서울투자 기초반 4주차 수강후기 [서기17기 2대로0원히투자하조 웸비]

느낀점

시간이 지나고 나면, 전세가격은 10년에 대략 2배씩 오릅니다.

현재 전세가가 4억이라고 한다면, 10년뒤에는 8억이 되는 것입니다. 

현재 감각으로는 말도 안되는 가격이지만, 만약 그 정도 가격이 된다면 내가 투자한 투자금을 전부 회수할 수도 있다는 뜻이겠죠. 

(과거의 추세 및 통화량을 확인해보니 10년에 2배씩 오름)

반드시 투자를 해야하는 이유를 다시 한번 상기하게 되었습니다.

그렇다면 물가와 비례하게 전세가는 항상 우상향일까?

YES 하지만 등락은 항상 존재합니다.

그 이유는 심리인데 상승장인지 하락장인지 시세트래킹을 하면서 파악을 할 필요가 있고

공급물량도 확인할 필요가 있습니다.

하지만 평균회귀 (인플레이션)에 자연스레 돌아옵니다. 

위 내용을 과거 서울 시장 전세가의 흐름을 통해 알게되었고, 

구체적으로 어떤 이유로 오르는지, 어떤 이유는 임팩트가 작다던지 등을 알게 되었습니다.

결국 어떤 이유이든 전세가는 점진적 우상향을 하므로, 투자금 회수는 가능합니다.

하지만 리스크 (역전세)는 꼭 염두해두고 준비할 필요가 있으며, 이를 버틸 시에만 투자금 회수가 가능합니다.

E/F지역의 특징

인구 특징을 보면서 이 지역이 어떤 사람들이 선호하고 어떤 환경을 조성하는지 사전에 생각해볼 수 있다는 것을 배웠습니다. 이에 따라 신축일지 구축일지까지 더 나아가 예상해볼 수 있겠습니다. 다만, 직접 가보지 않으면 모르기 때문에, 꼭! 가봐야겠습니다.

공급 : 주변 지역으로의 전출을 이해할 필요가 있습니다. 사람이란 지금 사는 곳보다 더 좋은 곳이 있다면 가고 싶을 것입니다. (물론 본인의 생업에 크게 영향을 미치지 않을 정도로 판단하여, 움직이지 않을까 싶습니다. 즉 주변지역에 대규모 공급을 조사해보고 미래에 리스크 헷지도 준비해야 되겠습니다.)

직장 : 직장 종사자수가 많지 않고, 원청징수지<주소지 연봉이 더 큰 것으로 보아 베드타운의 역할을 하고 있습니다. 즉, 이 곳에 사는 사람들은 타지역으로 돈을 벌러 가며, 즉, 교통이 매우 중요할 것으로 판단됩니다.

학군 : 상위권 학군이 부족한 지역입니다. 학업성취도 및 특목고 진학률이 높은 중학교가 없습니다. 또한 학원가로써의 메리트도 크게 보이지 않습니다. 학업성취도를 위한 환경 조성은 안되어 있으므로, 이 지역은 학군 때문에 수요가 있을 것 같진 않습니다. 다만, 생활권/단지에 따라서 학군을 우선시 하는 곳이 있을 수도 있으니 확인해볼 필요는 있겠습니다.

교통 : 타지역으로 근무하는 사람(주요 업무지구에 출근)이 많기에, 업무지구에 편하게 혹은 빨리 갈 수 있는 생활권을 선호할 것입니다. 업무지구를 통과하는 주요 노선이 있는데, 이 노선에 근접한 지역이 수요가 크지 않을까 생각됩니다.

환경 : 백화점 및 대형마트는 타 지역 대비해서 매우 미비합니다. 하지만, 거주 환경이 좋은 곳에 대한 선호도는 있겠습니다. 유해상권이 없고 택지로 구성된 지역이 선호가 클 것입니다.