[내집마련기초반] 1주택자 분양갈아타기 질문있습니다.

안녕하세요 

저는 22개월아들 한명을 키우고있고 부린이지만 행동이 앞서는 남편과 살고 있습니다. 

양주아파트를 분양받아 상승장에 못팔아서 최저점에 역전세로 대출을 얻어 팔았습니다. 이후 김포아파트를 최고점에 사서 들고 버티는 와중에, 갈아타기하려고 광명분양을 받은 상태입니다. 이러다보니 현재 빚만 늘어 빚이 1억5천가량있습니다. 

이제 안되겠다싶어 제가 부동산에 대해서 알아야겠다 해서 [내집마련기초반]을 수강하고 있습니다. 

저희가 어떤 선택을 하는게 좋은지 판단이 안서서 여쭤보고 싶습니다.

1. 강의를 들으니 김포집을 팔고 광명을 붙들어야겠더라구요. 그럼에도 손해보고 김포를 파는것이 잘하는 것인지 미련이 있습니다. 어떤 걸 파는것이 잘하는 선택인걸까요.
2. 김포는 얼마에 언제 팔아야할까요
3. 광명은 계약금빼고는 자금이 0원인데 잔금대출과 월세로 맞춰질 수 있을지 여쭤보고싶습니다.

김포 한강센트럴자이 1단지 28평 필로티를 21년 9월 상승장에 5억6900만원 매수하여 현재 시세가 매수한 가격에서 1억 떨어져 있는 상태입니다. 작년 여름 갈아타기를 하고 싶어 영끌하여 광명센트럴아이파크 분양을 받았습니다. 당시 계약금 마련을 위해 김포집은 월세를 주고 저희는 인천에서 월세로 살고 있습니다. 새로 분양받은 아파트가 39형인데 종자돈이 부족하여 월세를 주고 실거주는 계속 월세를 살아야합니다. 

게다가 이번해 말까지 목돈3000만원이 필요해서 김포집과 광명 중에서 하나를 팔아야합니다. 광명은 지금 팔면 손피2~3000만원이고, 저희가 신용대출로 계약금을 냈고 빚도 있기때문에 광명을 팔면 어느정도 해결이 됩니다.

김포는 어린아기데리고 실거주하기 매우 좋지만 남편이직으로 이제 출퇴근이 불가능합니다.

김포를 손해보고 파는게 맞을까요? 광명을 팔고 김포를 더 버텨볼까요. 내년 상반기에는 대출도 좀 풀리고 집값이 조금 오를것같은데요. 매수 수요자는 실거주수요가 더 많고 신혼부부 디딤돌대출받아 들어오려고 할 것 같습니다.

김포집을 올해말까지 파는것과 1년단기임대 후 내년매도 중에서 더나은 선택이 어떤 걸까요. 부동산들은 주담대와 시세차이가 적어서 월세보다 매매가 빠르겠다고 합니다. 저희가 시세와 주담대 차이가 7500만원인데 목돈이 해결을 위해 보증금 8000에 110으로 내놓았거든요.

매매 적정가격과 매도 할 때 주의사항이 있을까요. 실거래가는 4억5천~4억6천인데 어제 매매4억6천5백에 내놓았는데 어떤가요. 처음에는 더높게 내놓아야하는건가요? 세입자가 계약만기전이지만 11월초 이사를 가고싶어하고 11월말 이후는 나가지않겠다고합니다. 울며 겨자먹기로 한달반안에 빨리 팔아야하고 내보내고 파는게 낫기때문에 이사지원비 200만원까지 주기로 한 상태입니다. 세끼고 매매는 쉽지않다고 하더라구요.

김포집을 팔아도 빚3000갚는게 전부라서 광명 들어갈 종자돈은 없게 됩니다. 실거주 갈아타기가 불가능한거죠.

분양가는 5억80만원, 계약금은 냈구요. 잔금45700이고요. 주담대 디딤돌대출 3억~3억 5천받고 나머지는 월세를 반전세로 받으려고 합니다. 1억5천/80 이렇게요. 가능할까요?

시세가 25년말 입주시점에 오르면 잔금에서 주담대를 받은 금액보다 큰 금액으로 월세를 받을 수 있다고한던데 맞는지요?

예를 들어서 시세가 6억이 된다면 주담대3억5천을 받고도 월세 1억5천이 가능할까요?

분양의 경우 들어가는 세금이나 비용이 어떤 것이 있고 주의사항이나 조언 팍팍 쓴소리 모두 달게 받겠습니다.

간절합니다. 감사합니다! 

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