[서울투자기초반 16기 95조 일공삼공] 4주차 강의 후기

이번 강의는 서울 4, 5급지에 해당하는 E지역, F지역에 대해 배우는 것을 넘어서 서울투자를 (특히 1~2억대의 투자금으로 하는 투자) 어떻게 접근해야 하며, 지금 하는 공부를 실제 투자로 연결시키는 방법을 명확하게 알려준 강의였다.

특히, 서울 3급지, 4급지를 임장하면서 내 투자금으로 투자할 수 있는 물건의 수준이 좀 애매해서 이런 것도 투자해도 되나? 싶었었는데 권유디님이 시원하게 설명해주셨다.

'투자'라는 것을 어떻게 접근해야 하는지에 대해 좀 더 명확하게 설명해주신 강의였다.

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최근 부동산 매물 임장을 다니면서 자연스레 '내가 살고 싶은 집'인가를 생각했다. 나에게 별로인 집(상대적으로 구축이거나, 언덕에 있거나, 교통이 불편한)은 투자대상에서 제외했는데 그래선 안된다는 걸 이번 강의에서 배웠다. 흠집난 페*리와 깨끗한 소*타 중 어떤 것을 선택할 것인가를 생각해보니 좀 명확해 졌다.

유디님이 강의 중 몇번이고 강조하신 '투자는 감정으로 하는 것이 아니라 기준으로 하는 것이다.' '서울 투자에서는 대상이 중요한 것이 아니라 가격이 중요하다.'는 말이 많이 와 닿았고 정말 맞는 말씀이어서 계속 기억에 남았다.

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E와 F생활권에 대해서도 궁금했었는데 임장보고서 반은 먹고 들어갈 만큼 지역 분석을 잘 해주셔서 레버리지를 제대로 하는 느낌이었다. 이미 많이 올랐다고 생각했던 E 생활권에서도 여전히 소액으로 할 수 있는 투자가 남아 있어서 관심이 많이 갔다. 내가 이번 달에 임장한 종로구, 중구와도 인접한 지역이어서 가격비교도 되고 좋았다. 

역시 가장 중요한 건 아는 지역을 늘리는 것 같다. 전고점을 기준으로 가격 및 지역내에서의 선호도를 따져보고 현재 이 물건이 충분히 가치가 있으면서 다른 것 보다 저렴한지 아닌지를 비교해보는 연습을 강의를 통해 충분히 할 수 있었다. 

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E,F지역에 대해 입지 분석을 하고 생활권 순위를 매긴 부분도 도움이 많이됐다. 사람들이 선호하는 동네에서 투자 대상이 있는지 보고 없으면 그 다음, 그 다음으로 넘어가다보면 결국 내가 투자할 수 있는 가장 좋은 한 채에 투자할 수 있을 것 같다. 그리고 생활권 별 랜드마크 단지, 내 투자 대상 또는 관심단지 1~2 개를 넣고 계속 시세트레킹 하는 것도 꼭 필요하다는 생각이 들었다. 시세트레킹에 대한 개념이 여전히 좀 모호했는데 이번에 시세트레킹을 해야하는 이유, 방법에 대해 확실히 배울 수 있었다. 당장 시세트레킹 자료부터 만들어야 겠다.

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공급도 단순히 리스크로 생각해서 피할 것이 아니라 유디님 수업에서 배운 것(3단계)에 따라 향후 대규모 입주가 있더라도 전세가가 하락할 지, 보합할 지, 하락한다면 어느 정도 하락할 지를 예상해 볼 수 있을 것 같다. 리스크를 예상하고 이에 대해 대처할 수 있다면 오히려 리스크가 기회가 될 수 있겠다는 생각을 했다. 막연하게 공급에 영향을 받는 권역에 투자하는 것을 겁냈는데 그럴 필요가 없을 것 같다.

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마지막으로 단지 별 가격비교 하는 프로세스를 상세히 설명해주셔서 좀 더 쉽게 가격을 비교해볼 수 있게 됐다. 전고점을 완전히 믿기는 어렵지만 그래도 가장 직관적으로 단지의 선호도와 가치를 판단할 수 있는 기준이 '전고점'이라고 생각이 든다. 입지 및 전고점을 기준으로 아파트의 가치를 비교해보면, 어떤 것이 저평가 상태인지를 알 수 있을 것 같다. 

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서울에서 1~2억대로 투자할 수 있는 단지들은 내 맘에 대부분 안들거라는 유디님의 말씀에 많이 공감이 됐다. 임장을 다녀보니 상대적으로 소액투자를 할 수 있는 물건들은 정말 '애매'한 느낌이 들었다. 나쁘진 않지만 그렇다고 막상 투자하자니 좀 별로 인것 같은 느낌. 하지만 내 맘에 들지 않는 단지들도 누군가는 살고자 하는 수요가 탄탄하게 있다면 투자가치가 충분히 있다는 말씀을 마음에 계속 새기며 내가 배재했던 단지들도 편견을 없애고 다시 봐야겠다는 생각이 들었다. 

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내가 투자해야하는 건 '단 한채'의 아파트이므로 어떻게든 이 하나를 꼭 찾을 수 있다는 희망으로 앞마당을 늘리고 부지런히 시세트레킹을 해야겠다는 생각이 든다.

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긴 시간동안 유디님이 진심을 다해서 강의를 준비하셨다는게 느껴졌다. 지역 분석 강의지만 투자의 전반적인 부분에 대해서 차근차근 풀어서 설명해주셔서 이해가 쉬웠고 많은 도움이 됐다. 강의 중간에 서울투자를 어떤 마음가짐으로 접근해야하는지 여러번 강조하셨고, 서울에 투자할 물건이 날아갔다고 실망하고 있는 사람들에게 아직 기회가 남아있고, 앞으로 더 좋은 기회가 남아 있으니 절대 실망하지말고 계속 공부해 나가라고 하신 말씀에 진심이 담겨있어서 더 와닿았다.

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* 앞으로 해야할 일

1. 앞마당 늘리기

2. 시세트레킹 자료 작성하기 (현 앞마당 : 성동구, 영등포구(반마당), 종로구·중구) - 생활권 나눠서 각 생활권 별로 단지 2~3개 시세트레킹하기

3.  현 앞마당 대상으로 5순위표 작성하기