사당동 동작삼성래미안 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 121조 달걀노른자]

아파트분석
24.09.29

▶ 아파트명

사당동 동작삼성래미안

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장
동작구 종사자수 106,159명 (약 10만 명)

2. 교통

강남 29분 / 여의도 43분 / 시청 42분

3. 학군
사당중 70.9%, 중앙대사범대부속중 80.5%, 동작중 85.4%

4. 환경(편의시설)
백화점 및 마트 없음

5. 공급

사당동 공급 없지만 바로 옆 방배동 3,248세대 입주 예정

동작구 적정 물량 공급 수는 1,970

직장 → B

교통 → S

학군 → C

환경 → C

공급 → S

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 사당동 동작삼성래미안 34평 현재 매매 11억, 전세 5.7억

5년 내 전고점 매입시: 2022년 9월 매매 13.35억 전세 7억

5년 내 전저점 매입시: 2019년 9월 매매 8.9억 전세 5.3억

*5년 내 전고점 매입시 수익률 (110000-133500)÷(133500-63500)X100 = -37%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 (110000-89000)÷(89000-53000)X100 = 58%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

항목	내용	평가(O/X)
저평가	비교평가	동일 평수의 12년식(9년새거) 상도동 힐스테이트 센트럴파크가 14.8억임. 강남 접근성은 비슷하지만 여의도는 20분, 시청은 10분 더 걸림. 둘 다 교통이 좋지만 좀 더 좋은건 상도 힐스테이트. 교통을 제외한 직장,학군, 환경은 비슷하기 때문에 교통의 차이 + 연식 차이가 사당동 동작삼성래미안이 4억 정도 저렴한 이유인지 생각 해볼 수 있음. 하지만 교통 입지나 가격이 완벽히 동일하지 않아서 저평가 여부를 판단하기는 어렵다고 생각함. 비교 할 아파트가 더 있어야 할 것 같다.
환금성	수시 매도 가능	O
수익률	투자금 대비 수익률	전고점 대비 -17%이며 투자금은 5.3억 수익률 100%가 되려면 16.3억이 되어야함 이는 전고점 대비 3억, 현재매매가 대비 5.3억이 올라야 함. 교통 입지가 좋아서 오래 보유할 생각으로 매매하는데에는 문제없을 것 같음
원금보존	적정전세가율, 입지독점성	X(적정 전세가율은 70% 이지만 현재 51%로 낮은 상황) 강남 30분대, 여의도 40분대, 시청 30분대로 가는 곳은 많지 않다고 생각해서 입지독점성이 있다고 생각함
리스크대비	역전세 대비	3년 내 사당동에 공급이 없다. 역전세는 안전해보임. 바로 옆 방배동에 3248세대 입주 예정인데 서초구 적정 공급 물량이 2000세대라 영향이 적을 것 같음