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서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
상황에 따른 입지분석 결과 활용
→ 서울&수도권 : 공급은 큰 차이 없다. 특징지역의 공급 영향이 해당 지역만 영향을 주는 건 아니다.
→ 대규모 입주가 있다면 정도의 차이지 다 영향을 준다.
구매하고자 하는 사람들의 수요를 이끌 수 있는 요소를 찾고자 하는 노력이 필요하다.
그게 직장인지, 교통인지, 지역 및 상황에 따라 다르다.
- 모든 관점을 수요에 영향을 줄 수 있는 요소인지 생각해 봐야 한다.
사람들의 심리가 중요하다. 공급이 적어도, 금리가 내려가도 사람들의 심리가 구매하고자 하는 심리가 생겨야
상승모멘텀이 생긴다.→구매하고자 하는 상승 사이클에 도달해야 파급력 있는 상승을 기대할 수 있다.
- 따라서 상황에 맞는 대처가 필요하다. 입지조건 보다 구매자의 심리가 더 중요하다.
- 서울은 지금 상급지에서 하급지 구축을 투자의 대상으로 봐야 하는 시기이다. 이미 좋은 건 다 가격이 상승했다.
- 서울의 입지요건 중 가장 중요한 것은 교통이다. (특히 지하철을 통한 강남, 업무지구 접근성)
- 또한, 지하철 노선도 레벨이 있다. 강남으로 직결되어 있는 노선(2호선>9호선>3호선 등)이 더 매력적이다.
- 같은 생활권이라도 선호되는 노선의 역세권이 더 선호된다.
아파트의 가치는 건물+땅의 가치이다. 연식이 될 수록 건물의 가치(신축>구축)보다는 땅의 가치가 아파트의
가격을 영향을 더 준다. 구축일 수도록 사람들이 선호하는 땅일수록 선호도는 더 상승한다.
지금은 하급지 구축까지 봐야할 시점이다. 땅의 가치가 좋은 곳도 투자의 대상으로 파악하고 분석해야 한다.
- 입지분석을 하는 이유는 각 특징이 사람들의 수요를 이끌 수 있을 정도로 매력적인지 파악하기 위함이다.
- 분임 및 단임을 가서 단지의 모습도 중요하지만, 구매자가 소비하고픈 마음이 들 요소가 있는지 파악하는데 의미가 있다.
- 직장/학군(선호학교&학원가)/교통(일자리 접근성)/환경(거주하기 위해 이사 올 수 있는 매력)/공급(전국구)
선호도 분석은 시세트래킹의 기준을 수립하기 위함이다. 생활권별 우선순위에 따라 단지를 비교한다. 주기적
가격 확인을 통해 시장의 변화를 읽는다. 투자 기준에 부합되면 전수조사를 하고, 투자가능 범위라면 투자로 이여져야 한다.
- 나의 투자기준에 들어오는 것 중 가치가 가장 좋은 단지가 강남접근성이 좋고 전고점이 높은 단지에 투자.
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