[온앤비] 매수우위지수를 통해 현재 광역시 분위기/사람들 심리상태 파악하기!

안녕하세요

지방투자실전반 22기를 수강하고 있는

매일매일 성장하는 투자자

온앤비입니다!

추석연휴가 지난 지금

부동산 시장에 대해서 사람들이 어떤 상태일까 궁금했는데요.

수도권과 지방의 양극화!

지방시장은 이제 안된다는 쏟아지는 뉴스기사들

특히 강남3구와 마용성의 선호도가 높은 단지들은

이미 전고점을 넘어서 상승추세가 진행될 거라는 기사들을 많이 보았던 것 같습니다.

그러나 최근 강도높은 대출규제로 인하여

그 상황도 소강상태에 접어들고 있는 모습인데요.

지방투자 실전반을 듣고 있는 지금

“과연 지방시장은 끝났을까?”

라는 관점에서 지방 광역시의 사람들의 심리가 어떠한지 한번 데이터를 들고왔습니다.

라즈베리 튜터님의 강의를 듣고

바로 본깨적 적용해봅니다!

사람들의 심리상태가 어떤데?

기사에서 들리는 것이 아닌 

실제 정량적인 데이터를 통하여 

현재 사람들의 심리상태가 어떠한지에 대해서

데이터를 들고와봤는데요

바로 KB통계에서 제공해주는 매수우위지수입니다.

매수우위지수는 0~200까지이며

구하는 공식은 아래와 같습니다.

매수우위지수 = 100 + 매수자 많음 - 매도자 많음

즉, 매수우위지수가 높으면 사람들이 시장에 관심이 많다는 것이고

반대로 낮으면 시장이 매우 차갑다는 뜻입니다.

Not A But B를 적용하는 투자자라면

시장이 매우 차가울 때 기회를 볼 수 있는 눈을 키워야겠죠?

데이터는 KB통계의 월간통계와 ‘후후아빠’님의 공급데이터를 참조하였습니다.

(매달 꾸준히 제공해주시는 후후아빠님 다시 한번 감사드립니다.)

[필요 데이터]

1. 매매지수, 전세지수

2. 매수우위지수

3. 공급량

노란색 꺾은선 그래프가 매수우위지수를 나타내며

검은색 막대그래프프는 05~24년까지의 20년 공급평균을 가지고 집계하였습니다.

공급량데이터는 연합계로 추출하였습니다.

그럼 광역시별 매수심리에 대해서 살펴보겠습니다.

먼저 부산입니다.

부산의 경우 가장 높은 심리는 11년 1월로

공급량이 없고 매매/전세의 급격한 상승과 함께

매수우위지수도 매우 높게 나타났음을 알 수 있습니다.

최근에는 22, 23년의 대규모공급으로 인하여

심리가 꺾여 14.6을 나타내고 있는 상태였습니다.

최근 공급량이 꺾이면서 소폭 올라가고 있는 모습을 보이고 있습니다.

다음으로는 공급과 미분양의 무덤으로 보여지는 대구입니다.

대구의 매수우위지수는 최고 129.4를 기록하고 있으며 21년 1월이었습니다.

현재는 20년 평균을 뛰어넘는 엄청난 공급물량으로 인하여

매매/전세지수 모두 꺾이고

심리도 매우 안좋은 상태였는데요

하지만 너무나 저렴해진 가격때문인지

매수우위지수의 그래프가 다시 반등하고 있는 모습이 보이시나요?

부산보다 더 높은 19.5를 나타내고 있는 대구였습니다.

대구 시장은 앞으로 어떻게 될까요?

다음으로는 대전입니다.

대전의 경우는 11년 2월 128.8을 찍고

이후 세종시의 입주와 13~14년 대전 자체의 공급으로

매우 오랫동안 심리가 눌려있었는데요

세종시 입주가 소화될때쯤인 19년도부터 매매/전세의 급격한 상승과함께

매수우위지수(심리) 또한 엄청나게 상승세를 보이며 최고점인 134.4를 기록하였습니다.

그러나 급격한 상승의 여파인지 최근에는 많이 하락하여

28.6을 나타내고 있는데요.

부동산 시장의 분위기가 상대적으로 좋았던 탓이었을까요?

대전의 공급물량은 앞으로도 꽤나 많이 예정되어있는데요

대전의 매수우위지수는 앞으로 어떻게 될까요?

다음으로는 코크드림님이 오랫동안 거주하고 계신 광주입니다.

매년 적절한 공급량 조절로 인하여

꾸준히 인플레이션을 헷지하며 올라가고 있는 광주인데요

그러나 광주의 매수우위지수도 최근에는 그다지 상황이 좋지 못합니다.

최고점 131.1이었으나 최근에는 15.6으로 광역시에서 가장 낮은 심리를 보이고 있답니다.

아무도 보지 않는 광주

혹시 기회가 있지 않을까요?

마지막 광역시인 울산입니다.

울산을 먼저 보게되면 매수우위지수가 가장 높게 올라가고 있는 모습

그리고 최근에 공급이 꺾였구나라는 것이 보이는데요

20년 평균에 비해서 상당히 낮은 공급량이 눈에 띄죠?

매매지수는 약하락/보합이나 전세가 올라가는 모습도 눈에 띄고 있습니다.

겨울이 끝나가고 봄시장이 오고 있는 울산인데요

최고점 129.8을 기록한 울산이

현재는 24년 1월 16.4 → 24년 9월 현재 44.1을 보이고 있습니다.

울산 앞마당이신 분들은 눈에 불을 키고 

꼭 투자성공하시길 기원합니다!

이렇게 데이터로 전반적인 광역시 시장의 매수우위지수를 통한

심리상태를 알아보았는데요

매수우위지수 하나만을 가지고

지금 투자하기에 좋다 / 나쁘다 를

판단하기는 어렵지만

조금 더 확신을 가지고 투자를 할 수 있지 않을까요?

매수우위지수가 낮은 상황에서는

조금 더 매도자와 협상할 때

가격조정에 대하여 협의를 해볼 수 있겠다라고 생각해보시는 것도

좋을 것 같습니다.

자세한 데이터는 같이 공유드립니다!

월급쟁이 투자자 여러분

모두 화이팅입니다!!

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