 해보고 안되는 경우에 후순위단지로
투자대상을 도리는 것
SETP 4 동별 1등 뽑기 : 동별 1등끼리 비교해서 지역 내 1등 뽑기
1단계 : 단지 선호도 순서 정하기(가치에 따라 선호도를 정해본다. 틀려도 괜찮다. 일단 정해보자)
: 광명두산위브트레지움(9억)>브라운스톤2단지>광명해모로이연>독산한신
: 광명동의 경우 연식이 철산동 아파트보다 좋다고 하더라도 선호 환경이 아닌 점, 교육시키기 어려운 환경
인 점이 선호도에 반영.
* 오잉? 하안동의 광명두산위브트레지움이 9억원? 아까 입지 더 좋은 철산동하늘채가 9억이였는데?
철산동 하늘채가 더 싸구나! 이렇게 같은 가격 대 나올 때 비교해 볼 수 있음.
cf) 2억이상 투자금이 들어간다? 그럴 경우에는 서울 4급지에도 투자할 수 있는 투자금이니 서울에 있는
아파트와도 비교해봐야지라는 생각이 자연스럽게 들어야 한다.
tip! 만약 주인 매도의사가 확고한 아파트라면 현장에서 추가 네고를 할 것을 꼭 생각해야 한다. 어떻게든
팔고 싶어 할거니까.
SETP 5 지역 내 1등 뽑기
투자결론
브라운스톤 2단지
단지 입지 2등 / 3등보다 투자금 덜 들어가지만 입주장 리스크 있음 / 투자금 2.5억원
광명해모로이연
단지 입지 3등 / 2등보다 더 비싸고 전세가 비슷하여 투자금 더 들어감 / 투자금 2.8억원
→ 두 단지 모두 투자 가능하다고 판단. 입주장 리스크 조건 조율하여 피할 수 있으면 브라운 스톤 2단지 선택
만약 리스크 피하기 어렵다면 광명해모로이연 선택/ 만약 둘 다 리스크 해지가 안된다? 그럼 투자하지 않아야 함
SETP 6 마지막 반드시 체크해야 하는 투자기준→ 마지막 페이지에 꼭 넣어야 할 것
어떤 기준도 충족하지 않으면 투자하지 않는다.
잃지 않는 물건인지, 기준에 맞는 물건인지 확인
저평가 : 지역간 상대적 저평가 / 지역내 상대적 저평가(전고점 대비 -20%)
환금성 : 수도권 300세대 (지방 500세대) 이상(저층, 탑층 제외)
수익성 : 충분한 수익, 수익률을 낼 수 있는지(목표 수익과 수익률을 낼 수 있는 가치있는 단지인지)
원금보존 : 지역별 적정 전세가율(강남 70%, 경기도 80%, 지방 80%)
리스크관리 : 잔금준비 / 역전세(유동성 10%)
저환수원리 교집합일 때만 투자
* 원금보존에서 전세가율 80% 기준에 대해 : 현재는 전세가율이 낮더라도, 입주장이 시작되고 전세가와 매매가가 하락하게 되고, 신축부터 전세가가 올라갈 것이며, 이후 구축 아파트의 전세가도 같은 흐름으로 올라가게 되는데 이처럼 매매가와 전세가가 떨어지고 다시 전세가가 회복되서 전세가율 올라갈 때까지 기다려도 안날라 가기 때문에
투자대상으로 담아두고 시세르 트레킹 하다가 전세가율 올라오면 매수하는 것 그래서 나중에 해도 된다. 전세가율 기준으로 매수를 위한 목표 전세가를 설정 해놓고 기다리는 것
SETP 7 앞마당 내 1등(앞마당 5개 이상)
같은평형 비교 / 지역 입지 순서대로 나열 / 매매가 기준 비교평가 / 투자금 고려 1등뽑기
- 같은 평형 : 10평대, 20평대, 30평대 → 가격으로 묶어버리면 6억대 10평대 6억대 20평대 6억대 30평대 이런식으로 나오면 헷갈려버린다. 따라서, 평형을 기준으로 맞춰야 한다.
- 지역 입지 순서대로 나열 : 입지가 좋은 순서대로, 강남 접근성 기준
매매가 기준 비교평가 : 엑셀별 sheet를 별도로 만들어 6억대 20평대 / 6억대 30평대 .. 이렇게 매매가 기준
으로 비교평가
투자금 고려 1등 뽑기 : 투자금이 같다 → 입지 좋은 물건 / 입지가 같다 → 가격이 싼 물건
같은 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 것 선택. 다 좋으면 싸게 살 수 있는 것 선택
* 투자금을 비슷하게 고정하여 물건비교를 하면?
장점 : 비슷한 투자금이면 어떤 단지를 하는게 더 좋을지가 눈에 보임(내 투자금에 맞는 단지들이 나옴)
주의점 : 단지 가치에 대해서 모르면 많이 헷갈림. 절대가 자체가 각각 다르기 때문(예를 들어 똑같은 투자금 3억이 들어가는데, 어느 단지는 매매가 9억이고, 어느단지는 매매가 11억이고 단지 가치를 모르면 헷갈리게 됨)
* 절대가를 비슷하게 고정하여 비교(즉, 같은 매매가를 기준)(초보일수록 이 방법을 하라)
장점 : 비슷한 가격들이기 때문에 지역 간 비교할 때 유요함. 더 나은 입지의 물건 선택(훨씬 쉽다)
주의점 : 싸고 좋더라도 투자금이 내 기준 안에 안들어오면 투자를 하지 못함.
*앞마당 1등 뽑을 때 기준 순서
1번 입지 > 2번 가격 > 3번 투자금(투자금은 마지막에 본다. 투자금을 먼저 보게 되면, 물건과 가치를 잘 모르면 결정하기 어렵다. 초보일 때는 절대가를 높이는 걸 많이 어려워 한다)
비슷한 투자금이라면 입지 좋은 것 우선
가지고 있는 투자금 안에서 최고의 선택인가?
가격이 싸고 내가 가진2.5억 투자금 안에서 할 수 있는 최고의 선택이라면 투자
이렇게 다른 앞마당 1등하고 비교를 해보고, 만약 다른 앞마당 1등이 더 좋다? 그러면 다시 그 다른 앞마당 1등에 대해서도 저환수 원리를 적용해서 투자여부를 결정하고 생각 정리한다. → 지역 내 1등, 앞마당 내 1등을
비교하여 물건 뽑고 다시 매물 임장 진행. 쉽게 말해서 이번 앞마당에서 매물임장까지 해서 1등 뽑았는데 다른 앞마당 1등이 더 좋네? 그럼 다른 앞마당 1등 매물임장 다시 가야지!! 왜냐? 물건 사야하니까!!
임장보고서의 진정한 기능
- 입지 분석에 필요한 정보를 해석하고 입지 우위를 정함.
- 비교평가를 통한 1등뽑기 투자로 연결
→ 뽑은 단지들을 트레킹 하면서 시장을 지켜본다. 그 과정이 실력이 된다.
- SETP 8 결론 정리
- 가치(지역)에 대한 정리 : 직장, 교통, 학군, 환경, 공급, 호재
- 생활권 우선순위 정리
- 가격에 대한 정리
- 투자물건에 대한 정리
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