안녕하세요^^
여유로운 행복을 목표로 하는 여행17입니다.
실전반을 시작할 때 정했던 목표 중 하나가 ‘비교평가’와 ‘결론 내리기'였습니다.
그런 점에서 더 기대를 가지고 열심히 들었던 식빵파파님의 강의였습니다.
지방투자기초반에서도 뵈었던 식빵파파 튜터님!
역시 대단하신 분이라는 생각이 들었습니다.
지기반에서는 ‘공급’ 전문가셨는데,
실전반에서는 ‘비교평가’ 전문가이시다니…
투자 공부를 하시는 동안에 무언가에 파고들어 내 것으로 만들어내시는 모습이 참 존경스러웠습니다!
하루하루 시간에 쫓겨 과제하듯이 하는 제 자신이 한심스럽기도 했습니다…^^;;;
비교평가의 대전제를 기억하되, 비교평가의 심화버전도 기억하기
결국 무자르듯이 딱 정해진 공식은 없다!
비교평가의 대전제는 바로 같은 급지끼리의 비교입니다.
비싼 것은 비싼 것끼리, 싼 것은 싼 것끼리!
하지만,, 실제 단지들의 가치를 비교하고 투자의사결정을 하는 과정에서는
다르디 다른 단지들로 가득하기에 비교평가가 어려웠던 것이고
그러한 어려운 부분들까지 세세하게 비교평가해주셨습니다.
- 상급지 24평 vs 하급지 34평
- 상급지 구축 vs 하급지 구축
- 교통좋은 구축 vs 교통덜좋은 신축
- 서울 vs 경기도
위 비교사항들은 비교평가 과정과 결론 내리는 과정에서
자주 고민스러웠던 비교들입니다.
위 사항들을 하나하나 예시를 들어 설명해주시는 과정에서
비교평가 과정을 쉽게 할 수 있는 ‘질문’들이 큰 도움이 되었습니다.
강남접근성 10분, 20분..을 넘어설 수 있는 환경, 학군인가?
땅의 가치가 다르다면, 입지(땅의 가치)를 넘어서는 단지선호도를 가지고 있는가?
땅의 가치가 비슷하다면, 지역 내 단지선호도가 어느정도인가?
이러한 질문들이 비교평가를 하고 더 좋은 가치의 단지를 결정하는데 많은 도움이 되었습니다.
더불어 위와 같은 질문에 답하고 더 좋은 가치의 단지를 판별해내기 위해서는 결국
그 단지에 대해 그리고 그 단지가 있는 지역에 대해 잘 알아야하고,
그러기 위해서는 결국 직접 가서 발로 뛰고 눈으로 봐야만 한다는 것!
결국 그렇게 단지의 특성을 알아야 단지 대 단지로 제대로 된 평가를 내릴 수 있다는 것!
을 깨닫게 되었습니다.
수도권 비교평가 시 교통(강남접근성), 환경, 학군을 기본으로 하되,
“지역별 특징”을 고려하여 비중을 정해라~
아무리 단지 대 단지로 비교해야한다고 하더라도
비교 기준이 없다면 비교평가가 어려울 것입니다.
하지만 모든 지역이 다 다르듯이 교통, 환경, 학군의 비중을 동일하게 적용할 수 없기에
강남접근성이 더 중요한 지역인지, 환경과 학군이 더 중요한 지역인지
그 지역의 선호 가치를 제대로 파악하는 것이 우선이 되어야 함을 알 수 있었습니다.
기본적으로 강남에 가까워서 땅의 가치가 높은 지역들은
강남접근성이 거기서 거기인만큼
그 안에서 더 중요한 요소가 생길 수 밖에 없음에 매우 공감갔습니다.
더 환경이 좋은 곳, 더 학군이 좋은 곳에 대한 수요가 더 클 수 밖에 없다는 것!
예전에는 배만 채우면 되었는데, 잘 먹고 잘 살게 되니 더 맛있고 질좋은 음식을 따지게 되는 것과 비슷한 심리이지 않을까 하는 생각도 들었습니다.
전고점이 명확하지 않을 때는
현장에서 내가 확인한 가치 + 주변 비슷한 단지의 전고 + 전세가격(실사용가치)으로 한번 더 판단해라!
김다랭 튜터님께서 여러번 말씀해주셨던 것처럼
전고점이 명확하지 않을 때에 대해 다시 한번 생각해볼 수 있었습니다.
전고점과 별개로 나의 발과 눈으로 가치를 제대로 판단하는 힘을 길러야겠다고 생각했습니다.
더불어 그 평가검증을 위해 주변단지의 전고와 전세가격도 붙여봐야겠습니다.
상위 구축 vs 하위 신축
신축이라고 무조건 좋은 건 아니다. 단지 대 단지로 봐야 한다.
신축이라도 어떤 환경에 있는 신축인지 임장을 통해 제대로 단지의 선호도를 판단해야겠습니다.
예를 들어 신축 상권 환경 속의 신축인지, 주택가 환경의 나홀로 신축인지처럼
신축도 신축 나름이라는 것!
사실 이번 임장지인 인천 연수구에서도 위와 같은 고민이 많이 들었습니다.
식빵파파님의 강의를 토대로 아래 비교평가를 해보았습니다.
상위 구축인 풍림아이원(05/송도생활권) vs
중위 신축 송도파크자이(19/동춘동이지만 송도 인프라를 어느정도 누릴 수 있다?) vs
하위 신축 서해그랑블에듀파크(24/ 동춘생활권)
=> 송도파크자이는 동춘동에 있지만 송도인프라를 누릴 수 있는 신축이기에
상위생활권인 구축 풍림아이원과 비슷한 가치라고 판단하였고,
구도심생활권에 있는 서해그랑블에듀파크는 신축이지만
구축이지만 송도생활권에 속한 풍림아이원보다는 가치가 덜하다고 판단하였습니다.
정답인지는 모르겠지만 강의 내용을 토대로 비교평가를 하나하나 해나갈 수 있었습니다.
동특!! 동의 특성!! 기억하기
비교평가의 예외적인 부분까지 설명해주셔서 답답했던 마음이 해소되었습니다.
왜냐하면 동특의 한 예로 이번 임장지인 인천이 나왔기 때문입니다.
사실 인천 연수구를 돌아볼 때 강남과는 너무 멀어서
강남접근성을 어떻게 이해해야할지 어려웠습니다.
지방의 성격을 가진 수도권이라는 ‘동특’을 설명해주셔서
즉 강남에 대한 수요보다는 택지(환경)와 신축이 더 중요한 가치요소임을 알 수 있었습니다.
마지막으로 투자의사결정과정에 대해서도 쭉 짚어주셔서
결론 부분을 도대체 어떻게 작성해야할지 감이 안섰었는데
이번 강의와 김다랭튜터님의 튜터링을 통해
방법과 방향을 알 수 있었습니다…..
다만.. 아직 결론을 완벽하게 내지 못했기에
배운 내용을 바탕으로 이번주에 제대로 결론 작성을 완성해보도록 하겠습니다.
가장 어려운 비교평가 방법을 알려주신 식빵파파튜터님께 감사드립니다^^
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