두번 째 임장 후기 - 사당동

열기반 조원분들과 두 번째 임장을 다녀오게 됐다.

임장 지역은 사당역~이수역 사이 사당동.

이곳의 단지들은 연식이 90년 초~00년 초로 이전의 상도동 임장 단지들보다 연식이 좀 된 것들이었다.

둘러본 단지와 순서는 신동아 4차, 사당우성 3단지, 신동아 5차, 극동아파트, 래미안 로이파크, 이수역 리가, 사당동 롯데캐슬 1차, 동작삼성 래미안이었다.

가격은 30평대 기준 10억대~12억대였다. 제일 신축이었던 래미안 이수역 로이파크(18')는 17억 가까이 됐다.

사당동 신동아 4차(93' 12억)

이수역에서 나와 전통시장을 지나면 아파트 정문이 나오는데 살짝 언덕이다. 지하철 출구에서 거리는 300m로 매우 가까웠지만 밤에 시장 골목 불이 다 꺼지면 지나다니기 무서울 것 같은 느낌이었다. 어르신들이 많이 보였다. 연식이 있어서 그런지 대부분의 차가 지상에 주차되어있었다. 살짝 언덕이어도 다닐만 하다는 느낌

사당동 사당우성 3단지(93' 11.3억)

경비아저씨의 싸늘한 눈빛때문에 정문에서 발길을 돌린 단지.. 앞선 단지들과 비교해 특별한 점은 없었던 것 같다.

사당동 신동아 5차(98' 10.75억)

신동아 4차대비 작은 단지라는 느낌이었고 국립 어린이집이 있었는데 외관이 낡아보였는데 요즘 부모님들은 선호하지 않을 것 같다는 의견이 있었다. 다음에 신축의 단지 내 어린이집 시설과 비교해보면 좋을 것 같다는 생각을 했다. 

극동아파트(93' 10.3억)

신동아 5차를 지나서 언덕을 올라야 하는데 여기부턴 경사가 좀 심한데? 걸어서 다니긴 불편하다는 생각이 들었다. 이미 역에서 약한 언덕 600m를 걸어온터라 언덕 200m는 빡세다고 느껴졌다. 주차는 지상에 되어있었고 간혹 이중 주차도 보였다. 

래미안 로이파크(18' 16.87억)

극동아파트를 빠져나와 이야기를 하면서 걷고있는데 공기가 바뀌었다는 느낌을 받았다. 말로 형용할 수는 없지만 지금까지 한 번도 보지 못했던 아이들이 보이고.. 도로가 깔끔해지고.. 150m 쯤 걸었을 뿐인데 동네가 바뀌어버렸다. 래미안 로이파크가 주변 단지들보다 6,7억 가까이 비싼 이유인 것 같았다. 여기부턴 이수역보다 남성역이 가까운데(700m) 가는 길도 아파트 단지 사이 혹은 단지 옆길 이어서 안전했다. 

이수역 리가(13' 13.66억)

래미안 로이파크 맞은편으로 연식이 비교적 오래됐고 가격이 3억 낮은 단지였다. 여기도 아이들이 보이고 나쁘지 않았던 것 같다.

사당 롯데캐슬 1차(04' 11.3억)

옆옆 단지인 사당우성 3단지와 가격이 같은데 연식이 11년 차이나는 단지였다. 롯데캐슬이 싸거나 사당우성이 비싼 것 같은데 둘 중 뭘까? 둘 다 지하철역 입구까지는 거의 비슷한데 사당우성은 더블역세권이라서 그런걸까? 의문을 남기고 다음 단지로 이동했다.

동작삼성 래미안(03' 11억)

임장 전날 수익률 보고서를 작성했던 단지였다. 오래된 느낌이 있지만 헬스장 같은 나름의 커뮤니티가 있었다. 단지 안에 큰 단차가 하나 있어서 단차 윗 단지들은 정문까지 계단을 오르내려야하는 게 좀 불편할 것 같았다.

전체적인 느낌

신동아 4차~극동아파트까지는 어르신들이 많이 보였고 동네 자체가 연식이 좀 된 것 같은 느낌을 받았다. 하지만 래미안 로이파크~동작삼성 래미안까지는 아이들이 종종 보였고 비교적 연식이 덜 된 느낌이었다. 아무래도 도로를 기점으로 아파트 단지가 형성된 시기가 10년정도 차이나기 때문 일 것 같다. 투자를 한다면 후자쪽에 하고 싶었다.

생활권

이번 임장에서는 생활권에 대한 생각을 처음 하게 됐다. 조원 에이스과자님이 화두를 던져주셨기 때문. 생활권이라는 게 아직은 감이 잘 안오지만 나누고 정의하기 나름인것 같다. 이번에 다녀온 단지들에 적용하자면 신동아4차~극동아파트와 래미안 로이파크~동작삼성 래미안은 생활권이 다르다고 할 수 있지 않을까..

상도동 임장과의 비교

둘 다 직장, 학군, 환경, 언덕이라는 점이 비슷하고 교통은 상도동이 좀 더 낫다고 생각한다. 하지만 아파트 단지들이 밀집되어있는 느낌은 사당동이 더 좋았다.

동작삼성 래미안 vs 상도 힐스테이트 센트럴파크

두 단지 모두 수익률 보고서를 작성했었다. 동작삼성 래미안은 상도 힐스테이트 센트럴파크보다 9년 오래됐고 4억정도 저렴했었는데 혼자 덜렁있는 상도 힐스테이트 센트럴파크보다는 주변에 아파트 단지가 형성되어있는 동작삼성 래미안이 더 살고싶은 단지였다. 그리고 동작삼성 래미안이 전고점대비 -17%, 힐스테이스 센트럴파크가 -9%인 상태. 둘 다 6억정도의 투자금이 들기 때문에 같은 투자금이라면 둘 중엔 동작 삼성 래미안을 투자하고싶었다. 

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