[서투기4강]서울 소액투자 전략 및 지역 분석

[서울 투자의 핵심]

부동산 투자를 하는 명확한 이유는 서울에 투자하여 경제적 자유를 이루고 풍요로운 노후를 대비하기 위함이다.

• 투자는 감정이 아니라 기준으로 하는 것이므로  내가 할 수 있는 것 중에 가치가 가장 좋은 것을 우선 순위대로 선택한다. 즉, 전고점 80%이내, 전세가60% 조건에 해당하는 단지 중 나의 우선 순위에서 가장 좋은 딱 한 세대를 찾는다. 

• 장기적인 투자는 단기수익이 아니라 자산의 규모를 최대한 늘려가는 게임이다.

• 공급보다 더 중요한 것은 시장의 흐름(상승장 또는 하락장)이다.

1. 자본주의 관점에서 평균회기 원칙에 근거하여 현재의 전세가 수준을 파악한다.

2. 시장흐름 파악 : (대세/단기) 상승장 또는 (대세/단기)하락장

3. 공급물량

•  매매가와 전세가 갭의 흐름을 파악한다. 좋은 타이밍(전세가 상승으로 Gap이 줄어 투자금이 최소가 되었을 때). 보통 이런 시기를 거친 후에 대세 상승장이 나타남.

• 좋은 타이밍을 잡기위해서는 지속적으로 그리고 기계적으로 관심단지의 시세 트래킹을 해야한다.

​[Checklist]

1. 핵심 : 전고점 기준 매매가가 가장 낮은 매물(최소80%이하만)을 선택할 경우 투자 성공확률이 가장 높다. 

2. 해당+인근 지역 선호도 순위(임대 선호도 포함) 파악하며 시세트래킹, 안전마진률 비교

3. 해당 단지의 평수별 최고가 안전마진 vs 매매가 차이 비교하기

4. 부사님들께 매수 조건 알리고 연락 요청하기

5.  최종적으로 매도인과 최대한 협상하기 

* 시세트래킹하다가 가격이 상승한 단지에 미련 갖지 않는다.

* 언던 최대한 피하기 (위치 나쁜 신축보다 역세권 구축이 더 좋음)

* 일반적인 신축의 기준 : 2010년 이후 입주+단지 느낌이 중요

* 명확한 매수 근거 찾기 : 땅의 가치, 연식, 전세율, 선호도 등

[TO DO] 최대한 앞마당을 많이 만들고 나의 우선 순위에서 최고 조건의 딱 한 집만 찾자!

(전고점 대비 현재가의 안전마진을 비교하고 안전마진이 가장 많고 투자금이 낮은 매물로 선택하는 것이 안전)

" 막연한 불안감을 이기고 기계적으로 지속하다 보면

어느 순간 계단식 성장의 성취감과 기쁨을 깨닫게 된다."