[지기 11기 미친듯이 임ㅈ6하고, 2제는은퇴하조 내가갑부라니] 3주차 강의후기

이번 주 코크드림님과의 강의는 A지역에 대한 이야기였습니다.

이번 강의의 목적은

1. A도시의 위상과 특징을 알고, 입지의 우선순위를 알수 있다.
2. A도시의 가격을 숙지하고 투자 우선순위를 안다.

두가지 였습니다.

이번 강의를 통해서도 지난번 지기 강의를 들으면서 깨닫지 못했던 '개별성'에 대해 다시 한번 깨달을 수 있었습니다.

1주차때 배웠던 B지역과, 2주차때 배웠던 C 지역의 경우 연식을 압도하는 '입지'가 있었습니다.

B지역의 경우 원도심에서 서쪽으로 점차 도시가 확장되며 중심지가 이전해 현재의 중심지역이 형성되었으며,

C지역의 경우 중심지가 단 한번도 이전한 적이 없는 관계로 중심으로의 접근성이 매우 중요하고,

낙후된 원도심의 재개발, 재건축이 활발합니다.

이번 강의를 통해 배운 A도시는 다핵도시로 워낙 적은 면적에서 원도심이 시작되어 점차 서쪽으로 확장되었으나,

어느 한 곳에 교통, 환경, 학군, 직장 등이 몰려있는 곳이 없고 저마다의 강점을 가진

'다핵도시' 로서의 특징을 지니고 있습니다.

따라서 구마다 개발된 시기에 따라 주를 이루는 연식이 있습니다.

예를들어 a구에는 90년대식, b 구에는 00년대식, c 구에는 10년대식, d 구에는 구축과 최신축이 혼재되어있는

등의 특징을 지니게 되었습니다.

이 때문에 A도시는 유사한 위상을 가진 비슷한 도시들보다 입지보다는

연식에 좀더 중점을 두고 봐야하는 특성을 가지고 있습니다.

=> 깨달은 점 : A도시는 입지도 중요하지만, 연식을 조금 더 중요하게 생각해야 한다.

이런 기본적인 내용을 바탕으로 이번 강의를 통해 깨닫게 된 점과 적용할 점을 정리하고자 합니다.

깨달은점 1. 1등학군지는 압도적인 선호도를 가진다.

'학군' 하면 떠오르는 대표적인 도시들이 있습니다. 이러한 도시들은 특정 학군지가 압도적인 위상을 가지며,

해당 도시의 랜드마크를 형성하는 경우가 많습니다.

A도시의 경우 학군으로 유명한 도시가 아니고, 학업성취도가 높은 학교가 드물기는 하지만

학원가가 밀집되어있고, 선호도 높은 학교가 함께있는 지역이 있습니다.

이러한 지역은 해당 도시의 1등 학군지 이므로, 그 선호도가 높고 수요가 꾸준하다는 특징을 가지고 있습니다.

2, 3등 학군지는 도시에 따라서 선호도에 영향을 줄수도 있고 아닐수도 있습니다.

해당 부분은 도시분석시 과거 시세 등을 통해 확인해야 합니다.

적용할 점 : 비슷한 연식의 비슷한 입지와 환경을 가진 단지가 비슷한 금액대를 형성하고 있다면, 1등 학군지에 있는

단지를 우선적으로 매수검토를 해야한다.

깨달은점 2. 숨어있는 공급을 무조건 체크해야 한다.

기본적으로 공급을 체크할 때 부동산지인을 통해 확인합니다. 부동산지인의 데이터가 부정확한 것은 아니지만,

후분양 단지 등 반영이 뒤늦게 되는 경우도 매우 많습니다.

재개발, 재건축단지 혹은 지주택 등 진행속도가 매우 빠르거나,

공급반영이 입주까지 시간이 얼마 남지 않은 상태로 반영되는 경우가 많습니다. 또 이런 단지들이

공급을 대규모로 하는 경우들도 많아 사전분양단지와 별개로 체크를 해줘야 합니다.

특히 이번 강의를 통해 민간공원특례사업이라는 것도 알게되어 실제 신문기사 등도 찾아보게 되었습니다.

이번 강의를 통해 숨어있는 공급들을 샅샅이 살펴봐야겠다고 다시 한 번 깨닫게 되었습니다.

적용할 점 : 후분양 등 반영이 뒤늦게 되는 단지들은 위치를 미리 파악해두고,

입주시기를 예상하여 리스크에 대비해야 함.

깨달은점 3. 시세트래킹의 목적은 투자물건을 찾는 것이 아니라, 전반적인 흐름을 파악하기 위함이다.

그동안 시세트래킹 단지를 선정하면서 어떤 기준으로 단지를 선정해야할지 항상 고민이 됐었습니다.

하지만 이번 강의를 통해 시세트래킹의 목적을 다시 한 번 생각해보게 되었던 것 같습니다.

시세트래킹 단지에서 물론 투자매물이 나올 수도 있지만, 생활권에 선호도가 높은 단지들을 트래킹하면서

해당 지역의 시장 상황이 어떤지를 보는 것이 더 중요한 목적이라는 것을 깨달았습니다.

따라서 트래킹을 하다가 어느 지역의 시장상황이 좋다고 판단이 들면 해당 생활권의 매물을 둘러보며

다시 확인하는 것이 맞다는 것을 알게되었습니다.

이번 코크드림님의 트래킹양식에서 매매,전세 매물도 함께 체크하는 것을 보고 B.M하여 적용해보기로 하였습니다.

적용할 점 : 시세트래킹 단지 선정시 랜드마크와 선호단지 등 생활권 별 2~3개 정도를 선정하고 월별로 체크하되, 매매, 전세매물도 함께 확인한다.

A도시는 아직까지 임장을 해본 적은 없습니다만, 업무로 자주 외근을 가는 도시입니다.

이번 강의를 들으면서 익숙한 지명들도 많이 나오고, 실제로

자주 방문했던 기업들도 많이 언급돼서 좀 더 집중이 잘 됐던것 같습니다.

지금까지 외근을 자주 다녔지만, 한번도 입지나 사람들의 선호도 등을 생각해보지는 않았는데,

이번 기회를 통해 A 도시에서도 투자의 기회를 잘 노려봐야겠다는 생각이 들었습니다.

감사합니다!