[실전28기 3백육십오일 3시세끼 위캔 두잇나 생각뿐이조 방긋웃어요] 4주차 강의 후기

방긋 ~ 하게 웃으면서 투자 생활을 해 나가고 있는

방긋웃어요 입니다.

이번 강의는 제출임보 제출에 앞두고 비교평가에 대해서

식빵파파님의 강의가 있었습니다.

2년 가까이 투자생활을 이어나가고 있지만 

아직도 여전히 어렵기만 한 비교평가

특히나 지방러로서 수도권은 지방과 다른데,

어떻게 비교평가를 하지? 

지방은 연식과 환경이 좋으면 우선순위가 높은데,

수도권은 땅의 가치가 있는 곳이고,

교통이 중요하다고 하는데,

어떻게 비교평가를 해야 할 지 막연하기만 하였습니다.

이번 강의에서 수도권에서 비교 평가에 대한 

모든 고민을 여러 사례를 통해서 알려 주셨습니다!!

지역 내 / 지역 간 비교 평가

우리가 비교 평가를 왜 할까요?

같은 투자금으로 조금 더 버는 투자를 하기 위해서 입니다!.

월급쟁이로서 제한 된 몫 돈으로 가장 가치 있는 단지를 

매수하고 보유하기 위하여

우리는 평일에는 손품 / 주말에는 발품을 팔면서

단지의 가치를 파악하기 위하여 고군분투 합니다. 

제대로 파악해 둔 단지의 가치는 주변에 

큰 호재가 발생하지 않는 한 변함이 없습니다.

반면 가격은 주변 상황, 공급, 규제 등 

다양한 요인에 의해서 출렁이기 마련입니다.

손품과 발품으로 알게 된 단지의 가치를 기반으로

수도권 지역 내 비교와 지역간 비교를 통해서

나에게 가장 많이 벌어 줄 물건을 찾는 방법이 

이번 강의에서 인상적이었습니다.

결국 수도권은 강남의 접근성이 가장 중요한 부분이고,

급지에 따라서 급지가 높을 수록 강남의 접근성보다는

환경 / 학군 비중이 상대적으로 증가하고,

급지가 낮을 수록 강남의 접근성이 중요 하다라는 것을

알 수 있었습니다.

부동산은 수학처럼 정답이 딱딱 떨어지지 않아서

너무 재미 있는 것 같습니다.

서울 내 2급지와 4급지를 비교해도 

좋은 땅에 위치 한 단지가 좋을 것 같지만,

4급지라도 2급지의 단지를 이길 수 있는 

강력한 무기(학군, 환경, 일자리 등)들이 있으면

투자의 우선순위가 2급지의 단지가 아니라

4급지의 단지가 우선 순위가 되기도 합니다.

그렇기 때문에 우리가 현장에서 보내는 

시간이 얼마다 더 중요한지 알 수 있었던

 시간이기도 했습니다. 

정리하면

비교평가에는 정답이 없다.

1. 각 단지의 강점과

약점을 파악하여 강점이 약점을 보완할 만한 힘을 가졌는가?

2. 구축을 비교할 때는 상품성이 떨어 진 땅의 가치는 

입지독점성을 얼마나 가지고 있는 단지 인가?

3. 마지막 으로 나라면 어디를 선택할까? 아이와 함께

거주하고 싶은 곳이 어디 일까를 생각해보면

투자 의사 결정을 내리기가 심플 해 질 수 있을 것입니다.  

방긋's 행동

단지 대 단지의 비교 평가를 제대로 하기 위하여

단지의 개별 선호도 파악이 중요하다!

현장에서 보내는 시간을 허투루 보내지 말자!

지금 임장지에서 보낸 하루의 시간이

향후 몇 억의 결과물 차이로 다가 올 수 있다!!

최종 투자 의사 결정 과정

최근 가파르게 상승한 수도권 시장에서 비싼 것과 싼 것이 

함께 시장에 있습니다.

특히나 중심부는 뜨거운 상승장을 보여 준 반면

중심부에서 조금 벗어난 지역은 아직도 

전고점 대비 -20% 이상의 하락율을 보이고 

있는 개별단지가 많이 있다 라는 것을 알려 주셨습니다.

그래서 이제 우리가 해야 할 일은

 좋은데, 아직 싼 곳을 찾아서 투자를 진행하는 일입니다!

현재 수도권 시장에서 좋은데 아직 싼 것을 찾는 방법으로

1. 전고점 대비 하락율 (20% 수준)

2.전세가율 (60% 수준)

3. 비교평가 교집한 단지

해당 단지를 추리기 위해서는 

전수조사라는 전체 단지의 가격을 찾는 일을

일일이 해야 합니다. 분명 이 과정은 따분하고

과제 처럼 느껴 질 수도 있습니다.

하지만, 이 과정이 몇 억을 버는 과정이라고 

생각하면 기꺼이 해야 하는 일이라고 설명해준

식빵파파님의 말씀 처럼 

내가 지금 하는 있는 모든 행동들이

투자와 연결 된다고 생각하고, 

차곡 차곡 쌓아 나가겠습니다!

마지막으로 강의에서 배운 내용대로

최종 1등 단지 까지 뽑았다면,

투자에 대한 의사 결정과 이유까지

임장보고서에 작성 해두어야 합니다.

향후 시간이 지났을 때 내가 어떤 프로세스를

통하여 단지를 선정했는지 복기 할 수 있고,

이를 통해서 성장해 나갈 수 있는 

밑거름이 될 수 있을 것이라고 생각 했습니다.

비록 현재 투자금이 부족해서 당장 투자를 진행 하지 못하지만,

두 손을 놓고 기다리는 것이 아닌,

현재 내가 할 수 있는 일을 하나씩 하나씩

해나가려고 합니다!!

그 중에 하나가 매월 1개의 1등 매물을 뽑고,

1등 뽑은 단지를 트레킹하고,

실제 투자와 연결되는 결과를 만들 수 있도록 하겠습니다!

방긋's 행동

1.수도권 앞마당 전고점 20% 하락 단지 /

전세가율 60% 단지 추려서 비교 평가 연습하기!

2.매월 1개의 1등 매물 뽑기

시세트레킹

시세트레킹이란?

비교 평가를 위한 앞마당 단지 가격을 관리하는 행위

한달 간 열심히 만든 앞마당 1개.

단지의 가치는 변화지 않지만,

가격은 살아 있는 생물처럼 계속 변화를 합니다.

하지만 우리가 트레킹을 하지 않는다면,

기회가 왔을 때 기회가 온 줄도 모를 수 있습니다.

그렇기 때문에 시세트레킹은 

우리가 열심히 만든 앞마당을

투자와 연결 시키기 위한 도구로서 

적어도 한 달에 1번 씩은 진행 해야 합니다!!

그리고  시세트레킹을 하고 난 후 

꼭 시장의 흐름과 가격의 추세

정리를 통하여 기록을 해 놓아야 합니다.

그래야지 내가 지금 하고 있는 행동이

가치가 있는 행동으로 연결 될 수 있다고 생각합니다.

저도 매월 트레킹을 진행하고, 

원페이지 정리를 통하여 시장의 분위기와

투자에 대한 나의 생각을 간략하게 정리를 하고 있습니다.

아직은 작은 행동이 결과로 이어지지는 않았지만,

꾸준하게 행동을 이어나간다면

분명 나의 투자에 크나 큰 자양분이 될 것이라고

확신합니다.!

방긋's 행동

트레킹 후 시장분위기와 가격흐름

남기기!

강의를 마무리하며….

우리는 두려움이라는 감정을 왜 느끼는 것일 까요?

바로 모르기 때문이라고 합니다.!

중간에 일어날 일에 대해서 피드백을 받는다던지,

미래를 우리가 알고 있다면 이런 감정은

느끼지 않을 수 있습니다.

강의 마지막에

강남의 과거와 현재 사진을 보여주시면서,

1950년대 만약 현재의 강남을 알았다면

IMF때 아파트를 팔았을까요??라고 물어 보셨습니다.

당연히

절대 팔지 않을 것이라고 대답 할 것입니다.

왜 그렇까요??

우리는 24년의 강남이 어떠한 가치를 가지고 있는 

땅인지 알고 있기 때문입니다.

이 처럼 우리가 앎이라는 것을 통해서 두려움을

떨쳐 낼 수가 있습니다.

지금 우리가 하고 있는 투자는 미래를 알 수 없기 때문에

두려울 수 밖에 없습니다.

직장인 투자자로서, 한 가정의 가장으로서 

매일 같이 투자 공부를 하고, 현장에 새벽같이 나가고,

밤 늦게 귀가하고, 

일반적인 행동들은 아닙니다.

분명 과정은 힘이 들고, 어렵습니다.

하지만

이렇게 하루 하루 보낸 시간들이 쌓여서

우리가 가지고 있던 

두려움이라는 존재를 

없앨 수 있다고 생각합니다.

"포기만 하지 않는다면, 조금이라도 어제 보다 나아진다면,

언젠가는 원하는 곳에 도달 할 것 이라 믿습니다."

-식빵파파님-

튜터님 말씀 처럼 하루 작은 행동이 쌓여서

무르 익을 수 있도록 하겠습니다!!

방긋's 행동

두려움이라는 감정이 들지 않도록

하루 하루 작은 행동들로

쌓아나가자!