안녕하세요! 매수 초보의 질문 드립니다.
물건 상황
매매 : 7.3억
전세 : 3.7억 (임차인 거주중 25년3월만기)
임차인과 전세금 4.3억으로 상향 후 (중도상환수수료 매수인부담) 2년 재계약으로 하는 것을
구두 협의 하였는데 협의는 되었지만 매수 후 소유권 등기가 넘어오는 기간, 대출이 나오는 기간에
임차인이 전세금 상향 재개약을 변심할 수도 있다는 생각이 들었습니다.
이에대한 매수인의 안전장치가 어떤게 있을까요?
제 생각은 매수 계약시 특약에 임차인이 전세금 상향 재계약 변심시 계약 무효화라는 특약을 생각해보았는데,
매수 등기가 넘어오고 잔금이 다 된 상태어서 소용이 없다고 생각이 들었습니다,,
이 경우 임차인에 대한 리스크 헷지 방법을 어떻게 해야할지 궁금합니다ㅜㅜ
댓글
언수룽님 안녕하세요 :D 매수를 앞두고 계신 것 같습니다. 말씀해주신대로 '특약'이 법률은 아니므로 다툼 시 법률에서 보장하는 범위를 벗어나는 특약 조항이라면 강제력을 가지지 못할 수도 있는 것으로 알고 있습니다. 하지만 매수 계약시점 기 합의된 임차계약 조건의 변경이나 이행이 어려워질 경우 계약을 수평 해지 할 수 있다는 조항을 특약에 넣는 방법이 무용하거나 타당하지 않은 것은 아닙니다. 부동산 사장님과 매도인에게 이 부분을 더 신경써 달라 이것이 보장되지 않으면 나는 이 거래를 할 수 없다. 이행 할 수 없다는 의견을 피력하는 것이니까요. 문서로서요. 더 보수적인 방법이라면 현재의 등기 상 소유주인 매도인과 임차인 간 증액될 예정인 전세 보증금으로 먼저 임차 계약을 체결하고 그 계약이 체결된 이후 언수룽님께서 매도자와의 매매 거래를 체결하여 임차 계약이 승계되는 방식으로 하시는 게 더 안전할 것 같다고 생각됩니다. 구두 승계가 아닌 문서로, 계약 승계로 이해해주시면 좋을 것 같습니다. 만약 언수룽님의 매수 계약 체결 전, 임차인이나 매도자의 사정 상 증액 될 전세보증금으로 임차 계약을 다시 할 수 없는 상황이라면 상호 간의 확약서 등으로 좀 더 계약 조건의 이행을 이해 당사자들끼리 더 공고히 할 수도 있을 것 같습니다. 특약 문구 그 자체로 강제력을 가질 수 있는지는 해석 여지가 있겠으나, 확약서는 당사자들이 구두 합의된 계약 이행을 위한 노력을 더 하게 할 것이고, 벌어지면 안되겠지만 혹 불미스러은 상황으로 전개 될 경우 그 확약서가 다툼의 여지 속에서 신의 성실의 원칙에 따른 참작이 될 수도 있기 때문입니다. 별도로 정해져 있는 확약서 양식이나 문구는 없는 것으로 알고 있습니다. 좋은 방향으로 진행되셨으면 합니다 :D
언수룽님 안녕하세요. 세입자가 전세금을 상향하여 재계약 하는 것을 확실하게 하고 싶으시군요. 이 경우 미리 전세계약을 진행하는 것과 확약서를 쓰는 방법이 있습니다. 보통 전세 재계약을 만기 2개월 전에 하지만, 사유가 있다면 임대인과 임차인이 합의하여 미리 계약서를 작성하기도 합니다. 하여 리스크를 줄이고 싶으시다면 매도인분, 세입자분과 협의하여 전세계약서를 미리 작성할 수 있습니다. 이 경우 등기를 가져오기 전에는 매도자와, 등기를 가져온 이후에는 매수자 본인과 계약을 할 수 있겠지요. 이외에는 확약서를 작성하는 방법이 있습니다. 법적인 다툼으로 간다면 100%로 보장 받을 수 있다고 이야기 하기는 어렵습니다만, 확약서를 작성하는 것만으로도 임차인이 약속을 이행해야 한다는 책임감을 줄 수 있다는 장점이 있겠습니다. 모쪼록 구두 합의된바대로 계약이 이행되기를 응원합니다 :)
