관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요.
어제보다 나은 하루를 사는 직장인 투자자, 베러덴어졔입니다.
열반기초반의 마지막강의는 너바나님께서 부동산의 전망, 사이클에 대한 이야기부터 투자 프로세스를 전반적으로 훑어주시는 내용으로 진행되었습니다.
요약하고 느낀 점 & 적용할 점 위주로 강의 후기 작성해볼게요!
부동산 전망 (6개월-1년)
“미래는 예측할 수 없다. 대응할 뿐”
투자 시장을 예측하려 하기보다는 오래하는 것을 목표로 하고 그 기간동안의 상승/하락장이 오는 것이 피할 수 없는 사실임을 이해하자. 내가 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 구분하여 대응하자.
대응은 어떻게? 각 상황별 시나리오를 생각해보고, 상승할 때는 내가 수익을 얻을 수 있을지 생각하고 하락할 때는 내 자산이 안전한가를 생각해서 대응하자
지금 시장은 어려운 시장이다. 뜨거운 지역과 차가운 지역이 공존하는 시장이다. 가치있는 것이 뜨겁고 아닌 것이 차가운가? 그렇지 않다. 가치있는 것인데 차갑다면 매수를 적극 검토하기.
부동산 사이클 알아보는 법
“가장 좋은 투자는 가치 성장하는 부동산을 좋은 타이밍에 사는 것”
가장 좋은 투자를 위해서는 가치와 타이밍을 알아야 한다. 가치는 투자 원칙과 기준에 따라! 타이밍은 4계절 사이클이 있음을 알고 무릎에 사서 어깨에 팔아라. 타이밍상 좋은 시기는 늦겨울부터 초여름까지
똘똘한 한채 전략은 초보에게 가장 좋은 전략이다. 그러나 전문 투자자로써 본다면 애매한 전략이다.
내집마련 vs 투자 / 시세차익 부동산 찾는 법
내집마련과 투자중에서 선택을 할 때는 각각의 편익과 비용을 생각해보기. 내집마련의 편익은 주거안정성 비용은 종잣돈 부족과 투자금 확보의 어려움, 투자의 편익은 종잣돈 빠르게 모아 투자할 수 있다는 것과 전세상승분이고 비용은 주거상의 불편함, 불안함이다.
아파트,오피스텔, 빌라, 주택, 다가구/원룸 등 주거용 부동산 중에서 시세차익형 부동산에 가장 적합한 형태는 저환수원리를 고려해보았을 때 아파트 투자이다. 빌라는 환금성 측면에서 오피스텔과 다가구/원룸은 입지독점성의 측면에서 위험할 수 있다.
부동산 투자 프로세스 (지역분석부터 매도까지)
-부동산 투자의 원칙 : 월부에서 배우는 저환수원리에 따라 2-3년 꾸준히 하면 좋은 자산을 보는 눈이 생길 것이고 후보군중에서 가장 좋은 걸 투자하는 것이다!
-임장지역 선정 : 서울의 3대 업무지구 + 지방의 광역시는 가보기 추천. 비교 평가를 위해 비슷한 지역을 보기
-지역분석 : 임장보고서를 통해 이해하되, 강의나 월부의 양질의 자료들을 레버리지 해보자
-전화임장시 3가지 컨셉으로 나누어 해야하는 이유. 다양한 채널로 정보를 파악하자.
-매물임장 시 현장에서 물건을 보며 꼼꼼하게 수리 필요한 부분 사진으로 남기고 당일에 조급한 매수는 금지. 물건을 정리하면서 저환수원리에 맞는지 체크 및 비슷한 단지와 비교 평가 후 매수결정하기
-전세 빼기를 위해서는 공급 상황을 잘 보고 투자자가 몰리는 지역이나 시기는 피하라. 경쟁력있는 가격대와 인테리어를 알아두기
-역전세를 대비하기 위해 미리 2년뒤 상황 파악해서 최대한 피해보고 최후의 리스크 대비를 위해 마통을 남겨두기
전세가 상승은 욕심부리지말고 5%만 할 것. 좋은 물건을 잘 지켜내라!!
-미리 매매 & 임대차 계약시 특약 사항 정리해 둘 것
-매도를 고민 할 때는 물건의 가치와 앞으로의 미래 수요를 생각해보기. 감당 못할 리스크가 있다면 판다.
(느낀 점과 적용할 점)
부자들은 어떤 결정을 내릴 때 편익과 비용을 생각해보고 판단한다.
대중과 반대로 생각해야한다. 불황에 사고 호황에 파는 결정을 하자.
파도이론에 따르면 오르내림은 늘 있으니 이미 오른 곳은 제외하고 아직 안오른 곳에 가치있는 물건을 눈여겨 보자
내 앞에 큰 벽을 만나면 한발짝 더 다가가 눈을 크게 뜨고 직면하자. 벽을 넘게 되면 성장의 계단이다.
걱정이나 불안, 나의 행동을 막는 장애물은 무지로부터 온다. 직접 알려는 노력, 계산해봄으로써 사라지게하자 (세금의 영역, 대출의 영역)
꿈을 그리는 사람은 언젠가 그 꿈을 닮아갑니다.
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