안녕하세요 hiii입니다.
실전반 시간이 너무 빨리 지나가서 아쉽습니다ㅠㅠ
비교평가가 어려울때 해답을 바로 알려주셨습니다.
비싼건 비싼것 끼리, 싼건 싼것 끼리, 수도권은 같은 급지 끼리 비교해라.
하지만 상황에 따라 비교 평가를 해야할 때 고민하게 되는 경우의 수들.
비교평가를 두루뭉실 하게 하는 저도 너무나 해깔리는 고민들에 대해
상황에 맞는 단지들을 선별해 하나하나 설명해 주셨습니다.
비교평가 고민
상위24vs 하위 34평
교통좋은 구축 vs 교통 덜 좋은 신축
상급지 구축 vs 하급지 신축
서울 vs 경기도 [같은급지]
먼지 지역 내 비교평가 에서
지역별특징을 고려한 비교평가를 해야 한다 강의해주셨습니다.
땅의 가치가 높은지역 [1,2,3,군] 땅의 가치가 낮은지역[3,4,5군]
지역마다 비교평가 3요소인 학군, 환경, 강남접근성의 비율을 달리 해서
비교평가 해야 했습니다.
땅의 가치가 높은 지역은 어딜가든 강남접 근성이 50분이내이기에 학군과 환경에 좀 더 비중을 두고
땅의 가치가 낮은 지역은 다른 요소 보다 교통의 비중이 더 컸습니다.
비교 평가를 하기 앞서 지역별 특징을 확인하여 학군 환경 강남 접근성의 비중을 달리하여
가치와 가격 비교 평가를 한다. 교통 좋은 구축 vs 교통 덜 좋은 신축 에서
결국 이분법적인 사고로 생각하기보다 나라면 어디를 선택할까?
라는 관점으로 가치를 비교 평가 하는 과정이 필요했습니다.
그리고 마지막에 검증하는 단계 매매 그래프를 보고 전고점을 비교한다.
그래프는 보조 지표 이기 때문에 전고점 거래가 애매한 경우 일단 현재 전세 가격으로 어떤
단지가 더 선호도가 있는지 파악 하는 부분도 크게 와 닿았습니다.
같은 지역 내에 생활권 순위가 다르고 연식, 교통이 다 다를때도
먼저 지역별 특징을 파악한 후, 3요소의 비중을 정하고
강남 접근성의 차이가 있다면 그 시간 차이를 극복할 만한 환경, 학군 인지 판단
해보는 시간을 가졌습니다. 그 차이가 비슷하다면 비슷한 가치라 판단하고
둘 중 나에게 더 유리한 단지를 선택한다 는 결론이 나왔습니다.
비교 평가는 등수를 매기는게 아닌 어디가 더 저평가 되어 있는지
우리가 더 투자를 잘하기 위한 행동으로 공식이 아니고 올바른
비교 평가를 위해서 우리가 하나하나 모든 단지를 밟고 모든 아파트를
보는 게 얼마나 필요한 일이고 중요한 일인지 다시 한번 느끼게 되었습니다.
평수가 다르고 가격이 비슷할 때 비교 평가에도
강남 접근성 시간 차이를 극복할 정도로 환경, 학군 선호도가 있는지와
나라면 여기 입지, 위치를 버리고 큰 평형을 갈까? 를 생각하여 판단하면 되었습니다.
또 예외적으로 비교 평가 3요소를 그냥 다 이겨버리는 곳 바로 동네의 특징 동특!!
외부에서 수요를 끌어들이는 학군지 그리고 지방 성격을 가진 서울 수도권 이였습니다.
학군지나 강남 접근성이 모두 오래 걸리는 지역은 강남접근성보다는 신축,택지, 학군지에
수요가 상당하고 비교 평가할 때 이점을 주위 해야겠다 생각했습니다.
비교 평가 후 투자 의사 결정을 하게 되는데 이 과정에서 중요한 점은
가장 가치 있는 단지 순서대로 투자 의사 결정을 하기 위해 가격을 보지 않고
단지 가치를 먼저 파악하는 것 이였습니다. 가격을 먼저 보게 되면 매매와
전세의 차이인 갭에 더 비중을 두고 투자 단지를 선택 할 수 있기 때문이었습니다.
그리고 시세트레킹의 중요성에 대해 강의해주셨습니다.
시세트레킹은 앞마당의 가격 흐름, 분위기를 알 수 있고
앞마당 관리는 가격을 관리 하는 것 이다 라는 말에서 시세트레킹 없이
투자로 연결되기는 쉽지 않겠다. 하더라도 베스트의 투자는 하지 못하겠단
생각이 들었습니다.
식빵파파님의 비교평가 강의를 들으면서 결국 비교평가는 각 고민별 상황은 다르지만
결국 단지마다 다를 수 밖에 없고 공식이 없고 단지별 특징, 가치를 쪼개서 판단하고
각 단지별 강점과 약점을 알고 강점이 약점을 보완할 만한 힘이 있는 지 파악하는게
중요한 것임을 알게 되었습니다. 그리고 단지와 매물 임장의 필요성과 중요성을 다시
한 번 느끼게 되었습니다.
정답이 아니더라도 나는 어디를 선택 할까를 많이 생각해보고 적고 비교해보겠습니다.
식빵파파님 감사합니다.
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